国内房地产投资信托基金各交易环节税收研究

李浩宸

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts， REITs）是一种投资人以购买收益凭证的方式，委托专项从事房地产买卖、开发、管理和经营的投资信托公司对房地产资产进行投资，并共享投资收益的信托基金。目前，我国REITs项目从交易结构、市场规模、产品收益率等方面均与其它市场发达地区有较大差距，其税收制度不完善是导致这些问题的重要原因。之前的学术研究大多只着眼于税种与税法的类别分析，并未从业界实操角度探析每个交易环节承担税负压力以及合理性，且因文章撰写较早，许多观点已经不具备时效性。此文章通过详细分析中国类REITs项目各交易环节税收以及目前业界常用的税收筹划方式，发现现存模式下税收制度真正存在的问题，针对问题提出了合理建议，并对中国REITs的未来发展加以展望。

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts， REITs）是一种投资人以购买收益凭证的方式，委托专项从事房地产买卖、开发、管理和经营的投资信托公司对房地产资产进行投资，并共享投资收益的信托基金。目前，国内REITs产品基本全部为类REITs产品，无论是从投资来源、交易结构、资产运营还是收益分配方面都与美国、新加坡、香港等REITs相对成熟市场有着较大差距。根据WIND数据，截至2017年5月，美国REITs总市值达9680亿美元，新加坡和香港分别为570亿、303亿美元，而中国类REITs截至今年8月，仍只有105亿美元左右市值。

究其根源，国内类REITs项目各交易环节税收制度不完善是导致其收益率低，投资者投资热情不高的重要原因，之前学术界对中国类REITs税收制度的研究多限于对税种的类别分析，和对《信托法》和各类税法的探究，并未从业界实操角度探析每个交易环节承担税负压力以及合理性。并且，由于多数文献撰写时间较早，有许多当时提出的实操问题已经可以通过税收筹划部分解决。随着国内金融市场和房地产市场逐渐走向成熟，REITs的规范化是大势所趋，在公募REITs发行前，探究清楚每个交易环节对不同参与人产生的税负及其合理性，是推动REITs规范化、制度化的重要议题。

一、国内REITs各交易环节税收

（一）资原始权益人以不动产出资形式将标的资产转移至项目公司

项目公司（买方）：

1.契税：3%-5%，以转让方式办理资产过户需缴纳契税，税基为资产出售价格;

2.印花税：0.05%，根据合同文件的种类与金额征税，税基为证件金额比例税率或定额税率。

原始权益人（卖方）：

1.土地增值税：30%-60%，转让不动产需缴纳土地增值税，税基为资产出售所得增值额，其税率采取超额累进制;

2.增值税：11%，转让或投资资产用于出租需缴纳增值税，税基为全部交易价款加费用。另外，以当月所交增值税的總额*7%计提城建税，当月所交增值税的总额*3%计提教育费附加。

3.企业所得税：25%，以转让方式销售不动产，企业需缴纳所得税，税基为交易利得;

4.印花税：0.05%，根据合同文件的种类与金额征税，税基为证件金额比例税率或定额税率。

（二）原始权益人向专项计划转让私募基金份额

转让非上市公司股权行为不属于营改增试点征税范围，因此不征收增值税;交易过程未发生不动产所有权变化，因此不征收契税;此外仍需缴纳税项有：

原始权益人：

1.企业所得税：25%，转让持有公司股权，企业需缴纳所得税，税基为交易利得;

2.印花税：0.05%，根据合同文件的种类与金额征税，税基为证件金额比例税率或定额税率;

3.土地增值税：30%-60%，虽然交易过程不动产所有权未发生变化，但根据《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687 号）规定，一家公司的全体股东转让项目公司100%股权，且以股权式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物的，应视同项目公司转让房地产，征收土地增值税，税基为资产出售所得增值额。

专项计划：

1.印花税：0.05%，根据合同文件的种类与金额征税，税基为证件金额比例税率或定额税率。

（三）运营阶段：

专项计划：

1.增值税：11%，经营所得不动产租赁收入需缴纳增值税，税基为经营收益。

2.企业所得税：25%，经营和处置不动产所得收入企业需缴纳所得税，税基为经营利得;

3.房产税：1.2%/12%，（从价/从租），物业不动产处置/租金收入需缴纳房产税，税基为房屋计税余值或租金。

私募基金：

1.企业所得税：25%，私募基金获得管理费应缴纳所得税，税基为经营利得。

计划管理人：

1.企业所得税：25%，计划管理人获得管理费应缴纳所得税，税基为经营利得;

2.增值税：目前对于计划管理人是否应缴纳增指数存在两种观点，一种观点认为专项计划只向投资者约定预期收益，但不承诺保本，投资购买基金份额本身存在风险，根据《财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140 号）非保本收益不应缴纳增值税;另一种观点认为专项计划的收益分配具有派息性质，属于债券投资的一种，故应缴纳增值税。学界与业界对此仍有争论，根据高金平《税收政策如何助推类REITs发展》（中国税务，2018年4期，69-72页）阐述，投资者通过交易所转让专项计划份额，需按“金融商品转让”缴纳增值税，笔者认为此建议较为合理。

（四）投资者人分红：

机构投资人：

1.企业所得税：25%，由于投资人通过REITs结构安排投资项目公司股权不属于直接股权投资，故不能享受免税优惠，仍需缴纳所得税，税基为投资所得。

（五）基础资产回收：

前文提及原始权益人在专项计划结束后回收基础资产可有三种形式进行：

1.原始权益人回购专项计划

一般按账面价值回购，回购价格与账面价值一致，因此无需缴纳相关的增值税和所得税。但存在因时间推移、物业增值虽按账面转让，却被税务机关重新核定价格计征的风险，可以前期先与当地税务局沟通。此外，涉及以优先级资产支持证券为合同标的的回购协议，回购行为不征收印花税。

2.项目公司处置不动产

项目公司作为转让方，需承担30-60%超额累进土地增值税、11%增值税、0.05%印花税和25%企业所得税;资产受让方需承担3%-5%契税和0.05%印花税，与第一阶段赋税相同。

3.投资者在二级市场转让公募基金份额（中国无法实现）

基金原持有人需缴纳25%企业所得税，双方均需缴纳0.05%印花税。

二、通过结构设计进行税收筹划方案

（一）资原始权益人以公司分立形式将标的资产转移至项目公司：

若公司不采用不动产出资方式，而是公司分立形式进行资产剥离，则可以减免部分税项：

1.契税：根据财税【20015】5号，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间的土地及房屋权属的划转，免征契税;

2.增值税：根据财税【2016】36号，以公司分立方式办理资产过户不征增值税;

3.企业所得税：根据财税【2014】109号，以资产划转、公司分立方式办理资产过户，可暂不缴纳企业所得税。

（二）运营阶段：

在运营阶段，专项计划作为纳税主体需缴纳以经营利得为税基的所得税。通过收购项目公司股权时的结构设计，可为专项计划打造“股+债”模式，从而提高经营阶段财务费用，减少需缴纳的所得税。为清楚地阐述此结构，我们不妨假设项目公司100%股权市值为30亿元。根据财税【2008】121号文规定，非金融企业的关联方债权性投资与其权益性投资比例为2：1以下的部分可以税前扣除，故我们可进行以下操作：

1.原始权益人或其关联方出资10亿元设立SPV公司，签订《项目公司股权转让协议》，SPV公司收购原始权益人持有的项目公司100%股权。可在该协议中约定先交割股权，后支付股权转让款，最终 SPV 持有项目公司100%股权，并办理股权转让工商登记手续。

2.私募基金与SPV原股东签订《SPV股权转让协议》，收购SPV100%的股权。可在《SPV股权转让协议》中约定先交割股权，后支付股权转让款，最终私募金持有项目公司100%股权，并办理股权转让工商登记手续。

3.专项计划成立，私募基金获得全部出资后，按照前述《SPV 股权转让协议》的约定支付SPV 股权转让价款。私募基金同时与委贷银行、SPV 签署《委托贷款合同》，私募基金向 SPV 发放股东贷款20亿。私募基金持有SPV100%股权的同时享有对 SPV的委托贷款债权，通过委托贷款，构建了私募基金与SPV的委托贷款债权。

4.SPV获得全部出资并获得委托贷款后，按照前述《项目公司股权转让协议》的约定，向原始权益人支付项目公司股权转让价款共计30亿元。至此，融资到达原始权益人手中。

5.项目公司反向吸收合并SPV，SPV主体资格消灭，项目公司主体继续存续，私募基金对 SPV 持有的委托贷款债权与股权转化为私募基金对项目公司的委托贷款债权与股权。由项目公司反向吸收合并SPV 能达到避免更名及重新签署或变更底层相关租赁合同的效果，简化了交易程序。

三、税收存在的主要问题与探究

（一）资产剥离阶段税负严重

由上文分析可以看出，原始权益人和项目公司在进行资产转移时，需要缴纳土地增值税、增值税、所得税、契税等众多税种，虽然部分企业可以通过公司分立形式合理避税，但公司分立所产生的企业经营、管理风险都属于类REITs项目的隐性成本，愿意这样尝试类REITs项目的公司并不多。

然而，类REITs项目的资产剥离并非为真正意义上的实际购买，其资产转移目的是融资而非盈利，所缴税赋不是商品出售阶段的一次性税负，而是需要计入融资成本的费用，其再次以出售为目的转让相同标的资产时仍需缴纳一次相同税项。这样看，向以融资为目的的行为征收土地增值税不但会限制企业的融资效率，还会对企业重复征税，损害企业的合法权益，对此阶段土地增值税的征收问题仍需谨慎商榷。

（二）企业所得税重复征税

根据现有的税法政策，专项计划作为经营主体，同时也时纳税主体，其资产经营的租金或处置收益须在专项计划层面缴纳一层所得税;而这些收益分配给投资者时，由于投资者通过专项计划投资基础资产的行为不属于直接投资，获得收益仍需再缴纳一层所得税。

在REITs项目中，投资者虽然是通过计划管理人购买了私募基金份额，形式上间接投资了基础资产。但无论是计划管理人还是私募基金，在此交易环节中均属于收益的传递工具，加之其二者均不属于纳税主体，因此在认定投资关系时应与税收一样采取“透明穿透”原理，将二者作为透明体穿透，从而使专项计划收益在分配过程中只缴纳一层所得税。

（三）计划管理人与私募基金增值税存在争议

如前文所述，类REITs项目中，计划管理人与私募基金均属于资管计划，应按管理费的3%上缴增值税。可在实践中，计划管理人与投资者只约定预期收益率，而不承诺保本，则其二者收益是否应缴纳增值税仍有较大争议。

四、针对各项税收存在的问题提出的建议与展望

经过前文分析，目前国内类REITs项目各项交易环节税负整体较高，其中存在前期置入阶段税负严重、经营阶段重复纳税和金融机构纳税政策不明晰等问题。对此提出以下建议：

（一）践行实质课税原则，减少多余税项

在前期置入阶段，原始权益人与项目公司虽然是以资产买卖形式进行剥离的，但其行为的目的并不是交易獲利，而是融资的必要步骤，基础资产在融资结束后多会重新回到原始权益人手中。在这种经济关系下，仍对企业征收增值税、土地增值税等营业型税款是不合理的。

（二）明确纳税主体，避免重复收税

在项目经营阶段，专项计划虽拥有独立的法人资格，但其仅为基础资产的管理者和其收益的归集、分配者，在税收时应作为“透明主体”穿透。在实践中，即可在专项计划层面对项目分配部分收益进行减免，也可在投资者层面对分红收益进行税收减免，保证同质收益仅缴纳一层税费。

（三）立足于项目整体，维护国家税收权益

作为税收政策的制定者和落实者，对一个金融工具的税收政策不应从税法上照本宣科，而是将项目的各个环节作为整体看待。根据税收中性原则，投资者通过REITs投资地产项目承担税负应与自己直接投资于地产项目承担税负相似，因此在制定政策时，不仅需要修改不合理的税项，更需要根据市场进行调整，将REITs成本和收益率控制在可接受范围。

另外，若日后国内开展公募REITs项目，个人投资者收到分红不受明确税项规定，且计划管理人和私募基金无代缴义务，这将导致大量的所得税流失，在制定税收政策时应对其给予充分考虑。

（四）着眼REITs优势，展望未来发展

根据汪诚、戈歧明（2015）提出的REITs投资期望与税负静态博弈模型，政府出台的税收政策优惠力度与REITs投资成正向关系，而政府降低税收损失的收益要靠增加低税收的正外部性或降低高税收的负外部性来予以弥补。降低REITs过重税负，使税收政策向中性靠拢，激发REITs项目活力，正是符合当下国内经济状况和发展方向的。（作者单位：厦门大学经济学院）