绿色建筑的评估认证

李星颖 韦明 李嘉敏

摘 要：全球气候变化、资源枯竭和碳排放等环境问题日益受到资产评估理论与实务界的关注，许多国家都已开始构建适合本国的绿色评估准则或准则框架，进而指导本国的评估实践。经济发展与公共政策的双重压力使资源问题越来越引起人们的关注，越来越多的人支持可续持发展观点。本文主要介绍了可持续性发展评估准则，国内外绿色建筑评估体系，中国绿色认证绿三星和美国绿色认证LEED的区别。

关键词：可持续性发展；绿色资产评估；绿色建筑物

一、可持续性与评估模块

可持续性与评估模块主要分为四个部分：前言、可持续发展及物业用户、发展适用于物业的绿色评估、评估和可持续发展。

（1）前言。在前言中，TEGoVA重点阐述了实施绿色评估准则所面临的一些挑战。鉴于绿色评估准则的形成不仅仅需要国家配套制定公众政策和法规，而且需要得到市场的认可，即满足投资者投资的需求、生产者和消费者的生产消费需求等。

（2）可持续发展及物业用户。随着人们环境保护意识的提高，企业所处的环境发生了重大的变化。选择环保产品从一种个人的承诺到成本的减少；从遵守法律到将其视为企业的一种优势。同时，可持续发展在欧洲已基本上建立了一种良性机制：客户希望企业得到更多有关环保的证明，而企业也努力去满足顾客这方面的需求。

（3）发展适用于物业的绿色评估准则。欧洲评估长期以来主要涉及不动产评估领域，形成了以“固定资产评估”为主的特色。第七版EVS也是以不动产为主体，这部分准则主要向我们介绍了两个基本概念：

一是绿色建筑物。绿色建筑物是指通过创造性的结构和使用设计使整个建筑物在其寿命周期对环境影响最小并节省资源。二是绿色评级工具。鉴于绿色评估中“可持续发展”概念内涵的复杂性，为了合理评估评估对象的价值，各国相关机构都根据环保标准制定了适合于本国、本地区的建筑评级方法。他们的评估对象主要是一些新建的或巨资改造的建筑物。

二、国内外绿色建筑评估体系

（1）中国绿色建筑标识。由住房和城乡建设部发起，以《绿色建筑评价标准》为设计和评判依据，“绿色建筑评价标识"分为1、2、3星级，3星级为最高级别。住房和城乡建设部设“低能耗与绿色建筑双百示范工程”、“绿色建筑创新奖”等政策以支持国内绿色建筑的发展。

（2）美国绿色资产评估体系LEED。LEED评分标准由五大系统组成：选址与建筑环境、节水、能源和大气污染、材料和资源、室内环境质量。分为“通过、银奖、金奖、白金奖”四个等级。LEED是目前国际上商业化运作模式最成熟的绿色建筑分级评估体系。

（3）英国绿色资产评估体系BREEAM。BREEAM体系的目标是减少建筑物的环境影响，体系涵盖了包括从建筑主体能源到场地生态价值的范围。BREEAM体系关注于环境的可持续发展，包括了社会、经济可持续发展的多个方面。

（4）德国绿色资产评估体系DGNB。DGNB由德国可持续建筑委员会组织德国建筑行业的各专业人士共同开发形成。DGNB覆盖了建筑行业的整个产业链，并致力于为建筑行业的未来发展指明方向。

三、中国绿色认证绿三星和美国绿色认证LEED的区别

（1）节能系统运营管理的区别：能系统运营管理中，LEED是打分法，而中国《绿色建筑评价标准》则侧重于项目达到。

中国《绿色建筑评价标准》从分项比例和权重不同进行排列：1、节能与能源利用23%；2、节材材料资源利用19%；3、运营管理l6%；4、节水与水资源利用与室内环境质量、节地与室外环境。

LEED权重排列为：1、能源与大气25%；2、室内环境品质22%；3、可持续发展场地选址20%：4、材料与资源l9%；5、水源利用率7%和创新与设计7%。

（2）评价标识申请程序的区别：从中国绿色建筑评价标识申请条件来看，申请评价标识的住宅建筑和公共建筑应当通过工程质量验收并投入使用1年以上，未发生重大安全事故，无拖欠工资和工程款，符合国家基本建设程序和管理规定，以及相关的技术标准规范。

美國LEED 申请程序的侧重点很明确要求在建筑全寿命初期就要提出申请，并在全过程中进行跟踪和沟通了解。

（3）执行和实践评价标准的区别：在执行和实践《绿色建筑评价标准》过程中，对商业、住宅、公建等不同建筑类型提出不低于25%、30%、40%的要求。由于中水一再生水的利用对一个单体建筑来讲是很难完成的，尤其目前中国的技术设备水平相对滞后，加之资金投入的合理性，使这两个条款在设计执行中成为难点。相反，LEED标准在这方面的要求则相对宽松。

（4）建筑绿色认证的选择。中国绿色建筑认证“绿三星”和美国绿色建筑认证LEED这两种认证，到底要选哪一种最好？主要看项目用途是属于哪一类，如果产品主要销往欧美等西方国家，那么最好选择LEED认证，因为很多国家会对他们的合作伙伴的品牌、产品有要求，要求制造商或者合作者是经过LEED认证。如果产品销售在国内，比如住宅房地产的开发，那么选择中国的绿三星认证更恰当。

参考文献

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[2].王雨松.张晓晨.《资产评估准则研读》.[期刊论文]-科技与管理 2015（4）

[3].李长斌.《浅议绿色资产评估》.[期刊论文]-济南职业学院学报 2016（6）

[4].叶岸桢.《国际资产评估》.[期刊论文]商场现代化，2015（33）

[5].付春红.《我国资产评估相关问题研究》.2017

[6]国家财政部《财会月刊》，2007，1，第2

作者简介：李星颖（1994—），女，汉族，四川雅安市人，单位：青岛理工大学，研究方向：资产评估。