中国房企“下南洋”：“外来和尚”如何念好“本地经”

陈丽冰

“欢迎您来买房，我可以怎样帮到您？”如今在东盟国家的售楼中心，经常可以听到这样的中文推介。中国台湾兆基集团海外部执行副总经理高至甫告诉本刊记者，近两年来，有越来越多中国人走进柬埔寨房地产市场，有购房的消费者，也有前来投资的房企。

其实不仅是柬埔寨，放眼整个东盟，随着中国房地产市场空间的微缩，欧美市场可投资性走低，不少中国房地产企业开始将目光转向东盟，在为中国人提供海外房产的同时，也为当地人提供更多的住房选择。

前景可观，中国房企“下南洋”

“我有一个梦想，能有一座城市，那里的生活非常安全，没有车辆在地面穿行，建筑外墙都长满植物，到处都是公园，大家在那里可以晒太阳、跑步、游泳。”碧桂园董事局主席杨国强曾经多次这样向海内外投资者描绘他梦想中的城市。

带着这种梦想，2015年，碧桂园携手马来西亚柔佛州人民集团（KPRJ）在与新加坡隔海相望的马来西亚柔佛州依斯干达特区，建造了一个名为“森林城市”的项目。尽管此前因马来西亚政党轮替，“森林城市”的前景被推到了风口浪尖，但随着事件发酵，马来西亚总理署也于2018年8月28日发布了一份官方声明，否认了马来西亚将对外国人购房作出限制。目前，该项目仍备受国内外投资者的关注和青睐，不仅带动了150个马来西亚承包商参与“森林城市”的发展，为当地物业、建筑业创造了间接就业机会9000多个，还获选2018“一带一路”年度产城融合建设创新案例。

“森林城市”是碧桂园近年来大力推广的海外地产项目之一，也是中国房企积极走向东盟的缩影。作为“一带一路”沿线重要地区，随着中国与东盟国家经贸往来的日益密切，中国房企兴起了“下南洋”风潮。除却碧桂园以外，绿地集团、富力地产、新华联等中国房企近年来也动作频频。

数据显示，中国在2017年对东南亚和南亚的房地产投资额达25亿美元，是2016年的4倍。其中，新加坡、马来西亚和印尼位列前三位，分别吸引了21亿、2.46亿和1.69亿美元的投资额。此外，泰国、越南、柬埔寨等市场也备受中国房企的关注。

“我此前工作过的TC DEVELOPMENT公司主要是看好泰国房地产市场的发展，所以从2009年开始投资泰国的公寓，希望把中国大型社区的公寓理念带到泰国。目前我所在的泰国房地产公司则主要是针对中国市场，因为现在我看到一个发展商机，就是中国客户非常喜欢泰国，而泰国对中国比较友好，泰国房开商也非常需要比较专业的中国房地产代理商，帮助他们牵线搭桥。”前TC DEVELOPMENT房地产开发集团公司副总裁、现任泰国诺亚置业有限公司CEO刁刻佳在接受本刊记者采访时表示，目前泰国经济发展良好，房地产市场亦处于一个稳步上升阶段。不过，目前中国房企在泰国的房地产投资主要集中在曼谷，约占70%，其次是芭提雅，约占20%，普吉约占5%左右，这意味着未来还有较大的增长空间。

中国人建，中国人买？

就在中国房企在东南亚掀起投资热潮时，紧跟着开发商脚步纷至沓来的，是嗅觉灵敏的中国购房者。

“从2015～2018年，到泰国买房的中国消费者数量处于不断上升阶段，虽然从2018年底到现在可能有所下降，但这主要是受中美贸易摩擦和人民币对泰铢汇率的影响。所以我相信持观望态度的中国投资者还比较多，到2019年上半年，待泰国大选过后，情况可能也会好很多。”刁刻佳说。

据泰国房地产开发商Risland公布的数据显示，2015年以来，中国买家在泰国房地产上的花费超过了100亿美元，相当于日本和新加坡买家花费的总和。而且有意思的是，这些中国买家似乎大多偏爱中国开发商在当地投资的房地产项目。

类似的情况也发生在柬埔寨、马来西亚等国家。其中，在柬埔寨，中国开发商的楼盘，80%以上的房源都卖给了中国投资客，只有少部分卖给了柬埔寨上层人士。而在马来西亞，仅“森林城市”项目，自售出以来，来自中国的买家多达70%。“中国人在海外投资置业，对海外公司不甚了解，沟通上也常遇困难，碧桂园等中国大型企业在中国国内知名度高，具有品牌优势，中国客户往往会更信任。而且，这些中资企业还可以通过国内网络，宣传介绍自己在海外的项目。”碧桂园区域总裁、马来西亚项目总代表阮家声说。

此外，中国房企在东南亚投资开发的房地产项目在设计风格、投资回报等方面更能满足中国购房者的需求，因而备受青睐。也正因此，看到这一潜在商机后的开发商越来越多地将目光转向中国客户。不过，这能否持续呢？

“外来和尚”还得念好“本地经”

在诸多利好下，到东盟国家投资房地产的前景确实可观，不过，防范风险依然是中国房企海外投资的必修课。业内人士认为，房地产业是本地化属性很强的行业，不同的市场，在政策法规、征地拆迁、金融环境和客户需求等方面都存在较大差异，给海外投资增加了不确定性。因此，中国投资者要想在东南亚房地产市场立足，除了挖掘中国客户外，更应遵从当地的市场规则，在产品设计上开发出更多符合当地客户的房子。

“在泰国开发房地产的外国企业必须在投资、设计等一系列环节与泰国本土公司合作，商品房在出售时有51%必须留给泰国人或泰企业。而马来西亚的法律则规定，商品房的1/3必须出售给马来西亚人。因此，中国房地产公司投资海外要提前做好调研，谨慎对待细节。比如，在具体开发设计中，需要尊重并符合当地的风俗和喜好。”泰国房地产协会主席蓬那立·川差席表示。

虽然现在很多房企到东盟投资开发，但有些开发商并不太清楚自己的客户定位，也没能根据不同客户群开发相应的产品。比如，有些中国房企喜欢将中国的花园式住宅复制到国外，但实际情况是，有些东盟国家的本地居民因孩子众多而更喜欢住排屋，有些上层人士则喜欢住联排别墅等。

有鉴于此，在投资开发之前，在当地寻找一个合适的合作伙伴或许是最简单却又行之有效的方法。“中国房企要到海外投资首先要熟悉当地的法律法规，因为这与中国有所不同。其次是市场考察，如泰国房地产市场相对中国而言，纯粹就是一件商品，而中国政策相对较多，形成了房产价值。我也不太建议单独来做，一来这样会走很多弯路，二来是因为泰国法律不允许外国房企100%持股，最多只能占49%。”刁刻佳这样说道。