小城镇工业园区控制性详细规划编制研究——以城北镇工业园区控制性详细规划为例

张 丽

（安徽建筑大学城市建设学院，安徽 合肥 230601）

1 小城镇工业园区发展背景

当前我国城市化水平已达59.58%，城市发展非常迅速。而小城镇发展是我国经济发展的重要内容，其中，工业是众多小城镇，特别是工业型小城镇发展的主导产业。小城镇工业园区作为工业发展的载体，有着不同于大中城市工业园区发展的特殊性。控制性详细规划 （以下简称控规） 是指导工业用地规划建设的主要依据，对于工业园区发展起着重要的引导作用，本文对小城镇工业园区控制性详细规划进行了积极的探索和研究。

2 小城镇工业园区控规编制思路

2.1 全面分析现状条件

在发展小城镇工业园区建设时，应充分立足于本地实际情况，将园区建设与小城镇的持续健康发展相统一，通过完善小城镇各项功能，合理布局发展空间。在编制控制性详细规划之前，除了对上述规划进行解读之外，需要对区域周边环境、基地现状、市场资源配置、社会经济发展条件等进行全面的分析与研究，增加编制的科学性和可操作性。

2.2 充分研究产业规划

根据《国民经济行业分类》 （GB/T 4754—2002） 中工业部分的分类 （包括30类），不同类型产业对于用地规模、空间布局有不同的需求，必须针对具体门类工业的特征进行分析，因此产业规划是工业区控制性详细规划的基础性研究，具有重要作用。

2.3 综合确定控制指标

控制性详细规划中，地块指标控制体系是核心内容，包括容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等规定性指标和建筑形式、风格、色彩等指导性指标。当前控规的指标体系的确定仍然有一些问题，如指标确定的科学性不足，具有随意性和主观性，指标刚性与弹性之间缺乏协调等。因此，控制指标的确定必须从诸多方面加以分析和考虑，包括现状及用地的客观限制、开发建设的经济要求、工业用地的类型等条件。

3 城北镇工业园区控规案例

城北镇工业聚集区属于城北镇的行政管辖区，位于镇区的南侧，总用地面积为132.16公顷。现状用地功能较简单，主要以居住、工业为主，各类配套服务设施严重欠缺。

3.1 规划目标

规划打造为以机械制造业为支柱产业，以农副产品深加工和建材产业为多样化产业支撑、产业集聚、环境优良的现代化省级工业聚集区。

3.2 产业规划

城北镇工业发展具有一定基础，其中机械加工产业占据工业经济中的主导地位，2015年被安徽省政府命名为省轴承产业集群镇。城北镇机械加工产业园，是省、市、县三级重点打造的产业集群之一。2015年已入驻企业20家，全部建成投产企业18家，规模以上工业企业9家。

规划园区主导产业为轴承加工制造业，重点产业为农副产品深加工和建材产业。通过产业调整、升级，围绕“打造轴承产业大集群”目标，打造以轴承加工制造业为主导、农副产品深加工和建材产业为辅的专业化、产业化和规模化的省级机械加工工业聚集区。

图1 产业布局图

图2 用地规划图

3.3 用地规划

规划总用地面积132.16公顷，其中二类工业用地面积为78.65公顷，占总建设用地面积的59.51%。普通仓储用地面积为9.69公顷，占总建设用地面积的7.33%。

工业园区内主要功能区包括工厂区、居住区、基本公共服务设施区和基础设施区。考虑到工业园区与城镇紧邻，园区内仅配套少量居住用地，基本公共服务设施需求在园区内部解决，而更多类型的公共服务设施需求可以在镇区解决。

3.4 地块指标控制

不同类别的工业用地需要有针对性的指标控制。本规划根据工业园区内部功能分区，为进一步促进该区域的土地集约高效利用，参照《工业项目建设用地控制指标》 （2008）等规定的要求，综合确定规划用地建设开发控制指标。

3.4.1 容积率

工业用地、仓储用地控制容积率下限，其他用地控制容积率上限。容积率下限的影响因素有《工业项目建设用地控制指标》 （2008） 中对最低容积率的限制，容积率上限的影响因素为当地城市规划管理技术规定。

本规划中，工业用地包括轴承加工制造业、农副产品深加工和建材产业，根据《工业项目建设用地控制指标》（2008） 中的相关规定，综合确定工业用地容积率≥1.0，仓储用地容积率≥1.0。小城镇的居住用地为多层或小高层，因此确定居住用地容积率≤2.5，商业用地容积率≤2.0。

容积率奖励和补偿规定：同类使用性质的相邻地块，因成片开发的需要，经城乡规划主管部门同意后，原规划所规定的容积率和建筑密度可互相转让，但不得改变其平均容积率和建筑密度；对于提供某些公益性项目的，应有其地块容积率允许提高值的规定；提供底层或平台作为公共空间的，在建筑密度不变、不影响周围建筑日照间距及后退距离规定的前提下，其容积率允许适当提高，具体提高值由当地城乡规划主管部门确定。

3.4.2 建筑密度

工业用地、仓储用地控制建筑密度下限，其他用地控制建筑密度上限。本规划中，工业用地建筑密度≥40%，仓储用地建筑密度≥40%，居住用地建筑密度≤25%～28%，商业用地建筑密度≤45%。

3.4.3 建筑高度

本规划中，多层控制区的高度控制范围主要包括工业仓储用地、商业设施用地、多层居住用地，建筑高度不超过24 m。高层控制区的高度控制范围为高层居住用地，建筑高度不超过45 m。

3.4.4 绿地率

工业用地、仓储用地控制绿地率上限，其他用地控制建筑密度下限。本规划中，工业用地绿地率≤15%，仓储用地绿地率≤15%，居住用地绿地率≥30%，商业用地绿地率≥20%，防护绿地的绿地率≥80%，公园绿地的绿地率≥70%。

图3 开发强度控制图

图4 建筑密度控制图

图5 建筑高度控制图

图6 绿地率控制图

4 结语

通过对城北镇工业园区控规在用地结构、规划布局、地块开发控制等方面的探析，可以总结出，小城镇工业园区控规编制，需要在切实分析现状资料的基础上，通过合理确定产业规划，综合分析经济、社会条件，综合确定控制指标，为工业园区发展建设提供有效地指引。

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