东南亚房地产：热闹背后有哪些门道？

黎敏

站在《又见马六甲》蓝白色的剧场建筑外，老高双手插在兜里留下了一张纪念照。2019年3月，老高刚跟朋友去马来西亚马六甲和雪兰莪州考察了那儿的几个楼盘，想看看有没有投资机会，其中一个楼盘主推的卖点就是靠近《又见马六甲》这个文旅项目。这并不是老高第一次关注马来西亚房地产。大概2年前，他就在马来西亚吉隆坡双子塔附近购置了一套公寓，目前出租的租金回报率令他满意。

而在柬埔寨金边，跟着定向炒房团“考察”了柬埔寨房价的陈阿姨觉得，“看惯了广州动辄5万多的房价，这里的房子好便宜啊。”

实际上，无论以什么形式，近年来到东南亚看房的中国人可谓是络绎不绝。而在国内网页搜索关键词“东南亚房地产”，铺天盖地的广告也足以让人眼花缭乱。

一派热闹的景象似乎都在印证东南亚房地产市场的火热。而这份火热背后，又有着怎样的门道呢？

东南亚房地产，怎么就火了呢？

如果说当今世界还有哪个地区的发展势头强劲，那一定少不了东南亚。2018年，东盟10国中，有一半国家的GDP增速超过6%，柬埔寨与越南甚至超过了7%。发展经济的巨大需求推动着东盟多国的基础设施建设阔步向前，房地产行业也顺势步入了快车道。而分享一个国家经济发展成果最为“简单粗暴”但又行之有效的方式，似乎就包括买房。

除了使用价值，房地产本身较好的增值空间，也让其成为世界人民公认的一种投资选择。当悉尼、东京、上海、香港等亚洲的核心资产被有实力的买家收购之后，无论是开发商还是消费者，都渐渐把目光转向了新崛起的东南亚。

较早入场的是日韩、中国香港、中国台湾以及新加坡人，中国大陆的购房者跑得没那么快，但人数绝对抢眼。眼下，中国大陆购房者已成为东南亚房地产市场的“大客户”。

但与过去以机构投资者和高净值人群为主的情况不同，这波中国购房者中多了不少新晋的小中产。他们手握一两百万可支配的资金，可能错过了中国一线城市的投资机会，但又想通过多元化的投资组合来为自己的资产保值，加之国内楼市调控，不少人便将标的放在了海外。相较于起步较高的老牌发达国家，单套房价在几十万到一百多万元人民币的多数东盟国家，以其低门槛和亮眼的经济发展表现，成功地进入了不少购房者的视野。而那些较早进场的购房者，也的确尝到了投资东南亚房地产的甜头。

全球房地产指南（Global Property Guide）公布的数据显示，在过去10年里，泰国的房价整体上涨了48.65%左右。其中一些豪华住宅，涨幅甚至达到了300%。而越南2018年公寓销售量同比增长了44%，写字楼租金同比增长7%，且空置率仅为4%。除了房价的增益，像老高一样在汇率最优时入场的投资者，单在汇率上也能收获一笔不错的投资回报。

投资回报率高、总房价低、永久产权等等一度是东南亚房地产主打的卖点。在相对有限的投资选择中，这些卖点足以让其在中国投资者中火上一把。而随着中国出境游市场的蓬勃发展，旅游开始成为许多有购买力的中国人接触东南亚房地产的新路径。自己度假时小住，平时委托中介短租是较为常见的投资逻辑。相对于单纯的海外投资而言，兼具旅游、养老、教育、医疗等条件，让东南亚房地产在今天有了更高的热度。

火热背后有门道？

桌上摆着茶水和精致的小点心，几个身穿制服的工作人员在一旁待命，随时准备为客户服务。台上的主讲人正在绘声绘色地给大家介绍留学新加坡等东盟国家的优势。这场在中国南宁华润大厦内举行的东南亚教育讲座，实际上是由一家房开商组织的。该房开商在东南亚有自己的楼盘，平常通过举办类似的活动来吸引客户，并适时推介公司项目，想要跟团实地看房的消费者也可以现场咨询。

事实上，随着中国消费者对东南亚房地产市场关注度的提升，不止是房开商，许多专注海外房地产投资的中介公司也变着法儿地推销东南亚房地产项目——包吃包住包玩的定向炒房团已不算新鲜，讲座、圈层活动可以花样百出，视频、VR看房成为远程“考察”的新选择。中介公司多样化的服务的确为不少意欲在东南亚购房的消费者提供了一定的便利，毕竟在人生地不熟的海外进行投资，消费者也愿意寻求一些专业人士的协助。

但由于东盟10国房地产市场存在较大差异，因此国内大多数海外地产中介都专注于一两个市场，其中以泰国、马来西亚、越南、柬埔寨等市场居多。

据第一财经报道，这些海外地产中介一般都极力游说推荐自家主攻的市场，有时还会分析其他市场的劣势。“当记者提及越南房价时，主攻柬埔寨市场的中介人士认为，目前越南房地产整体价格已经偏高，并且已经出现泡沫化倾向，后续存在升值压力。而位于广州的一家海外地产中介则对记者表示，越南的房产最具投资价值，他们会反问，柬埔寨全国算下来能有多少人，到时候房子要转手，能卖给谁。”这篇报道如是写道。

不同中介主推自家市场，于经营而言也无可厚非，但这也在提醒消费者在海外置业时更应该“兼听则明”——不仅可以咨询国内的正规中介，也可以咨询在信息获取及市场灵敏度上更有优势的当地正规中介;不仅要在国内对比多个市场，有条件也应该去实地考察，听听当地业主的声音。

“国内有些投资者还是会比较分析一番的，如仔细询问房租回报、周边配套、安保等。”曾在中国国内开过担保公司也做过天使投资的陈岸，2016年陆续考察了8个东南亚国家后，目前在柬埔寨开拓商务酒店等多个产业，他在接受媒体采访时说，“当然，也有些人用脚投票，看到别人買哪里，就跟风买了，反正一套小公寓也就40万～50万元人民币，他们也不在乎能不能租出去，他们的真实需求就是海外投资，具体怎么投资、投资什么，其实没有经验。”

尽管，参照过去几十年中国房价“涨声一片”的岁月，的确有不少跟对了方向的人，即便用脚投票，也能获得非常可观的收益。但今天的东南亚房地产市场绝非当年中国房地产市场的复刻，10个国情各异的国家，自然也会带来机会与风险各不相同的房地产市场。“后来者”多听多问多取经并没有什么坏处，毕竟谁的钱都不是大风刮来的。

在陈岸看来，分析一个国家的房地产是否值得投资，首先要看宏观环境，比如该国的发展速度、人口结构、经济模式、货币情况、外部环境、内部政局等;再分析微观因素，比如土地性质、产权、房价变动、租金、升值空间、付款方式、税费等。这些其实都涉及到购房者的资格，以及二手房流动性等重要的问题。而在另一些业内人士看来，地段和入场时机始终是房地产投资的不二法则。

你要不要出手？

“马来西亚非常靠近新加坡，只有十几分钟的车程，房价却相差很大，未来如果新马两地能通高铁，将释放马来西亚房地产市场的巨大潜力。而柬埔寨作为发展中国家，其经济的开放和迅速发展，会让它的房价在短期内有一个飞速上升的机会，因此也值得关注。”在谈及几个比较热门的东南亚房地产市场时，ERA市场营销董事陆燕对本刊记者这样说道。ERA集团是新加坡最大的国际房地产代理机构，也是该国唯一上市的房地产公司，跟许多东盟及欧洲国家都有广泛的合作。

实际上，当我们将人们对东南亚房地产市场的热切关注分解到一个个具体的国家时，就会发现，在相同的热闹之下，每个国家又有着全然不同的特点。面对诸多选择，最终出不出手，定的哪个国家，买了哪类产品，都与每个人购房的目的息息相关。

“这几年在新加坡，为了孩子教育、为了父母养老而购房，为了事业或公司海外发展而购买、租赁办公室或厂房的中国客户比较多。”陆燕介绍道，“新加坡政府主张‘居者有其屋的房产政策，因此91%的公民和永久居民都能住上政府组屋（HDB）。中国购房者以外国人的身份出现，只能购买私人房地产，目前主要以高端产品为主。”

客观来说，新加坡动辄几百万元人民币的单套房价，在东盟国家中确实价格不菲。而且，新加坡政府为了防范私人房地产市场过热，多年来都采取了监管降温措施，因此，新加坡房价在极具韧性之余，增速相对有限。但横向对比香港、北京等地的房价，新加坡凭借开放的经济体制、良好的社会治安及生态环境、国际化的教育模式、零遗产税等“加分项”，依然在许多中国富裕家庭、企业和专业人士中拥有自己的一席之地。

但如果入场东盟国家中唯一的发达经济体不在你的需求和能力范围之内，你也可以将目光投向东盟其他新兴市场。普华永道在其最新发布的《2019年亚太区房地产市场新兴趋势报告》（以下简称《亚太房地产报告》）中指出，马来西亚、泰国、越南、菲律宾等亚洲新兴市场颇具投资吸引力。

相较于新加坡，泰国和马来西亚的房地产市场的确还有不错的发展空间。这里既有收益相对稳定的成熟商圈和住宅区，也有前景可期的新区或市郊的新供给，租金回报率基本在4%～6%。对比中国大中城市2.6%甚至更低的租金回报率，它们显然是有吸引力的。

但它们核心区的资产增量已经较少，本身就属于不太好买到的优质资产;周边的新增房产虽然性价比高，但租金也相应打折，如果按照租售比来看也不太划算。因此，现在想到泰国或马来西亚购房的投资者，或许需要更敏锐的眼光和靠谱的专业指导。

当然，那些以度假房、移民或资产配置为目的的买家，依然可以安心持有。特别是选择度假房的购房者，他们在东南亚买房看重的不仅是资产的多元化配置，还有这次消费后能带来的体验与愉悦。

但对于那些期望通过溢价或高水平租金回报率获益的机会型投资者来说，显然眼下大热的越南和柬埔寨市场更适合他们。两国部分项目的租金回报率能达到8%。在《亚太房地产报告》中，普华永道认为越南胡志明市的写字楼、零售商业、住宅和酒店业资产都值得买入或持有。

不过，一如其他投资方式，高回报高风险的选项往往是冒险者的游戏。有业内人士指出，新兴市场可能不及成熟市场那么稳定，谁都不能指望当地房地产市场长期呈现直线上升趋势;但这些国家的经济增速和政府对基建的投资力度都意味着，在未来几年里，买家仍能预见市场显著的变化和巨大的投资潛力。

其实无论是青睐稳健的资产配置也好，还是追求高回报的投资也罢，东南亚国家都将一个多样化的房地产市场摆在了中国消费者的面前。这里有“馅饼”也有“陷阱”;不存在完美的市场，也不存在一无是处的项目，更多的是购房者在权衡利弊之后的一种选择。海外置业作为一种很个人化的投资，很多时候没有对错可言，重要的是知道自己想要什么。