东南亚房地产的新“泰”势

黎敏

因为在北京从事海外投资顾问的关系，Jerry对海外移民、海外置业等相关资讯都比较敏感。他记得是在2015年，中国国内房价涨得正猛的时候，自己因为对东南亚房地产市场了解的增多，慢慢心动，便索性在泰国曼谷入手了一套公寓，目前用以出租，收益还不错。

“买房前我也曾在菲律宾、马来西亚和泰国之间犹豫过。”老家湖南的Jerry在接受本刊记者采访时表示，自己最终选定泰国的原因之一是“比较熟悉”。

的确，对于许多中国人来说，东盟10国中，经常位居中国游客出境游热门目的地榜首的泰国，显然是较为熟悉的国度。正因如此，中国买家对泰国房地产市场的询盘量一度高居不下。在中国游客赴泰旅游的热潮下，“到泰国买房”更成为一段时期内的热门话题。

不过，房地产行情瞬息万变，如今的泰国房地产市场又有哪些新的“泰”势呢？

两类市场 多元选择

在一些业内人士眼中，泰国房地产市场可以分为城市投资和旅游消费投资两类市场。城市投资以泰国曼谷为代表;旅游消费投资则主要在芭提雅、清迈、普吉岛、苏梅岛和华欣等城市。

“目前，比较受中国消费者欢迎的是曼谷、普吉岛、芭提雅和清迈的公寓项目。”MOST PROSPECT HK总经理Julien在接受本刊记者采访时这样说道。她所在的公司目前专注于泰国和东南亚房产的销售代理和策划，并跟泰国一线开发商有深入的合作。

“近些年，到泰国买房的中国消费者人数稳中有升，我们的客户中既有1995年生的单身贵族，也有65岁的健康长者。”Julien说，“如今，在泰置业的购买主力已经从北京、上海、深圳、成都等地为主，转变到全国各地的投资客都有，比如东北、海南、云南的;他们的投资需求从单纯的海外资产配置，转变为以旅游、养老、医疗以及国际教育为目的;在购房价格上，他们看重的不仅限于性价比，也开始更多地关注房子的质量、服务、回报率以及资金的安全与保障等;置业范围则从在单一城市购买单一公寓產品，转变为在泰国多个城市购买不同类型的产品，例如商铺、别墅等。”

不过，泰国为了保障本国公民对土地的拥有，政府不允许外国人以个人名义拥有带地的房产，如别墅。且一栋公寓大楼售给外国人的永久产权不得超过总销售面积的49%，剩下的51%必须留给泰国公民或泰国公司。如果外国人要购买别墅或土地，一般可通过注册泰国公司的形式来购买。因此，以往中国消费者在泰买的多为永久产权的公寓，而这种产权可以自由转让、继承或赠与。

“曼谷”还是“芭提雅”？

摩登繁华的首都曼谷和五光十色的旅游胜地芭提雅，似乎可以作为泰国主要两类地产投资的代名词。它们各有各的优势和局限，曼谷商业意味更浓，但核心资源愈发稀缺;“芭提雅们”主打旅游、养老，但收益率也需要考量。

“曼谷具有首都优势。这就跟在国内买房差不多一个道理，西安、云南、海南这些城市也很有名，但如果把‘北上广深这几个大城市摆在你面前，单纯考虑投资的话，相信没有人不会选一线城市吧。”Jerry这样解释自己最终在曼谷买房的原因。

正如中国有“北漂”，泰国也有“曼漂”，90%以上常驻泰国的外国精英和本地高级白领都集中在曼谷，他们是高租金预算和长租的稳定客户，其旺盛的住房需求在一定程度上推高了房价和租金。而随着核心优质资产的稀缺以及外国投资的加大，曼谷市场逐渐呈现出高端和普通的两极分化。

在老牌中心区的是隆/沙吞区（Silom/Sathorn）以及中心隆披尼区（Central Lumpini），房屋价格在每平米5～6万元人民币。而在曼谷周边和远郊地区，每平米价格大概为2～4万元人民币。这样的差距其实不难理解，房子也是商品，“物以稀为贵”的供需道理同样适用。

那如今曼谷还有投资机会吗？《曼谷邮报》在2019年3月19日的报道中称，今年曼谷东罗区、蓝康恒、乍能那空路、山燕区等地的房市需求依旧旺盛;乍都节、挽他那、曼甲比等地则“不太卖得动”。尽管有些“内热外冷”，但曼谷房产较好的增值前景以及相对稳定的租金回报率，让它仍然赢得不少有购买力的中国投资者的青睐。

而以芭提雅为代表的旅游地产市场，则以怡人的风光和良好的服务，吸引着中国购房者。其中，悠闲的清迈又以养老兼自住为主，纯投资的较少。

价格方面，除了芭提雅和普吉岛部分地区（海景区）的房价被炒得很高，大多数旅游城市的地产价格还是比曼谷低的。“预算低一点的投资者可以考虑，房子可以自己度假用，也可以租出去，但是这些房子出租很依赖于旅游，淡旺季差异明显，因此风险比曼谷高一些。”Jerry说，“而且海边的房子会比较潮，后期的维护成本也要算进去。”

总体而言，泰国房地产市场对于机会型投资者而言，高点已经过了。随着2019年4月1日泰国新的抵押贷款控制措施的推行，以及泰国大选可能带来的投资者观望期，短期内，泰国房市多少会有所“降温”。但要拿到一份高于国内一线城市的稳定租金回报还是有机会的。至于要不要考虑旅游和养老的因素，这全看个人的购买力和需求了。

在泰买房，这些还得留心

“中国消费者在泰买房一般比较关心款项如何出境、项目是否安全、后续管理如何安排、投资回报等。”Julien说。

具体来看，买房前的项目权衡中，一个老生常谈的问题就是要考虑地段和位置。泰国人不太迷信CBD区域，只看地段、交通。因此，对于曼谷而言，好的地段就是交通沿线附近，地铁、轻轨站点周边，越方便到市中心越好。而对于芭提雅、普吉岛而言，好的地段就是邻近海滩、景区、市中心的那些地方。

“买房时，消费者也要注意所买的房产是永久产权还是有限产权。”据Julien介绍，泰国一些楼盘因为留给泰国人和泰企的51%的份额消化不完，空着又太浪费，所以有些中介或开发商会将这些公寓以有限产权（也称长期租赁权）的形式卖给外国人。有限产权年限90年，按照“30年+30年+30年”的形式签订，每30年续签一次，如中途转让，90年有限产权又从零开始计算。而有限产权的房产价格比永久产权的价格略低，部分项目也可以让外籍购房者自己选择。但无论选择哪种，最好都在购房时了解清楚。

“在购房手续上，中国人会比泰国人稍微繁琐一些。”泰国诺亚置业有限公司CEO刁刻佳在接受本刊记者采访时说，“首先是贷款。目前泰国银行不向外国人提供贷款，只有中国银行、中国工商银行、大华银行3家银行给持有泰国工作签证的中国人提供贷款，基本上98%的中国客户都不适用贷款条件。为此，绝大多数客户都是全款，且必须从海外汇进来。”大笔的外汇就需要找相关机构或中介协助出境了。

Julien补充道：“也有少数开发商可首付分期，但要根据不同项目具体咨询。不少泰国房产面积小、总价低，而且按开发进度付款，首付20%～50%，尾款在交付前付清，对投资者来说其实资金压力不大。”

而在物业管理费方面，泰国房产也与国内有较大的不同。各家开发商定价不一，但基本在6～18元人民币/平米。尽管相对于国内物业，这个收费标准略高，但在Julien看来，因为服务涵盖停车场、游泳池、健身房、阅览室等小区配套的管理与维护，所以物有所值。

房子是买到手了，但卖不卖得出去也是投资者所关心的问题，因为这关系到一笔投资是否会彻底变成不动产。本刊记者随机采访了多位泰国人，他们都表示不喜欢买二手房，就算有钱也更愿意买带地的别墅，“泰国人更喜欢买新房”。这意味着泰国公寓的流动性相对较差，除非转手给包括中国人在内的外国人。而要找到这样合适的买家，显然需要多花些时间。