企业不动产经营租赁涉税分析

王丽莉

关键词：企业  不动产  经营租赁  涉税

一、增值税

依据纳税人的资格、取得房产的时间分别适用不同的计税方法。

（一）增值税一般纳税人

（1）出租2016年4月30日前取得的房产，采用一般计税按10%的税率纳税，采用简易计税按5%的税率纳税。

若出租的房产不在同一县（市、区）的，先按照预征率在不动产所在地预缴税款，再向机构所在地主管税务机关纳税申报。其中：采用一般计税按3%预征率预缴，采用简易计税按5%预征率预纳。

（2）出租2016年5月1日后取得的房产，适用一般计税方式，按10%的税率纳税。若出租的房产不在同一县（市、区）的，先按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款，再向机构所在地主管税务机关纳税申报。

（二）小规模纳税人

出租房产不须考虑房产取得时间，适用5%的征收率纳税。若出租的房产不在同一县（市、区）的，先按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款，再向机构所在地主管税务机关纳税申报。

二、城建税、教育费附加、地方教育费附加

城建税、教育费附加、地方教育费附加依托于流转税，以流转税为计税依据，根据税收政策、纳税人的资格，选择适用税率计算缴纳。

（一）城建税

1、增值税一般纳税人

目前，增值税一般纳税人无城建税优惠政策，按市、县、镇;不在市、县、镇，分别按7%、5%、1%的稅率计算缴纳。

2、小规模纳税人

2018年1月1日至2020年12月31日，小规模纳税人月销售额不超过3万元、季销售额不超过9万元，暂免征收增值税优惠政策。

月销售额超过3万元、季销售额超过9万元，按市、县、镇;不在市、县、镇，分别按7%、5%、1%的税率计算缴纳。

（二）教育费附加、地方教育费附加

增值税一般纳税人和小规模纳税人，月销售额或营业额不超过10万元、季销售额或营业额不超过30万元，免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金。

月销售额或营业额不超过10万元、季销售额或营业额不超过30万元，教育费附加、地方教育费附加分别按3%、2%的税率计算缴纳。

三、房产税

根据房产的管理模式，分别适用从价和从租两种计征方式。其中：

（1）从价计征：按房屋的计税原值一次减除30%后的余值，税率1.2%，计算缴纳。其中：

房屋的计税原值包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。如果宗地容积率低于0.5的，需按房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据以做为计入房产原值的地价。

（2）从租计征：按不含增值税的租金收入，按12%的税率计算缴纳。

若出租房产，租赁双方在签订租赁合同时，约定免租期的，免租期由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

（3）部分出租、部分自用。

企业自有房产，部分出租、部分自用，应分别出租、和自用部分别按从租、从价计算缴纳房产税。

自用部分的房产原值，可参照自用部分房产原值=自用部分房产建筑面积/（自用部分房产建筑面积+出租部分房产建筑面积）×房产原值确定。

四、土地使用税

县城以上城市征收，以实际占用的土地面积为计税依据，按大城市、中等城市、小城市和县城、建制镇、工矿区分别确定，在每平方米0.6元至30元之间，按年计算、分期缴纳。即：土地面积×计税标准。

五、企业所得税

房屋租赁收入并入收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，按适用税率计算缴纳企业所得税。

（1）基本税率：25%;（2）西部大开发优惠税率：15%;（3）小型微利企业两档优惠税率;（4）年应纳税所得额不超过100万元利率5%;（5）年应纳税所得额100万元到300万元的部分税率10%。

参考文献

[1]《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）.

[2]《关于小微企业免征增值税有关问题的公告》（国家税务总局公告2017年第52号）.

[3]《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）.