房屋计价，开发商与购房者的博弈

余丹

2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《住宅项目规范（征求意见稿）》（以下简称“征求意见稿”），其中指出：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

这是住建部首次在官方文件中，明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

征求意见稿中“按套内使用面积售房”的规定，实际上呼应了此前社会对公摊面积的质疑。

那么，哪种计价方式对购房者更有利？听听业内人士怎么说。

重庆为何要做“先行者”？

目前，除了重庆等少数地方，国内大部分城市的商品房基本上是以建筑面积“计价”;不过，中国的商品房一直是以套内使用面积进行“交易”，即任何一份合法的销售合同上必须标明套内使用面积。

具体来说，住房的套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。重庆同时规定，物业费、取暖费仍然按照房屋的建筑面积来收费。在试点的房产税方面，对“个人新购的高档住房”也是按照建筑面积交易单价来测算的。

20世纪80年代以来，香港房地产交易制度很大程度上影响了内地房地产交易制度的发展与完善，甚至有观点认为“公摊面积”的概念就是源于香港。

公摊面积目前的计算标准还不是很明确，开发商的操作空间比较大。另外还涉及到一些费用，比如物业费、采暖费，购房者在不知情的情况下就可能成了“冤大头”。

2002年6月，重庆市人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，要求：商品房現售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

该条例于当年8月1日施行，宣告重庆在全国率先施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策，不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%～10%的罚款。

重庆为何要做商品房计价方式改革的“先行者”？

“当时商品房刚刚起步不久，人们的收入也不高，如果房屋少一平米，对于购房者来说损失还是不小，关于商品房实得面积的投诉也很多。”重庆北大资源投资有限公司总裁夏丁说，那时“缺斤少两”的纠纷主要是信息不对称造成的。

“购房者买的不仅是一套房子，更是配套。”时任重庆国土资源和房屋管理局市场处处长曾强在接受媒体采访时说：“最大的目的在于让消费者明明白白购房，最大限度地减少房地产交易纠纷，保护购房者的合法权益。”

然而，对部分区县新楼盘和重庆所有二手房来说，以建筑面积进行交易已是家常便饭。

对购房者是利好还是利空？

重庆中原总经理肖仁启认为，商品房按套内面积进行交易，优点显而易见。

最大的意义就是维护了购房者合法权益，对购房者来说得房率高、不需要太专业，自己就可以检测面积，交易相对清析、透明，有利于市场的交易公平。要知道，“公摊面积”的测算非常复杂，而且又不透明，购房人在预售合同上只能看到一个数字，例如建筑面积100平方米、公摊面积30平方米，至于公摊面积具体包括哪些项目？是否多算了面积？根本没有人知道。难免发生开发商浑水摸鱼的情况。

据业内人士介绍，一般来说7层以下的公寓住宅公摊率为7%～12%;7～11层的为10%～16%;12～33层的为14%～24%;别墅类的为1%～8%。而现实生活中，多数住宅的公摊率都超过上述经验数字。

其次，购房者更容易买到心仪的房子。消费者去菜场买个小菜，几元钱的价格还要“货比三家”，以求买到性价比最高的商品。而商品房的价格动辄数百万元，由于公摊面积的存在，不同楼盘的得房率不同，让消费者的“比价”过程变得十分困难。

如果“按套内使用面积售房”，消费者则可以“所见即所得”。例如，两个位于同一地段的项目，其套内使用面积售价差不多，则只需比较哪个项目的室外绿化、楼梯间、电梯等附属设施更优越。

最重要的一点是，“按套内使用面积售房”有利于房产税的征收。即使将来开征房产税，去掉公摊面积按套内面积征收，可以让大家“消费”得明明白白，减少征收阻力。

公摊面积并不是越小越好

对于开发商来说，按照建筑面积计价显然更有利。在售价完全一样的情况下，按建筑面积计价会比按使用面积计价显得每平米的售价更便宜。

但业内专家表示，公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价。

在中原集团主席兼总裁施永青看来，按建筑面积计价也有一定的道理。

他曾风趣地问过一些购房者：“你买了房子，你要坐电梯上去吗？你是靠降落伞下楼吗？建楼梯、建电梯、建公共场所，这是有成本的。算你一定的公摊及价钱，也是合理的。”

现在很少有开发商会做“缺斤少两”的事情，更注重的是产品打造。

夏丁介绍，随着目前改善户型越来越多，公摊面积可能会比以前略微增大，因为现在强调小区品质，开发商为此还要修建会所、架空层等。

肖仁启也认为，提升社区品质的配套建设不足，开发商过度挤压公摊面积，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。毕竟，公摊面积一定程度上是社区环境和居住体验的保证。

据肖仁启介绍，目前，重庆的商品房买卖合同里会同时载明套内建筑面积和建筑面积。

对此，施永青说，两种面积都提供，对消费者来说是有好处的。他认为，消费者有权知道套内建筑面积。

但他同时提醒，仅看自己实得套内建筑面积的多少来评判房屋的价值，是很片面的，没有多少价值。

公摊虽然不是自己家里的一部分，但确实是自己家出入要使用的一部分，不能狭隘地理解为公摊与自己无关。如果很介意公摊面积，购房者在购房的时候可以要求置业顾问告知公摊面积或者面积使用系数，以供自己参考选择。

此外，要实施按套内使用面积计价，还有需要讨论的地方。比如，《商品房销售管理办法》（建设部令第88号，2001年）中第十八条就明文规定：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

也就是说，征求意见稿并不是一个最终的行业标准，如果要将建筑面积计价销售的方式全部改为套内使用面积计价销售，还得修改《商品房销售管理办法》。此外，还得出台一批关于小区公共服务设施的配套政策规定，比如物业费也要改为按套内使用面积收取。