经济大放潜力，柬埔寨房地产业迎来“炽热”时刻

陈丽冰

近年来，随着经济的迅猛发展、“一带一路”倡议的推动、外商和游客的涌入，被誉为“亚洲经济新虎”的柬埔寨注定变得不平凡。如今在柬埔寨，公寓、写字楼、酒店、超市、银行等具有新时代标签的新事物正如雨后春笋般涌现，让整个国家充满了生机，也成就了日趋火热的房地产业。

根据胡润研究院携手不动产管理机构斯维登集团联合发布的《斯维登置业·胡润2018年度全球房价指数》及《斯维登置业·胡润2018年度海外置业投资回报指数》显示，受益于外商投资和旅游业的蓬勃发展，柬埔寨的房地产业正释放出巨大的发展潜力。以首都金边为例，2018年，金边跃居全球房价涨幅第一，涨幅达16.7%。同时，金边的租金收益率达6.5%，投资回报率为29.4%，成为海外置业投资回报最高的城市。

经济崛起带热房地产业

柬埔寨，这个位于中南半岛的东盟国家，曾一度被视为亚洲最不发达国家之一。几年前，许多中国人要在地图上准确找到它的位置还要花费些时间，如今在这里却随处可见大兴土木，甚至还可以经常看到印有中文的房地产楼盘广告。

“柬埔寨现在很多城市到处都在建设，除了中国投入了大量资金的基础设施和房地产项目外，柬埔寨及其他国家也都在积极投资建设。”中国台湾兆基集团海外部执行副总经理高至甫告诉本刊记者，如今的柬埔寨就如同20年前的中国一样，经济正处在快速发展阶段。而随着基础设施建设的日益完善，今后还会转型到优化阶段，经济不断释放潜力，成为各国投资的“新宠儿”。

“在‘一带一路倡议下，包括中国在内的各国企业和消费者开始关注到柬埔寨这个新兴市场，进而到柬埔寨来投资。而我们也十分看好柬埔寨的发展前景，2014年，公司在考察了柬埔寨的房地产市场后，选择金边作为投资房地产和物业管理的落脚点，成立了柬埔寨鑫兆基公司，开始走进柬埔寨房地產市场。”高至甫说。

自从2004年加入WTO后，柬埔寨政府开始实行对外开放的自由市场经济，再加上欧美国家在制造业给予的进口零关税待遇，柬埔寨的经济得到飞速发展。根据世界银行所发布的报告，柬埔寨近20年来经济年均增长率达7.7%，经济增速排名世界第六，亚洲第一，柬埔寨已不动声色地成为世界上经济增长最强劲且稳定的国家之一。

同时，作为全球热门的旅游目的地，柬埔寨还拥有吴哥窟等世界著名的旅游景点，吸引了众多海内外游客前往观光旅游。2018年，柬埔寨共吸引国际游客620万人次，旅游业收入达43.56亿美元。

经济的高速增长和旅游业的蓬勃发展为柬埔寨吸引了大量投资者和游客。与此同时，购房、租房以及投资的需求也随之而来。2003年，柬埔寨人均GDP仅为285美元，私人投资（含国内和外商投资）项目仅为47个。而到了2018年，柬埔寨人均GDP已经突破1500美元，政府批准的大型建筑投资项目达2867个，建筑投资总面积超1142万平方米，投资总额高达52.29亿美元。另外，据柬埔寨城市发展战略中心研究报告显示，未来15年里，柬埔寨至少需要80万套住宅，为柬埔寨房地产市场的发展提供有力支撑。

诱人的宽松政策

如果说柬埔寨经济的快速崛起间接带动了柬埔寨房地产市场的发展，那么其宽松的政策环境则是直接催热柬埔寨房地产的动力源泉。

柬埔寨房地产的火爆始于2010年5月。在此之前，柬埔寨的房地产投资寥寥无几。因为外国人无法在柬埔寨获得房产产权，大量的外资只能望“房”兴叹，而仅仅依靠柬埔寨国内有限的资本和人口又无法带动房地产市场。2010年5月，柬埔寨政府推出《外国人不动产产权法》，规定外国人将有权按规定在柬埔寨购买房屋并拥有合法产权;在柬埔寨购买高层建筑第二层以上的房屋，可获得与本国公民相同的房产产权证，并可自主进行房屋租赁及买卖，享有权无年限限制，为永久产权。

另外值得一提的是，与其他东盟国家相比，柬埔寨还有一大优势，即全国通用美元进行结算，抗风险能力较强，并且对外国人购房限制极小。这对于海外市场而言，无疑增加了房产价值的稳定性，让人们兴奋地预感到，柬埔寨前景可期。也正因如此，来自中国、新加坡、韩国、日本等世界各地的“淘金者”纷纷前来投资置业。

“现在很多人到柬埔寨来买房，在我们公司，基本上每个月都有上百人过来看房。早期的时候，我们接待的客人以新加坡人居多，后来则有越来越多来自中国内地和香港、澳门的客人。”高至甫如是说道。

在柬埔寨，买卖房产的手续也十分简单，外国人提供护照便可买房，特别是新楼盘的过户，在房开商和专业地产经纪人的协助下，通常一天就可以办理完。

未来的投资空间如何？

东盟关税优惠国、美元交易国，再加上柬埔寨2018年房价涨幅以及投资回报率的亮眼表现，无疑让更多人关注这个新兴的房地产市场。那么，柬埔寨房地产市场还有哪些投资空间呢？

“柬埔寨房地产的一个重要优势就是每年都在稳定地成长，同时根据我们的评估，到2023年会上升到一个优化阶段，可以获利1～3倍以上。因为在2023年，柬埔寨将举办东南亚运动会，届时，包括公路、铁路、机场、发电站等基础设施会更加完善，房地产业亦将会达到高峰期。”高至甫说。柬埔寨房地产目前处于萌芽成长阶段，平均每年涨幅在10%左右，租金回报率保守估计在6%～8%，而在2023年后，柬埔寨的房源需求和投资回报率会更高。

以金边为例，据估测，金边大约需要5万套房源供应，而截至2018年，金边的公寓供应数量不足2万套，这些数据表明，柬埔寨房地产在未来10年内无疑将迎来高速发展时期。

另外，除了柬埔寨自身经济发展的带动，近年来，“一带一路”倡议、中柬合作的西哈努克港经济特区等诸多利好，也都在向海内外投资者释放出诱人的信号。

其中，作为“一带一路”建设的标志性项目之一，西哈努克港经济特区已累计引入中国、东南亚、欧美等国家及地区的153家企业，吸引了国内外投资者和移民将近20万人。而随着大量人口的涌入，住房需求也在不断扩大。据柬埔寨媒体报道，到2021年，西哈努克港经济特区竣工的公寓也仅有2500套左右，依然无法满足滨海风景旅游区的市场需求，其缺口非常庞大，保守估计还需约数万套酒店式公寓才能满足市场需求。由此，西哈努克港经济特区也成为除了首都金边外，各国房企和投资者争抢的“黄金城”。

诸多利好让柬埔寨房地产市场看起来前景可期，不过这里是否就没有任何风险了呢？其实也不然。

与许多新兴市场一样，柬埔寨市场面临的风险之一来自于政治风险。而近期欧盟拟取消柬埔寨纺织品零关税待遇可能带来的经贸风险，也值得关注。

除此之外，投资者在柬埔寨购房前，还需多了解当地的购房政策和项目潜力，才能让“钱袋子”更好地发挥作用。“买房时最好选择黄金地段，因为这是决定房价稳定上涨及稳定租金收益的关键;选择在当地已有多个项目交房及运营管理的优质开发商;选择能够提供真实稳定回租及完善物业管理服务的项目等。”高至甫如是建议。