房地产企业会计成本核算与管控

魏岚

[摘要]房地产企业的生产经营目的是追求自身利润的最大化，但在市场竞争日益激烈，各类环境因素不断打压的背景下，有效控制成本、开展有效的成本核算房地产企业是保证经济效益、提升盈利能力的重要手段。文章围绕房地产企业成本核算与管控展开研究，分析我国房地产企业会计成本的组成内容及房地产企业成本核算阶段存在的问题，并围绕问题有针对性地提出有效管控的对策。

[关键词]房地产企业；成本核算；管理；效益

[DOI]1013939/jcnkizgsc201913144

成本管理水平直接影响着企业能否获取最大化利润，特别是经营投资规模巨大、周期较长的房地产企业，近十年来，在我国房地产产业快速升温的背景下，大量资金涌向房地产产业，产业竞争进入白热化状态，加上国家不断针对房地产产业做出限制性政策的调整，房地产企业的发展、生存都受到严峻的挑战，越来越多的房企开始重视成本管理工作，强化成本管理工作，是当前降本增效的唯一途径，也是确保房地产企业实现预期利润，保持竞争力，以求实现平稳、健康和可持续发展的重要前提。

1我国房地产企业会成本的构成

我国房地产企业会计成本由管理、筹资成本，前期工程费用、土地、建设安装费用与其它费用三类成本组成。

（1）管理、筹资成本费用。管理费用，即在建筑工程开发阶段产生的费用，主要涵盖房屋设备折旧费用、人工费用、设备采购、维修费用。筹资成本则是站在房地产企业建筑成本角度产生的，即房地产企业同银行贷款期间产生的费用，亦即贷款利息费用，这部分费用隶属于统筹成本。

（2）前期工程土地、建筑安装费用。该部分费用为房地产企业在开发房屋建筑过程中所发生的成本投入，隶属于开发项目的成本主体，通常在整个总成本中占据比例超过75%，其中，前期工程费用是工程开始所消耗的相关费用，例如施工测绘、勘测、规划等相关费用；土地费用涵盖了土地征用、土地租赁、转让费用以及耕地占用、安置拆迁相关费用，建筑安装费用是在房屋建筑开发进程中产生的设施费用、人工费用、材料费用等。

（3）其他费用。房地产会计成本中的其他费用，通常占项目总开发费用比例15%～20%，涵盖公共配套、基础建设等费用，其中公共配套费用指开发阶段出现的配套项目消耗，例如停车场、学校、变电站等，基础建设费用为电气、水费、煤气、道路等相关费用。对上述三类会计成本开展核算与管控，是进一步降低房地产企业开发成本，最大化获取经济效益的必要举措。

2我国房地产企业会计成本核算中现存的问题

（1）成本核算对象模糊。相比其他产业，房地产企业因自身具备的特殊性，其核算对象在确定过程中复杂程度更高，在确定房地产企业成本核算对象阶段，需要严格结合房地产项目的开发周期、开发地点、设计等相关因素进行确定，通过一个成本核算对象，核算出一个项目的成本。目前，我国房地产产业的成本核算规则始终处于缺失状态，很多企业开展成本核算阶段相对混乱。一些房屋建筑项目都是分期、分批进行开发，会计准则中并未针对分期、分区成本核算进行严格划分，这就造成在确定成本核算对象阶段存在很大的随意性，原则上，如果开发周期长，应当按照开发的期数，分批确立核算对象，而多数企业将各期的核算对象归纳为一个总核算对象，这种会计核算内容巨大，科目粗略、成本分配缺乏合理性，同时一些企业将原本属于一个核算对象的科目划分为多个核算对象，使得核算工作量扩增，核算过程更加繁琐，上述这些现象都会造成会计成本核算无法准确反映实际成本水平，成本会始终处于难以分析、控制的状态。

（2）建筑安装成本虚增问题。经有关部门调查，我国很多房地产企业虽然在内部控制建设工作上都十分完善，但是仍然存在少部分企业在施工成本核算过程中虚增安装成本和工程成本，从而达到减少利润和纳税额度的目的。例如一些企业在开展配套设施开发会计成本核算阶段，将一些未完工项目的成本分配到其他已经完成的周转房、商品房等成本当中，直接造成当期安装成本虚增，当期利润下降，这种虚增的方法直接使得企业会计成本核算信息，无法有效、真实地反映出企业建筑项目的真实利润和成本费用，国家亦无法对企业开展有效的监控工作。

（3）成本费用记录粗放。开展有效的会计成本核算记录是保证成本核算质量的重要内容，而我国很多房地产企业开展会计成本核算阶段存在很长的时间跨度，这一现象直接造成成本核算工作任务量剧增，同时一些企业存在将不同建设项目的成本费用在同一账本核算反映，这就造成成本费用记录混乱现象。[1]

3有效解决会计成本核算与管控问题的对策

（1）明确成本核算对象。在房地产企业对经营成果进行公允表述阶段，对会计成本核算对象准确的划分是必要的基础因素，在确定会计成本和对象阶段，首先应对成本归集对象进行确立，在核算阶段，严格以开发项目的工程周期进程、工程内容作为依据确定核算对象，其次将开发项目依据类别划分为多个子项，再在各个子项中，开展成本费用的归集、核算工作。同时在划分会计成本核算对象期间，注意不要将核算对象划分的过于粗略或是详细，避免跨级成本核算工作过于粗略或是过于繁琐、工作量过大。例如，房地产企业首先可以将工程项目、依据工程量、工程周期划分成两大类，多个小类，针对周期长、工程量巨大的工程项目，应当充分结合经济责任制原则，按照项目区域或是部分来进行成本核算对象划分确认，随后再依据不同的功能进行小范围单独划分、单独核算。针对工期相对较短、工程量小的工程項目，可以直接在小范围，即子项内开展成本费用核算工作，即直接纳入项目成本中开展核算，如此便可以进一步保障成本平均化，并有利于促进会计信息的可靠性。[2]

（2）完善会计核算管理制度，增加审计强度。为了防止在项目建设过程中出现成本虚增的现象，房地产企业在开展会计成本核算工作期间，应严格依据企业自身的情况完善管理制度，采用科学的核算方法，同时应当在企业机构内增设专职会计机构，并围绕机构工作建立健全管理制度，确保开展会计成本核算阶段一切事项有章可循。另外，房地产企业应当充分发挥监管机构的职能，加强各项成本管理、核算以及会计信息的审计力度，进一步保障会计信息具备准确性与真实性，通过有效的监督管理，控制建筑成本虚增现象的出现。

（3）加强费用记录控制。为有效提高会计成本核算质量，减少误差现象，房地产企业必须加强成本会计核算阶段的费用记录管理控制，在开展会计成本核算阶段，应当加强会计管理，在完成不同类型成本核算对象规划和成本核算费用归类后，将费用较少的项目，在统一标准下开展合并核算的方式，尽量将金额较大的成本费用类型单独设置科目，同时，开展会计成本核算费用记录工作阶段，需要制定定期记录的相关制度，杜绝费用记录拖延过长时间，在必要情况下，可以利用设置明细台账的形式来强化时间跨度较长的费用记录管理，进一步提升企业会计成本核算工作质量，以便于如实反映出项目费用与成本的实际情况。[3]

4结语

文章围绕房地产企业会计成本核算与管控进行分析，在分析房地产企业会计成本组成的基础上，阐述了在会计成本核算阶段存在的成本核算对象模糊、建筑安装成本虚增、成本费用记录粗放问题，围绕问题研究后，提出明确成本核算对象、完善会计核算管理制度，增加审计强度、加强费用记录控制的控制策略，从而进一步保障房产企业会计成本核算的真实性、准确性、完整性，为信息使用者决策提供依据。

参考文献：

[1]张静. 关于房地产企业会计成本核算中的问题及加强措施的探讨[J]. 经济技术协作信息， 2017（23）：30.

[2]赵蕾. 房地产企业施工成本核算中存在的问题及对策——以RJ房地产开发有限公司为例[J]. 现代经济信息， 2018（1）：160-161.

[3]彭颖. 房地产企业开发小区会所的成本核算与涉税处理[J]. 财务与会计， 2016（16）：22-23.