房地产企业成本管控研究

周平

[摘要]近十年，房地产市场一直处于高速增长态势，在2017年、2018年国家提出降杠杆、去库存、降房价等系列调控措施，房价基本得到抑制。随着国家房地产宏观调控政策的加强，房地产行业的竞争也越来越强烈。在这环境下，房地产企业要生产与发展，加强成本管控是必然的。企业也必须提升内部管理、提升产品结构，加强项目开发的成本管控，提高企业的生存和发展的能力。文章主要从房地产企业的成本管控全过程出发，对房地产企业的成本管控进行分析研究，支出目前房地产企业成本管控存在的问题，并根据存在的问题逐一提出相应对策，以期提高企业的成本管控水平。

[关键词]房地产企业；成本管控；战略成本

[DOI]1013939/jcnkizgsc201912079

1房地产成本管控的重要性

目前，国家宏观形势方面对房地产企业的调控越来越严，2018年强调“坚持调控目标不动摇、力度不放松”，实行差别化调控。许多房企谨慎拿地，但土地价格并未下降，反而有上升趋势。但成品房销售价格又是政府限价，企业处于地价上升销价限价的情况下，要想生存和发展，必须加强自身的内部管控，以获得更大的利润空间。

11做好成本管控是企业在同行业中取得竞争优势的关键

随着经济全球化、信息技术进步、商业模式和管理方式的变革，企业的成功关键在于为顾客创造价值。通过内部价值链分析，抓住企业自身的优势，在细分市场上赢得一席之位。成本管控是企业在同行业赢得优势的基本条件，走成本领先战略是企业的最好选择。

12成本管控能给企业带来利润空间和现金流

在房地产企业全成本预算中，期间费用一般占55%（财务费用资本化计入建造成本），建造成本占945% ，成本管控就成了增加利润和现金流的主要来源。

13成本管控是企业提升管理水平的重要手段之一

企业成本管控水平高低，决定着企业利润空间的大小和企业现金流量的多少，影响着企业的发展。成本管控好的企业生产经营越容易进入良性循环，企业管理水平也日臻完善。

14成本管控是企业实行绩效管理的基础条件

在目前向管理要效益的今天，企业实行绩效管理，不管是平衡计分卡还是经济增加值方法，成本管控都是绩效考核是否顺利进行的基础条件。

2目前房地产企业成本管控中的不足和局限性

21房地产企业成本管控基础工作不健全

房地产企业普遍存在成本管控基础工作的薄弱，大部分房地产企业都缺乏相关的成本管理方面的制度体系，形成成本管理处于简单粗放状态。部分房地产企业建立了成本管控制度，但在执行过程中也流于形式，制度也形同虚设。在一些岗位设置上，有权责利不相对应，会影响有关人员的积极性，给该项工作带来管理难度。在人员配置、机构设置出现不相适应。这些都会影响房地产企业的成本管控工作开展。

22成本管控非全成本管控，成本管理体系缺乏全面性

目前，大多数房地产企业未形成全员、全过程、全要素及全方位管理的成本管理体系。有些企业认为房地产企业成本管控的着力点在设计阶段，其他成本则无足轻重；有的房地产企业认为成本管控的重点是材料及设备，尤其是成本中的三大材料管理；有的企业则认为人工成本是重点等。其实这些都是片面的。目前，房地产企业为了获取更大的利润，在不断扩大市场份额的同时也加强了成本管控，精细化成本管理和精细化成本分析，成为房地产挖掘内部潜力的手段。成本管理发范围也从传统的开发成本控制到全成本的管理。这也是房地产企业现代化成本管理的必然。

23缺乏战略成本管理的理念

隨着经济全球化和制造信息技术等的进步，房地产企业也需要融入这个全球化经济环境。房地产企业的成本管理也需要按顾客需求为导向，通过价值链分析，成本动因分析等方面的综合，全面精细化的进行成本管控。目前，房地产企业提到成本管控，就是指要降低成本，控制成本的发生。然而，在房地产商品房屋销售价格特定的前提下，有时需要综合可虑房地产税种的特殊性，比如土地增值税的特殊性，需要增加些成本，提升产品品质，达到降低土地增值税税负，整体提升公司经济效益的结果。目前，此方面房地产公司的做法并不完善。

24成本控制的规划不合理，成本管理方法落后

传统的房地产成本管理，基本都是根据财务管理部门的历史核算资料及历史决算报告，通过事后的财务分析来发现问题，这种核算模式与财务报告方式均存在滞后性，根本无法发挥成本管理应该发挥的作用，在事前预测和事中控制形成两大真空。

目前很多房地产企业在做房地产项目的目标成本管理，事前预测、过程控制、工程进度管理中也植入了目标成本管理，但由于缺乏整体的成本管控体系和相应的现代管理技术手段，还在依靠原始的电子表格数据表格来分析成本和成本控制，成本的及时性得不到同步体现，数据上存在不匹配，这给成本管控工作带来难度，故在成本管控手段上需要加强并提升，才能适应现代房地产管理的需要。

3房地产企业成本管控的具体措施

31建立健全成本管理的组织架构和管控制度

（1）完善组织框架。在企业内部成立由总经理任组长，总工程师，财务总监，成本总监任副组长的基本成本管控领导小组。成本管控领导小组是公司成本管理工作的决策和领导机构，对公司的成本管控提出指导性意见，并对管控结果负责。

（2）成立成本管控工作小组。成本管控工作小组由总工程师或财务总监人组长，成本总监任副组长，成本经理、财务经理、工程经理等任组员。在领导小组的领导下，各部门具体执行成本管控的日常工作。成本管控工作小组，制定相应的管理制度及体系、具体的岗位职责及相应工作细则，以确保成本管控工作的顺利进行。

32加强企业全成本管控，树立战略成本管理意识

加强企业全成本管控，逐步培养全面成本管控意识。全员加强成本管理意识的培训。领导培训后，进一步扩大到工作小组全体成员，继而将此意识逐步贯彻到全体员工，培养全员成本管理意识。

加强内外部价值链分析，以及在该行业的横向、纵向价值链分析，发现并挖掘自身的核心竞争力。企业的成本管理是全成本的管理，对开发、设计、建设、销售、售后服务甚至物业等每个环节都要进行精细化管理，并进行精细化成本分析，找出自身的盈利点，真正达到成本管理的目的。不能以点代面，只注重单项成本的控制工作，而忽视整体的成本管理工作。在成本管控的具体实施过程中，从项目的研发、设计、目标成本的制定、施工、销售、售后服务、税收管理等方面，实施全过程、全要素成本的管理。在项目结束后，将实际成本决算结果与预算目标成本比较，找出差异项目及因素。好的方面总结经验，在公司内部推广学习；差的方面，吸取教训，在今后项目实施过程中避免再次发生。与同行业类似规模企业比较，找出公司在成本管控方面的先进性及不足的方面，与同行业先进企业对标，找出差距，作为今后成本管控的目标。

33创新战略成本管理方法，进行科学的战略定位

企业成本管理是一项系统的工程，企业需要创新成本管理方法，借鉴国内国外的先进经验，注入新的技术手段，全方位进行成本分析，结合企业实际情况，选择科学的先进的成本管理系统和成本管理方法。明确自身战略定位和管理方向，让企业成本管理战略与企业总体战略一致。战略成本管理思想和方法是随新经济时代而产生的，也是企业成本管理的必然。它在成本管理的基础上，突破并提升到战略层次，通过战略成本管理的思想和方法来制定企业战略目标和方向，更加科学地引导公司战略的实现。

34与时俱进，采用先进的管理方法及技术

在信息技术高速发展的今天，成本管控应根据各企业的实际情况，将基础数据、市场营销、客户跟进、交易管理、售后服务、财务管理和报表系统、成本控制植入现代管理软件中，通过软件的二次开发，打造适合自身的成本管控执行工具。在大数据时代，甚至可以接入税务系统的开票系統、金税三期等，在项目实施过程中，既可控制成本，也可降低税收成本，降低税务风险。比如，明源系统，赛德成本管控系统等，对这些成熟在系统根据企业自身需要进行量身打造，开发出适合自身的软件系统。这样优秀的成本控制系统给企业的成本控制提供了良好的保障。

4结论

总之，成本管控对房地产企业的生产与发展十分重要，是企业现金流增量和利润的主要来源，是房地产企业在同行业中取得竞争优势的关键，也是房地产企业提升整体管理水平的基础，同时房地产企业成本管控也是一项系统性非常强的工作。要改进企业的成本管控工作，必须从组织架构设置、人员配备、制度及体系制定方面做出适应性调整，提升成本管理水平。同时，实施成本管控全过程跟踪及分析，及时反馈成本信息，为企业战略成本管理提供依据，逐步提升企业的经济效益和成本管理水平。

参考文献：

[1]任泽平，夏磊，熊柴房地产周期 [M]. 北京：人民出版社，2017

[2]陈润财富浪潮：美国商业200年 [M].北京：中华工商联合出版社有限公司，2017

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