估价环节的房地产抵押信贷风险防范措施初探

2019-05-29孙晓霞

财经界·上旬刊 2019年4期

孙晓霞

关键词：房地产抵押信贷风险防范谨慎原则价值评估

房地产抵押估价服务于金融业的抵押贷款、担保业务，金融机构是根据抵押房地产的价值来确定贷款额度。科学合理公正的价值评估是金融机构确定贷款额度的基本前提，也是金融机构最终能够兑现抵押权的可靠保证。所以，通过对房地产抵押评估行为的规范和约束，提升房地产抵押评估业务水平和服务质量，是保障房地产抵贷双方合法权益，做好房地产信贷风险防范的有效途径。而正确认识并充分落实房地产评估中的谨慎原则则是从估价环节进行房地产抵押信贷风险防范的关键措施。

一、正确认识谨慎原则

房地产评估中的谨慎原则是指存在不确定的影响估价对象价值或价格的因素情况下，在对这些不确定性因素进行判断时，要较侧重于致使估价对象价值或价格较低的因素，对于那些致使估价对象价值或价格偏高的因素要较少考虑的原则。

为了做好房地产信贷风险防范，进行房地产抵押评估业务时，不仅要遵守价值时点原则、替代原则等一般性原则，还要恪守谨慎原则。要求评估的房地产抵押价值为谨慎价值。遵守谨慎原则的关键，是在存在不确定性因素的情况下。也就是说，在遇到确定性因素的情况下就不涉及谨慎问题，应该按照确定性因素进行测算。如果存在不确定性因素，而且由于对这类因素的谨慎或乐观判断可能引起抵押评估结果的偏低或偏高时，就要采取会使抵押评估结果偏低的判断。

二、谨慎原则在估价环节防范房地产抵押信贷风险的重要性

由于房地产是一种良好的可用于提供担保的财产，债权人为保障其债权的实现，一般会要求债务人或第三人提供适当的房地产为其债权提供担保。由于金融机构面临着巨大的竞争压力，为了争取获得更多利息收益，又要尽可能地规避房地产抵押信贷风险，就需要确定合理的贷款额度。因此金融机构通常委托或者要求借款人委托金融机构信任的房地产价格评估机构进行房地产抵押估价。

房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。由于抵押估价时点与需要处分抵押房地产的时点有相对较长的时间跨度，并且主债权及贷款期间所产生的利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的相关费用都属于抵押担保的范围，处分时抵押房地产的价值可能因折旧、市场状况等因素下跌，其他相关的如快速变现等不确定性因素也颇多。为了贷款到期后能够顺利实现抵押权，抵押权人对可能产生的变现风险非常关注。

因此，谨慎评估房地产的抵押价值，为抵贷双方提供科学合理公正的参考依据，对于防范房地产抵押信贷风险至关重要。估价机构及估价师在进行房地产抵押估价时，应当严格地遵守谨慎原则。采取客观、谨慎，甚至偏保守的做法，使估价结果客观、公正、合理、合法。在房地产抵押估价中，如果背离了谨慎原则，就会带来房地产抵押信贷风险。

三、在估价环节通过谨慎原则进行房地产抵押信贷风险防范的措施

（一）注重谨慎原则与其他估价原则的联系

房地产抵押价值评估除了应遵守房地产估价的一般原则，还应遵守谨慎原则。这就是说谨慎原则不是孤立存在的，而是与一般原则有着密切的联系。在实际抵押估价中，如果没有很好地遵守一般原则，也就不可能真正遵守谨慎原则。

作为技术性原则的谨慎原则，依赖于独立、客观、公正这个基本的评估准则而存在，独立、客观、公正原则是谨慎原则得以充分体现的基础，如果不能做到公平公正，谨慎原则也就得不到保证。独立、客观、公正原则要求房地产价格评估机构和估价师能够始终保持自身的独立性，不受外界因素的影响，坚持中立的立场，充分发挥专业判断，从而评估出公平合理甚至具有公信力的的价值。这就既需要房地产价格评估机构是一个真正完全独立的机构，能够为估价师提供清明的估价环境，又要求房地产估价师具有较高的业务素养和良好的职业道德。

房地产抵押估价业务中，其他技术性的一般原则是基础，谨慎原则是补充。这里有几个常见的例子：（1）于估价时点知道或应当知道委托方要求评估的对象中包含了属于违章建筑的房产，却滥用假设条件，虚拟为合法建筑将其纳入抵押估价对象的范围，损害贷款人的利益;（2）于估价时点规划为居住、仓储等用途的土地，從区位条件上看可作为商业用途的，在简单扣除补低价的掩护下，将其按照商业用地进行抵押评估，或不遵从规划许可证载明的容积率、建筑密度、建筑高度等重要参数，而是设想能够调整为怎样;（3）对划拨土地上的厂房、集体土地上乡镇企业厂房等不动产抵押估价时，未充分考虑其土地使用权能否取得抵押或转让审批手续。上述几例都是因为没有遵循合法原则，会导致估价结果偏高的错误做法。其中第二例在实务中往往被“最高最佳使用原则”所掩饰。从上述案例来看，我们应该随时关注合法原则、最高最佳使用原则等估价的一般性原则。

遵循合法原则，是要以有效的产权文书等为依据来判断估价对象的权利类型和权利归属，包括对其拥有的使用和处分等权利。需要认真把握产权证、土地证等产权文书记载的每一处信息点，如土地方面包括土地用途、使用权取得方式、使用权年限、规划容积率等信息;房屋方面包括建筑结构、设计用途等信息。合法原则在房地产抵押估价的实践中，与谨慎原则的紧密结合主要体现如下：（1）划拨土地使用权的抵押估价结果应当不包括出让金等价款;（2）进行在建工程或新建房地产抵押估价的，其估价结果不能包含拖欠的建设工程价款及税费等金额;（3）抵押估价对象为再次抵押的房地产时，已抵押担保的债权数额不应包含在本次的估价结果内;（4）有相关规定不能抵押或抵押无效的这类房地产，不能够成为抵押评估对象;（5）如果估价对象是根据规定要符合特定条件才能够转让的房地产，在估价时点时应当具备转让条件。尚不具备转让条件的房地产，则不可成为抵押评估对象。遵循合法原则，还要求房地产估价师勤勉尽责，从谨慎的角度出发关注估价对象的产权内容、产权限制及产权瑕疵等，并负有产权状况描述、产权状况假设和产权状况提醒的责任。

遵循最高最佳利用原则，不能忽视其“法律上许可”这个前提条件。如果依据有效的产权文书及相关规定等已经能够明确现状利用为其合法利用，则应按照其现状的利用进行抵押估价了。因为估价对象在估价时点并不存在其他可能的利用，也就不存在最高最佳利用的选择问题了。如果单纯考虑价值最大化，可能会背离合法原则，谨慎原则防范風险的作用也无从落实。

（二）加强谨慎原则在抵押估价程序中的落实

1、确定估价对象

对于与抵押估价相关的法律、法规及政策要深刻理解、准确把握，并严格按照《房地产估价规范》进行操作。对于法律法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价对象;对于规定应符合一定条件方可转让或抵押的房地产，应当在具备相应条件的基础上才能成为抵押估价对象。

2、实地查勘

房地产估价师在对抵押估价对象进行实地查勘时，应将估价对象的实际状况与其相应的产权证书上记载的信息逐项进行比较和对照，确认其一致性。并且尽可能详细、全面地了解估价对象。比如居住类估价对象房地产的实地查勘侧重于感受其小区环境，套型布局，通风采光，所处区域的生活便捷程度等诸多方面;商业房地产的实地查勘则要弄清楚其临街状况，所处街区的商业繁华度等因素。

3、选用估价方法

不同估价方法之间的关系为互相验证、互相补充及互相引用，因此应当同时选用所有适用于估价对象的估价方法进行抵押价值评估，不可任意取舍。更不能为了高估抵押价值而随意舍弃估价对象适用的估价方法。如住宅抵押估价时随意舍弃收益法，商用房抵押估价时随意舍弃成本法，就会使谨慎原则在这个环节得不到落实。

4、抵押价值估算

注重数据来源的客观性、依据性和准确性。要避免数据确定方面的主观随意性，杜绝缺乏论证的经验值。如基础数据可采用政府定期发布的基准地价等。估价参数应优先选取房地产估价行业组织、政府相关部门已公布的数据，如房地产估价行业组织已公布的报酬率、资本化率、利润率等。

5、估价结果确定

确认各个测算结果之间差异的合理性后，根据不同估价方法的适用程度、数据可靠程度、测算结果之间差异程度等情况，综合确定测算结果。因抵押估价要遵守谨慎原则，不能将几种估价方法得出的测算结果中最高的测算结果作为抵押估价的结果。应当在充分了解估价对象的法定优先受偿权利等情况，并对委托人提供的具体情况和相关资料进行认真核查的基础上确定法定优先受偿款。

（三）运用估价方法时严格遵守谨慎原则

（1）选用收益法评估房地产的抵押价值时，不能虚高估算收入或偏低估算运营等费用。由于报酬率或者资本化率的变化对估价结果的影响非常明显，对其取值应当慎重。对于估价对象未来的可能收益，应当遵守谨慎原则选取相对保守的估计值。例如估价对象商业用房，附近道路预计两年后开通，由于存在不确定性因素，应对其未来收益进行保守估计。在公式的选择方面，通常选用净收益不变的公式，谨慎选用净收益递增的公式。例如带租约的估价对象，租约约定租金在未来8年按每年10%的比例递增，但由于市场状况等不确定性因素的影响，存在毁约的可能性，这种情况下，选用净收益不变的公式进行抵押估价较为稳妥。

（2）选用市场法评估房地产的抵押价值时，那些成交价格明显比市场价格偏高的交易实例不宜作为可比实例，而且要对可比实例进行现场查勘。交易实例的可比性是市场法估价结果准确度的决定性因素。例如居住类估价对象要选取小区环境，规模档次等状况相近的交易实例来作可比实例;商业类估价对象则要选取临街状况、所处街区的商业繁华度等因素相近的交易实例来进行比较和修正。

（3）选用假设开发法评估房地产的抵押价值时，对于工程的完工量要进行多角度的测算验证，谨慎确定。充分了解需要交纳的税款、支出的费用，合理选取利润率等估价参数。而对估价对象开发完成后的价值，由于存在市场波动等不确定性因素，则不能盲目乐观。例如续建费用估算时，由于存在建材、人工费用上涨、续建周期等不确定性因素，因此不宜偏低取值，要考虑到不可预见的支出。

（4）选用成本法评估房地产的抵押价值时，对取得土地的支出、开发所花费的成本、相关的税费及利润等的估算，不能高于当地的市场行情或行业平均水平。不能偏低估算折旧，比如功能折旧缺少适当参数，难以量化，在其合理范围内，宜选取较大值。