房地产行业全装修住宅涉税浅析

杨宇舟

摘要：随着国家政策对全装修住宅的大力推广，以及国人对环保家居的越发重视，房地产全装修住宅越发成为未来房地产的发展趋势。文章从企业所得税、土地增值税以及相关资金流等方面开展税务筹划分析。

关键词：房地产；全装修；纳税；筹划

为实现节能环保、推进绿色施工、提高住宅质量和改善人居环境，国家大力发展全装修住宅，这是房地产开发商未来的发展方向，本文针对这一发展契机，从税务角度展开分析，并结合实际情况，给予相应的税务筹划思路。

一、现有全装修住宅的合同模式

住建部于2002年在《商品住宅装修一次到位实施细则》中对全装修给予了明确定义，也即全装修是指房屋交付前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕，厨房与卫生间的基本设备全部安装完成。实际上，全装修是把原来固定的“四大系统”，俗称硬装部分，即厨卫设备，水电缆工作，信息、通讯，包括燃气等全部涵盖，只有软装部分，仍由业主自行处理。全装修是政府要求，而精装修实际上是在全装修基础之上的一种业主行为，或者开发商行为。

相对于国外，国内的全装修起步较晚，住建部于2008年发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，鼓励和推进一次性装修住宅。为规避风险，目前行业普遍采取直接按签订一份合同的形式销售全装修住宅，同时初始报建为全装修住宅，并按全装修价格展开询价办理预售证事宜。

二、涉及的主要税种及对资金流的影响

（一）增值税

针对房地产行业新项目而言，一般采取一般计税方法按照销项税额抵减进项税额的余额缴纳增值税，由于房地产行业按照10%税率缴纳增值税，因此，尽可能多的获取可抵扣的进项发票，特别是16%税率的增值税发票，“营改增”后，房地产行业降低增值税税负的筹划点。

而要获取16%税率的增值税发票，有两个途径：一是增加房地产开发商兴建房屋时的甲供范围（也即在原有的建房体系内增加甲供业务量），二是增加装修服务，把设备商及材料商针对购房客户的这部分业务转移至房地产开发商（也即在原有的建房体系外增加装修业务，扩充甲供业务量）。

因此，房地产开发商不断提高全装修房比例，不仅能顺应政策趋势，节能环保，还能取得更多材料设备16%的增值税进项发票，增加进项可抵扣税额，降低税负。

（二）土地增值税

作为房地产行业最复杂的税种，如何增加成本，降低土地增值额，一直是房地产企业的思考方向。根据相关房地产企业土地增值税清算政策，住宅装修工程中不含不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。根据全装修住宅定义，全装修工程的硬件装修费均可计入开发成本。而根据政府相关规定，装修成本可享受加计扣除20%的优惠”，若运用得当，能有效降低全装修住宅的土地增值额。

（三）所得税

根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009] 31号）相关规定，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

1. 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

2. 开发产品已开始投入使用。

3. 开发产品已取得了初始产权证明。

也即，无论是毛坯房还是全装修住宅，均因按以上最早实现的条件进行完工产品结转，而一般情况下，竣工证明材料最早实现，而此时，不仅毛坯房的相关成本发票无法及时收齐，更别说装修成本发票，因此，若市场行情好，在完工产品结转时，所有住宅已销售完毕，则很有可能存在前期盈利、后期亏损局面。

（四）契税

根据国际安水务总局《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》（国税函[2007] 606号）相关规定，客户应按照购房合同含装修款的总价作为计税价格交契税。

（五）印花税

根据政府印花税的相关条款规定，商品房销售合同按产权转移书据征收印花税。因此，印花税的计税价格，按照产权转移书据使用税率万分之五计算缴纳印花税。

（六）资金流分析

全装修住宅因售价包含装修成本，因此售价高于毛坯房。根据政府的相关规定：符合预售条件的多层房屋施工至正负零、高层房屋施工至主体5层，可申办预售许可手续。因此，房地产开发企业能尽早办理预售证对外销售回笼资金，而此时，后期的建设和装修成本尚未投入，资金流的及早回收，能有效的降低企业的财务风险和资金成本。

三、土地增值税的税务分析

在全装修住宅所涉及的主要税种中，土地增值税最具有纳税筹划空间。随着税务监管的逐步深入，延迟项目销售周期的行业惯例导致延迟缴纳土地增值税的情形将面临终结。通过销售全装修住宅，由于存在开发产品竣工验收合格后的装修环节，导致整个项目的结算及发票获取周期延长，房地产企业可以根据装修环节的相关税收优惠政策，降低项目土地增值额。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定：1. 凡是通过金融机构支付的利息支出，并提供金融机构证明的，可以据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期同类贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照土地成本和开发成本之和的5%以内计算扣除。2. 凡不是通过金融机构支付的利息支出，房地产开发费用按照取得土地成本和开发成本之和的10%以内计算扣除。3. 从事房地产开发的纳税人按照土地成本和开发成本之和，可以加计扣除20%。以上是国家针对房地产企业给予开发成本加计扣除的税收优惠。

此外，根据《土地增值税暂行条例》规定：纳税人建造、出售普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%，应就其全部增值额按规定计税。因此，房地产企业可充分利用20%这一临界点的税负效应进行筹划。

根据当期房地产市场毛坯房的单价成本及售价，普通标准住宅的增值税基本均超过扣除项目金额的20%，会面临全额缴纳土地增值税，无法享受税收优惠政策。而合理的引入全装修住宅，准确在限价范围内合理制定售价，有可能将普通标准住宅的增值额控制在20%的增值范围之内。当然，即使无法将土地增值额控制在免税范围内，也能有效降低土地增值额，从而降低土地增值税税负。

国内各大型房地产开发企业早已抢占全装修住宅市场，无论是万科恒大还是碧桂园等房企，都在推行全装修房，除了企业战略布局外，税收的影响也是他们的主要关注点。当然，企业不能仅依据税收的优惠而确定是否开展全装修住宅，需要结合国家政策环境背景、公司整体的市场定位，运营规模等方面综合考虑。

四、潜在的财务及税务风险

全装修住宅虽然符合国家政策，顺应房地产市场发展趋势，但从财务及税务角度，仍存在以下风险需企业高度关注。

1. 一般装修业务发生在开发产品竣工验收合格后，并且裝修期限一般为十个月左右，因此，收齐发票的期限会比毛坯房延后一段时间，若企业提前确认收入，很容易出现“前期盈利、后期亏损”局面，导致企业多交企业所得税。

2. 《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：“普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。”在实际操作中，由于没有明文规定，各地方税务局对于精装修是否属于普通标准住宅的判定存在较大争议，甚至于各区局的判定标准都存在差异，所以在准备规划开发精装修房同时又想享受普通标准住宅土地增值税免税优惠的情况，有必要提前向主管税务机关咨询。

五、结论

在目前国家严控房地产市场的大背景下，虽然，房地产开发商已无法从全装修房售价中牟取暴利，但仍可通过装修业务，开展合法合规合理的税务筹划，达到公司利益最大化。

参考文献：

住建部.商品住宅装修一次到位实施细则[Z].2002.

（作者单位：中冶长天国际工程有限责任公司）