北京市共有产权住宅设计要点研究*——以绿城水岸兰庭项目为例

文/中国建筑标准设计研究院有限公司 石 明 金银实

0 引言

我国实行住房改革以来，城市居民住房状况得到极大改善，在房地产繁荣发展的同时，也存在供求失衡、房价上涨过快、居民负担不足等问题。为贯彻中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”这一精神，北京于2017年9月30日开始实施《北京市共有产权住房管理暂行办法》，同时也对共有产权住房提出高品质建设的要求，这就需要设计师掌握共有产权住房特有的设计要点，满足装配式需求，并在提升居住品质方面有更深入的思考。

1 共有产权住宅设计要点

根据《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则》及住宅设计现行规范，总结其设计要点如下。

1.1 总平面规划设计

推行街区制，按照“大开放，小封闭”模式规划建设，封闭组团内实现人车分流。城六区内项目容积率不应高于2.8；城六区以外项目容积率原则上不应高于2.5。城六区以内停车指标不低于1.0辆/户，以外不低于1.1辆/户；地下车库的人行出入口应设置电梯。

1.2 配套设施

需标配健身房、图书馆、咖啡馆，面积不作强制要求，可设置于地下1层，但需保证良好的采光通风，建议采用下沉广场或窗井等形式，并设置电梯；菜市场属于必配项目，不宜设置在地下。

1.3 住宅单体设计

住宅单体设计应满足以下原则：城六区内项目层高不应低于2.8m，城六区外项目不应低于2.9m。建筑平面外墙凹口深度与宽度比不宜＞2:1；户内主要开间满足300mm或200mm的模数；厨卫模块化设计，净尺寸满足150mm或300mm的模数。

1.3.1 住宅公共空间

住宅大堂面积宜≤15m2，将门禁设在大堂第2道门，信报箱则设在大堂内门禁外；可视对讲机优先设置在门右侧；住宅标准层楼梯间门洞与管井门不宜正对电梯门；电梯前室净宽应≥2.4m；楼座地下室宜设置储藏间和非机动车停车库，且二者不能超过楼座投影范围。

1.3.2 户内单元设计

1）户内走道净宽应≥1.0m，户内门洞设计形式要求统一，以非地面热辐射采暖为例，如表1所示。

2）客厅沙发通常布置在长边墙一侧，电视机柜布置在短边墙一侧，沙发宜面向入户门；电视机所在墙面不宜小于3m；每户进门处应设置玄关，并设置深度≥350mm的玄关柜。

3）厨房开窗避免与水龙头碰撞，平面布置要考虑洗菜盆、燃气炉、抽油烟机的放置尺寸要求（见表2）。

4）卫生间应干湿分离，提高使用效率；开门不宜正对马桶；洗手台长度≥800mm；开窗避免与隔断相互影响，也不应影响淋浴喷头安装。

5）共有产权住宅按要求必须设置南向或西向的封闭阳台，进深≥1.2m；室外空调机位宜根据单双机统一尺寸，便于装配式预制（见表3）。

6）阳台推拉门宜根据房间开间统一尺寸，当开间尺寸为3000mm时，门洞宽度为1500mm；当开间尺寸为3300mm时，门洞宽度为1800mm；当开间尺寸为3600mm时，门洞宽度为2100mm；门垛≥600mm。

表1 门洞口净尺寸

表2 厨房内各部位净开间尺寸

表3 室外空调机位一般尺寸

1.3.3 精装修设计

建筑设计方案应以全装修成品交房的完整产品为目标进行方案策划，严格执行一体化设计；精装修设计应与建筑方案设计同步进行，宜采用现代简约风格，材料选取提倡简约，降低吊顶、线脚等造型复杂性，减少装饰性照明，突出色彩及材质，达到以少胜多、以简胜繁的效果；室内家具、厨卫及设备的布置、尺寸选取应考虑最大限度空间利用的需要；厨房、卫生间装修后净尺寸满足150mm模数，厨卫保证模块化，以节约装修材料。

1.4 地下车库设计

基于节省成本、方便施工、高效利用场地的原则，地下车库边界线尽量平整，在满足面积要求的前提下，应减少全埋地下室层数。必须设置多层地下车库时，应尽量减少底层车库面积，如图1所示。

图1 地下车库布置方式比较

决定地下车库层高的因素包括覆土厚度、结构厚度、设备管线布置高度及建筑面层。控制柱网形式，调整柱间尺寸，可有效减小结构梁高；有梁楼板体系下的设备高度最大控制为600mm，无梁楼板体系下的设备高度最大控制为750mm。

1.5 绿建及装配式要求

共有产权房应全面实施装配化建造，并执行绿色建筑二星级及以上标准。

2 绿城水岸兰庭项目设计要点

2.1 项目概况

绿城水岸兰庭项目位于北京顺义新城第13街区，东至乾安东路，南至智源街，西至和安路，北至马场西路。项目地块总用地面积41663.44m2，容积率1.7，限高30m，建筑密度30%，绿地率30%，地块性质为共有产权住房。

2.2 设计理念

结合建设规划要求和各项规范进行本地块共有产权住房设计。遵循城市设计理念，与周边环境协调，与城市整体风貌融合。满足共用产权住房功能的同时，注重创造宜人的外部空间，注重建筑文化内涵和品质，提升建筑设计质量，体现中国特色、古都风云和时代风貌。

2.3 规划设计

本案由19栋住宅楼和相关配套楼组成，限高30m，为7～10层，每栋底层设单元门厅入户，在住宅楼北侧设置消防扑救场，部分住宅楼南侧入户，因此在这些住宅楼南侧相应设置消防扑救场。本案容积率仅为1.7，居住环境舒适、宽松。在规划形态上设计组团空间，采用2个单元塔式住宅和3个单元板式住宅，结合用地条件进行规划设计，营造丰富的组团空间，充分利用地块，使之布局紧凑，如图2所示。

共有产权住房规划设计应为老年人、残疾人的基本生活和社会活动提供便利。因此本项目住宅楼室内外高差为100mm，门厅用5%坡道连接车行道和消防扑救场，局部室外地坪落差较大的单元门厅用12%的坡道相连。

2.4 配套设计

共有产权住房将“健身房、图书馆、咖啡馆”作为标准配置，本案将其设在地块东南侧配套楼地下1层，结合下沉广场、无障碍室外楼梯设置，提高便捷性。

按要求，垃圾资源回收站、公共厕所不得设置在住宅底层，故本案垃圾资源回收站单独设置在地块北侧次入口，公共卫生间设在配套1层。

2.5 单体设计

本案所设计的共有产权房全部为装配式建筑，预制率满足40%，装配率满足50%；套型设计基本单元及基本开间采用模块化、标准化和系列化设计（见图3）。

厨房、卫生间均采用模块化设计，净尺寸满足150mm模数，节省材料，降低施工难度（见图4）。

3 结语

随着共有产权住房逐渐进入市场，在一定程度上缓解了房价上涨。北京市全年推出的新增地块项目中共有产权房项目比例较高，政府陆续推出相关细则，保障共有产权房的居住品质。本项目在共有产权房的框架下，从规划、立面、套型、环保到精装修等方面，全方位按高标准深化设计，用项目品质消除人们对政策房的疑虑，打造生态与文化气息浓郁的宜人住区。

图2 绿城水岸兰庭项目鸟瞰效果

图3 户内模块化设计

图4 厨卫净尺寸模数