房地产开发准备阶段管理工作探析

【摘要】建设单位房地产开发准备阶段主要包括建议书与可行性研究、招标与投标和勘察与设计三大主要内容。由于在准备阶段资金投入量占总投资比重较小，项目管理人员往往忽视房地产开发准备阶段的重要性。而事实证明房地产开发准备阶段的成果将对控制项目全生命周期成本具有决定性意义，因此本文对建设单位房地产开发准备阶段管理工作进行探析。

【关键词】房地产开发；准备阶段；管理

【文献标识码】TU71

【中图分类号】A

房地产行业是国民经济重要物质生产部门，随着整个国家经济的发展，人们生活水平的改善，人们对建筑业要求也不断增多。在多重动力的驱使下，目前我国房地产市场出现了盛景，住宅建设项目愈来愈多。但是，住宅建设项目属于非完全程序化的系统工程，尤其是建筑项目前期报建管理，其办事流程相互交叉，工作程序繁琐复杂，所以要不断在实践经历中积累经验，改善报建管理工作流程，保障工程项目顺利完成。

1、项目建议书与可行性研究工作探析

项目建议书是建设单位为自身长远发展进行规划，提议探讨新建、扩建、迁建、改建甚至拆除现有建筑物或构筑物的必要性和可行性的一份发展规划文件。建设单位是否采用项目建议书提议的这一发展规划，还需要可行性研究工作来提供依据和支撑。项目建议书一般由中高层管理者提出，高层管理者初步审核后再进入正式可行性研究阶段。项目建议书与可行性研究是一个项目的开端，直接从根本上决定这个项目是否可行。但是作为项目开发的基础性工作，项目建议书和可行性研究并没有得到应有的重视，缺乏科学且充分的工作过程。主要体现在投入资金匮乏和部分房地产开发企业的高层领导个人意志至上，以高层领导理想中的可行来代替经过客观研究验证可行性的这一过程，往往出现可行性研究工作变为可行性证明工作的情况。因此，应确保可行性研究工作的资金专款专用，不得挪用，确保可行性研究资金充裕。

2、招标与投标工作探析

2.1使用计算机系统进行报建的管理

在项目工程的报建中，计算机系统扮演着重要的角色，在各个工程的报建中，已经开始广泛的使用计算机管理系统，通过计算机管理系统，进行项目工程的报建工作，逐渐改进其管理办法，完善管理系统，及时准确地获得建设工程项目的全部信息，提高报建工作的效率[2]。利用“互联网+”，大力推进建设项目行政审批电子化，有关项目工程建设审批事项的部门之间能够实现共享信息，逐步扩大网上审批的覆盖率，这样一来，六无工程就可以大幅度的减少，符合有关规定的项目建设，将可以缩短报建时序，尽快审查审批。

2.2报建单位的资料齐全是提高报建效率的重要措施

在报建材料的准备过程中，报建单位可以从有关职能部门的网站上，或直接联系该部门负责人员，来获得与报建相关的有关材料。报建单位要注意，很多政府机构，报建单位都要求其通过标明并加盖建设单位公章证明其提供的原件与复印件内容是一致的。报审图纸要符合相关标准的要求，避免因图纸标注错误而影响进件时间。建立完善的报建制度在进行报建工作时，报建人员应结合市场环境制定出方便可行的建设工程项目报建制度，来保证各项工作按部就班的进行。报建制度在进行完善时，需要对报建单位的人员进行教育，对报建的市场环境进行严格管理，使报建工作顺利进行。因为报建项目越来越多，出现很多个人私营的单位，所以需要监管的对象不断增多，监管工作的难度也越来越大，就会出现市场监管不到位的现象，只有把握监管工作中的重点，明确监管对象，可以大幅度的使报建的工作效率提高。设计清晰的制度能够清理管理流程。工程项目的报建，是开发商或者建设单位获得施工许可证的前提，并且要严格按照项目过程设计流程图来规范其运作。

2.3提升报建人员的能力

对于一名优秀的报建人员，不仅要善于与他人交流，还要仔细专研该行业的专业业务知识，这些因素都可以促进工程项目报建管理工作顺利的开展。报建人员需要懂得与他人沟通的技巧，实现有效沟通，不断提升自己工作的协调能力，这样就可以与其他各部门保持良好的人际关系，为后期工作的开展打下良好的人脉基础。报建工作人员要积极参加培训教育机构开展的专题业务培训和讲座不断武装自己，使自己具备高业务水平和管理能力，来解决项目前期报建工作所涉及到的繁琐复杂的行政审批工作

3、房地产开发前期设计管理的具体应用

3.1进行调查研究

一般来说，投资商进行决策时会从许多各有千秋的设计方案中寻找出最符合的方案，需要考虑到用户需求，自身利益，技术含量等因素。因此，房地产前期设计开发是非常重要的，决定了整个工程的未来走向。一个好的前期设计能够最大限度地保证房屋质量，提高施工效率，缩短建设周期，还会考虑到后续一系列问题，可以大大降低开发成本。但是想要设计出一个性价比最高的开发设计方案，房地产开发商就要在前期把握好人们的需求，进行充分的市场调研和数据搜集。通过对人们的喜好等一系列问题的分析，找好房地产项目的具体定位，进而设计出一个符合周边人群需要的房地产项目，能够为以后的顺利实施奠定基础。

3.2创新设计方案

对于房地产开发商来说，对房地产项目进行前期开发规划不仅需要搜集大量的资料，还需要对其进行分析和跟踪关注，分析出未来发展的趋势，并且将这些信息恰当地融合在设计方案中。随着人们对房地产前期开发设计重视程度的提高，往往在进行决策的时候考虑多方面意见，一些建筑公司和设计公司都会根据具体情况设计出最为合理专业的设计方案供房地产开发商选择，但是在此过程中应该注意对各方面的协调，对设计方案进行重復审视和检验，确保设计图纸没有问题，避免在后期施工过程中才发现问题的存在，导致延长工期，造成巨大的经济损失，得不偿失。因此，房地产开发商应该积极咨询专业设计公司的意见，设计出一个具有创新性和实用性的前期开发设计方案。

结语：

工欲善其事，必先利其器。房地产开发应该注重项目准备阶段，尤其是设计的质量，这里需要一个经验丰富的管理人员来反复的确定需求和功能，然后从需求中提炼需求核心，再去制订实施流程，来保证房地产开发项目的高效开发，同时还要保证项目后期易拓展、易维护。

参考文献：

[1]刘新宇.探讨房地产项目开发前期策划[J].江西建材，2015（07）：288+291.

[2]党兆迎.论房地产开发项目前期定位策划[J].低碳世界，2014（01）：146-147.

[3]彭霞.房地产开发项目前期成本控制问题与对策[J].工程设计与研究，2012（02）：41-44.

[4]奚祥华，吴霁君.房地产开发前期市场定位策划方法探讨[J].经济研究导刊，2012（01）：152-154+269.

作者简介：

胡杰丁，北京中车南口科创园区管理有限责任公司，北京。