铜陵特色民宿现状调查及策略

叶姹紫 王敏

关键词：铜陵;特色民宿;管理;发展

基金项目：安徽省省级大学生创新创业训练计划项目（编号：201710383038）

中图分类号：F59 文献标识码：A

收录日期：2019年3月27日

民宿，是指利用自用住宅空闲房间，或闲置的房屋，结合当地人文、自然景观、生态环境及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。这样一来就很好地说明了民宿有别于旅馆和饭店的特质，它不同于传统饭店旅馆有高级豪华的设施，但是它能让人体验当地风情。感受民宿主人的热情与服务、并体验有别于以往的生活。同时，民宿作为一种有别于传统酒店、饭店、宾馆，给游客温馨亲切的家的感觉的旅游接待设施，是人们体验旅游地风俗和文化的载体。乡村村落民宿，是乡村旅游的重要組分，是改善农村生活水平、促进就业实现城乡文化交流的重要途径。旅游地民宿则是旅游者住宿、饮食甚至了解旅游地的重要方式。

一、特色民宿市场前景与优势

（一）市场前景

1、中国个人度假旅游市场仍处于起步期。随着居民旅游深度和频次增加，居民对于个性化主题住宿产品需求将迅速扩大，民宿供应量将保持加速增长。

2、民宿住宿产品具备个性化经营的特色。通常依托周边旅游资源提供具备当地特色的经营项目，本身就是旅游资源中的重要环节，加上随着旅游方式的不断扩展、旅游内容的不断丰富以及人们旅游观念的更新，民宿作为一种较为新颖的、特殊的旅游接待设施，也必然会不断地改变其方式和内容，不断地寻求最优的方式来满足旅游者的需求，使之不仅仅是一种旅游接待设施，更成为一种重要而独具特色的旅游吸引物。

3、国内的民宿业首先出现在经济发达的沿海地区，处在初级阶段的民宿行业本身多是自发形成，以农村农家乐为主流，只能提供简单的餐饮娱乐和住宿服务。现今随着国家旅游局出台的相关政策，以及越来越多的人对生活品质提高的要求，人们不再满足传统的旅游服务，转而投向精致的民宿休闲旅游。因此，中国在线客栈民宿预定市场正处于爆发式增长期。虽然目前民宿产业发展迅速，但具有特色且经营得当的很少。

（二）自身优势

1、铜陵市位于安徽省中南部，有“中国古铜都”之称，长江中下游南岸，气候湿润，依山傍水，城市环山襟江含湖，自然环境优美。

2、铜陵是中华民族青铜文化的发源地之一，也是迄今为止江南地区发现的规模最大的我国著名的古代采铜、冶铜基地。铜陵市历史悠久，环境优越，长江在这里转弯，徽派建筑在这里起源，因铜得名，从铜而兴。

3、这里民风淳厚，景点众多，是一个适合游玩、体验风土人情、远离大城市喧嚣的好去处。

4、铜陵是全国文明城市、国家园林城市、国家卫生城市、国家森林城市、中国优秀旅游城市。

（三）竞争优势

1、铜陵市目前很少有具有铜陵当地村落特色的民宿供给。以一些宾馆酒店为主流，只能提供简单的餐饮娱乐和住宿服务。

2、对于消费者来说，客栈民宿产品区别于标准化住宿产品的地方在于不仅实现“住”的功能，同时通过环境的营造和提供个性化服务使消费者身心舒展，感受有别于日常生活的旅游体验。

3、特色村落民宿是与乡村旅游紧密相连的，不仅能提供当地特有的体验活动，以低破坏性的经营方式经营，还结合了当地资源并能凝聚地方向心力。

二、铜陵民宿发展状况调查

（一）铜陵民宿行业现状。目前，铜陵市旅店酒店遍地开花，都打着民宿的噱头吸引旅客，但是没有一家是真正意义上的民宿;相反，一些风景区、特色村落的农屋民舍的改造倒是带动了铜陵民宿的发展。以义安区为例，近年来随着义安区美丽乡村、凤凰山景区的进一步建设，越来越多的户外爱好者及休闲旅游者慕名前来，催生了该区的民宿经济发展。2017年初该区已发展“复古、文化、赏景、休闲、体验”五大类型特色民宿37家，义安区也成为铜陵市居民休闲的后花园。但是这些民宿基本处于农家乐模式，主要有政府主导、业态单一、价格低廉，没有形成特色村落民宿专业化的经营模式。

（二）铜陵特色村落情况。在全国美丽宜居村庄示范村中，铜陵市西联乡犁桥村、胥坝乡群心村、东联乡合兴村都曾榜上有名。犁桥村是典型的江南村庄，村民主要以种植水稻、棉花和水产养殖为主。2012年犁桥村开始实施美好乡村建设，如今乡间小路变得平坦，河水清澈见底，农家小院也更为优雅静谧。群心村地处江心洲，其中铁锚洲不仅有芦笋、芦蒿、野芹菜和马兰四宝，更能看到天池、沙滩和草原者三大景观。合兴村有多处湿地池塘，许多野生动物飞栖生息，着力打造田野风光的生态旅游模式，给游客提供清净高雅的自然风光体验。还有钟鸣镇龙潭肖村是铜陵市最偏远的山村，建村约有四百年历史，由于地处深山，古村落风貌独特，保存较为完整。2014年被列为中国传统村落名录。另外，铜陵市江村古民居是铜陵地区现存的一处规模较大的古代居民建筑群，村中房子大约有一半左右还是明清时期的建筑，其建筑风格属于标准的皖南徽派建筑系列。具有个性化特色化乡村的还有水龙村、光辉村、龙云村、大城山村、凤凰山村等。但是这些村落中很少有结合当地村落特色的民宿供给。

三、民宿经营实施风险及应对措施

民宿的开办和经营并不是一蹴而就的，它需要分析全方面的未知风险和考虑如何落实分析背后的严谨的应对措施。开民宿是一个多环节多维度构成的事业，既不是一朝一夕，也不是简简单单就可以完成的。做民宿有时候不仅需要有情怀，还需要有理性客观的规划和策略分析。

（一）实施风险

1、利益分配风险。影响城郊型乡村民宿经营者经营风险感知的主要因素是乡村民宿的利益相关者状况、服务设施状况和旅游业环境状况，其中利益相关者状况的影响最大。

2、经营管理风险。初期，对于各项工作缺乏经验，规章制度不够完善，初期工作团队文化建设缓慢，容易人才流失。

3、竞争风险。时代在变迁，潮流在变化，如果我们的体系长时间一成不变，就很容易被其他同类旅行社超越，如现有竞争者、潜在竞争者及其主要产品、替代品的威胁，等等。

4、财务风险。民宿作为服务性行业，服务即为其主要产品，产品的生产和销售同时完成，从而易导致应收应付账款过多的现象出现，从而面临一定的财务风险。一旦在某一会计期间内欠款企业无法按时还款款项达到一定数额，就会面临资金周转不灵、资金链断裂的状况，从而威胁民宿的生存发展。

5、政府政策和合作伙伴风险。在项目实行阶段我们要确定是否得到当地政府相关部门政策的允许，以确保获得合法市场主体地位。另外，还需要许多的合作伙伴，如清洁部门、交通运输部门、采摘休闲场所等，每一个合作环节的缺失都会引起整个运营体系的不完整。

6、宣傳风险。前期民宿的开办需要大力宣传，如果宣传力度不够，会造成没有顾客。另外，网络营销确实会短时间冲高人气，招来客群，但是网络广告招来的客人素质不一，这样的客群不见得是我们想要的，容易坏了自己的口碑。

7、标准化风险。民宿的规模化、品牌化、连锁化运营，似乎成为了新的趋向。但是作为非标住宿中最特别的存在，民宿人格化的特点，使得其与众不同，使得其规模化、连锁化、标准化都存在着一定程度的风险。这种风险主要是模糊了民宿和酒店之间的概念，将原本极具个性化的民宿按照酒店的方式进行管理，聘请专业酒店管理团队，或者对民宿的客房、餐厅硬件设施进行酒店化改造，按照酒店配齐各种用品，或者干脆推倒重建，过分强调设计感。这些做法短时间内会有一定的效果，但是长远看来，民宿已经成为了精品酒店，情怀不再。

（二）应对措施

1、构建利益分配机制。可从改善利益相关者关系、提升服务水平及改善设施条件、创造良好的旅游业发展环境等方面来增强乡村民宿经营者的信心，同时，还需要构建科学合理的乡村民宿利益分配机制。

2、建立员工规章制度。管理者要注意相关规章制度的建立，尽力维护工作室人员及消费者的利益。完善用人制度，进行专门的知识培训，建立相应的员工绩效制度等。

3、打造特色民宿品牌和提升附加值。严格观察市场动态，了解消费者的需求，紧跟时代步伐，推陈出新;建立健全客户反馈制度，及时获取客户信息。提供新颖的特色服务，树立良好的品牌形象。不仅为游客提供住宿、餐饮等方便，而且提供娱乐、购物一揽子解决方案，进一步拉长休闲民宿的产业链。要开展丰富的大众传播与群体传播活动，将民宿产业推广给各地游人，如微电影宣传、诗歌比赛、地方节庆、风光摄影比赛、传说探源、农事活动组织等，吸引更多人加入返璞归真的乡村旅游活动中。发展区域集群化的民宿，以“民宿”的思路重构乡村休闲旅游体系，打造富有地方特色的民宿经营发展模式。

4、强化合同管理。任何业务往来都要有正规的合同。这样一旦出现纠纷，可以以合同为依据来解决矛盾。我们的利益也能得到法律的保护。针对财务的收账风险，坚持“先付款、后接待、集中结算、统一支付”的原则。如果必须赊销，应当制定明确的赊销政策。最重要的是对赊销总规模进行控制，制定应收款警戒线。

5、注重政策引导和合作发展。一方面我们要得到政府政策的支持，因为政府部门在民宿发展中起到了很大的推动作用，政府的鼓励与支持会调动民众的积极性，同时政府的管理又保证了市场的秩序;另一方面要注重与合作伙伴建立长期、稳定、互相信任的合作关系。这样不仅能大大降低交易成本，而且能大大降低商业风险。同时，也应注重自身业务的相对独立性，避免对合作伙伴的过分依赖。因为合作是发展的途径之一，但不是唯一的，也不是永远的，合作不是目的，只是手段。

6、推动“互联网+民宿”营销推广。除和当地旅行社合作、发放传单外。依托“互联网+”的信息优势，破除行业框架，整合资源，无缝对接，实现人人能做经纪人，真正实现互利互惠合作共赢的新格局。适量借助网络营销或是关键词广告的力量，架设网站。建立公众号，推送民宿信息。加入各种民宿订房软件，利用手机客户端预定平台推销和推广。等网络营销一段时间口碑和客源都稳定后，就可以考虑退出。网络营销虽然能带来较高人气，但是更要注重口碑和服务。

7、建设企业文化和价值观。建设企业文化。民宿经营的核心在于“温情”，让入住者感受到家的温馨与舒适。住一家民宿，不仅仅是睡觉，而是希望能够像朋友一样，进入民宿主人的生活，像在朋友家里一样随意。这就有别于精品酒店，入住者不是过来作为房客暂住的，而是过来与主人一起生活的。民宿的最核心价值应该是让入住者感受人与人之间的温情。

四、特色民宿开办的运作模式

（一）开办民宿的流程

1、考察分析。对于民宿的考察分析，主要有两个方面：一是从全方位了解民宿这个行业;二是一个可行性的分析，更多是关于经济。体验考察分析既然民宿是一个服务体验行业，那么你一定要用心去感受这个行业，你并不是漫无目的去看，分别从如下几点去体验和分析这个民宿：（1）特点/亮点/吸引点;（2）交通;（3）大环境;（4）周边小环境;（5）商业氛围;（6）服务;（7）配套设施;（8）室内设计;（9）餐饮;（10）消费者反馈。

2、收入支出的考察分析。（1）成本预估分析：要从侧面了解你所考察区域的租赁成本费用，改造的费用全国是差不多的，找懂设计的朋友是可以预估出来的，然后再测算一下运营的人员成本，要清楚你开民宿需要投资多少钱;（2）收入预估：收入预估实际上是好做的，房间价格是透明的，平时和周六日多去几趟就可以估出入住率的情况，从而也就知道项目的收入情况。

我们做支出收入预估是十分有必要的，情怀仅仅是我们做民宿的起因，只有算了账你才知道你要花多少钱，大概能挣多少钱，这是一切商业的根本。如果并不能维持一个合理的收入或者甚至赔钱，再多的情怀也会消磨殆尽。

3、立项分析。民宿的定位有三个客观依据，缺一不可。首先，你要做一个多大规模的民宿，大概投入多少钱？这直接决定了你民宿的档次和客单价;另一方面，民宿的核心竞争力是差异化，而民宿定位的差异化是什么？就是民宿的主人。在做定位之前，你作为民宿主人需要详细分析自身有哪些优势，哪些特长，哪些可以落地在你的民宿中行为一个特色，哪怕是喜欢与人为善、做饭好等这些都是你的优势，也是你民宿的差异化。

最后一个方面，也是比较关键的一点，民宿主人很容易自弹自唱和自嗨。别忘了你是为消费者服务的，在做定位之前你需要深入了解一下你目标人群的消费习惯和消费特点，他们的青睐方向也是你要考虑的重要因素。主要定位如下：（1）品牌核心竞争力/品牌特色;（2）品牌消费定位/客单价;（3）表现风格定位;（4）品牌文化/精神。

4、项目选址和经济分析。项目选址和经济分析必须同时展开。实际上，选址并不是一个孤立的事，在选址的同时，经济分析必须同时做，这两者是同步进行的，缺一不可。选址的地方要有感觉、能够有政府关系支撑和具备客观的地利因素，而具体决定到底能不能选这里的关键是经济指标分析。当已经有备选地待定的时候，你就可以精准算出你的房间数了，以及总结的客房单价定位和周围民宿的入住率，就可以预估出收入情况了。有了投入和支出测算和投资回报情况，才能决定选址的这个地方到底能不能开办，这个事一定不是一蹴而就的。

5、疏通政府关系和签订租赁合同。确定你所选址的地方是否能够正常办理证件和执照。另外，有一点很容易被民宿主忽略，那就是与村干部之间的关系，在选定地址之前必须要和当地的行政单位多打交道，和村干部的关系处理好了，和村民的关系会很容易解决。签订租赁合同的时候建议一定要把土地属性和房屋的权属弄清楚，不要有纠纷，其中包含继承纠纷和其他纠纷。在签合同之前希望能够花些小钱让律师起草或者律师审查，有利无弊。

6、功能规划与视觉设计。做功能规划一定是要懂酒店运营和管理的人来做，需要准确的计算和理性客观规划。而做视觉设计则是另一个偏感性和自我的事情，而且做视觉设计也是要在功能框架内做，好的设计一定不会被框架限定，而是能为功能性锦上添花，将功能融入美学之中。这里最好找专业的人员进行设计，体现当地徽派建筑特色，而且要有生活和休闲区，以及观看自然景色的平台。

7、宣传。借助网络营销或是关键词广告的力量，架设网站。建立微信公众号，推送民宿信息。加入携程、去哪儿、同城等OTA巨头，加入airbub、小猪短租等专用民宿订房手机软件，利用手机客户端预定平台推销和推广，和当地旅行社合作，发放传单等。

8、经营管理。请教有经验的民宿管理者，合理招聘安排员工，提供管家服务。旅游景点一般餐饮都很贵，所以可以提供餐厅点菜，主要是便宜卫生的当地特色菜，提高客人满意度。管家服务可以给客人安排行程和帮客人代购物品、包车服务等建立在客人自愿的基础上。另外，提供的必须是在当地挑选的品质好的物品。雨季來临时，可以采购很多雨衣雨鞋供客人直接在店内购买，还可以“免费”提供充电宝、自拍杆等供客人借用，这样不仅可以提升客人的满意度，还可以增加额外的收益。

9、口碑营销。客人从见面开始，就要把每个细节都服务好，务求客人的满意。另外，一定要把管家培训好，对客人的所有需求都能及时的处理，让客人快速熟悉这个陌生的城市。网络平台的点评一定要及时更进，尽最大努力满足客人的要求。只要服务做好，口碑就会越来越正向。

（二）运作流程。民宿运作流程必须安排合理，主要环节由图1表示。（图1）

五、特色民宿的经济社会效益

（一）经济效益。第一，经过系统调查分析，我们发现一间特色村落民宿一间一晚最少300元，若我们打造铜陵特色文化游，适时推出住宿套餐，提供游玩、餐饮、休闲、购买特色商品等系列服务，如此一来民宿的开办将拥有很大的盈利空间;第二，有利于带动当地村民的特色手工、小吃美食商户的收入;第三，有利于促进当地村落的经济发展，带动当地相关产业的发展，如铜陵农业或者蔬果观光采摘业等相关产业发展以及旅游单位的经济发展;第四，有利于优化经济产业结构，形成新的消费增长点、驱动力，给经济发展注入新的活力。

（二）社会效益。第一，有利于政府和当地村落合力发展地方文化产业，传播传统文化，推荐当地民俗风情，突出了旅游地自身深厚的文化资源，又有利于旅游地文化创意产业品牌的构建。从文化传承、创意产业、品牌传播等多方面打造特色民宿的产品，从而带动地方经济的发展;第二，有利于村里剩余劳动力的就业，我们特色民宿主要选址于铜陵当地特色村落，为村落村民提供就业机会，减少了国家和社会的不安定因素，有利于社会的稳定发展;第三，有利于传统文化、民居、古宅的保护和重生。对于保护和发扬当地建筑文化和民俗文化具有重要意义。

六、结语

近年来，特色民宿休闲旅游市场增长迅速，对推动当地经济和民俗文化的发展都起到了重要的作用。此项目论文希望通过对铜陵特色民宿的现状和策略进行调查分析，了解铜陵特色民宿市场的现状、优势特色及经营过程中的问题原因，并提出具有铜陵特色的村落民宿创建计划方案，从而能够让有想法、有情怀的民宿创业者理清创业思路，更加清晰地根据当地特色优势打造铜陵自己的民宿产品和品牌。铜陵特色民宿的创办不仅能够带动当地村落的经济发展，还可以让旅客在居住中不断深入了解铜陵，进而得到宣传铜陵市文化的作用。这不仅针对铜陵市，同时是对整个民宿行业的开办及管理的深刻思考。

主要参考文献：

[1]跑很远的路去看.铜陵的这些村落上榜“全国美丽宜居村庄”，你去过吗[EB/OL].2017.2.27.

[2]王爽.铜陵探寻传统古村落让历史文化古韵得以保留[N].铜陵日报社，2016.7.25.

[3]小喵旅行拍下来的.五点建议——决定民宿经营成败[EB/OL].2017.4.13.

[4]炳君学新.民宿标准化存“风险”别把民宿开成了酒店[EB/OL].2017.6.3.

[5]houfour.不用再总问了！这就是开民宿的全流程（上）（详细）[EB/OL].2016.8.10.