城市更新视角下基于博弈论的城中村更新模式探究

文/重庆大学管理科学与房地产学院 刘楠紫沁

0 引言

随着我国经济的快速发展，城市进入快速发展阶段。大量农用地转变为城市用地，可用于建设的土地少之又少。近年来，我国城市建设步入精细化发展阶段，城市更新应运而生，城市从增量发展逐渐过渡到存量发展。城中村作为城市“夹缝地”，严重阻碍了城市更新的推进。城中村存在社区管理混乱，人员结构复杂，建设布局混乱，“握手楼”“一线天”比比皆是，基础设施不完善，环境脏乱差等问题[1]。因此，解决城中村更新问题已成为我国城市更新过程中的当务之急，对我国城市健康、有序和良性发展具有重要意义。

对于城市更新模式研究，有学者以改造形式为依据将其分为重建型、调整型和控制型3类[2]，以规模为依据分成整体改造模式、局部改造模式和调整改造模式3类[3]。然而更多学者还是以开发主体为依据进行分类，主要分为政府主导模式、市场化模式及村民自改模式[4-6]。

城中村更新参与主体的利益均衡分析是城中村更新问题的核心，城中村更新过程即利益再分配过程，主要涉及政府、开发商及村民3方。在城中村拆迁改造工作初期，多以政府主导为主，村民处于被动地位，参与程度低[7]。村民改造意愿被忽视，经济因素仍是决定村民拆迁意愿的首要因素，但村民的社区归属感是又一重要影响因素[8]。政府陷入既要鼓励开发商参与改造项目，保证其合理收入，节约拆迁成本，又要保障村民获得应有补偿的两难困境。博弈论作为微观经济学强有力的分析工具之一，也是微观经济学迅速发展的领域。为更科学严谨地分析参与主体的利益均衡问题，越来越多的学者以博弈的视角来分析城市问题。有学者从地方政府与农民的博弈来分析征地问题及中国城市化进程[9]，但更多针对城中村改造中政府、开发商及村民的3方博弈研究，博弈结论表明地方政府主导的城中村改造模式通常要求地方政府具备较雄厚的财力；地方政府引导开发商参与城中村改造模式实施的关键是协调各方收益；村集体主导的城中村改造模式可最大限度地保护城中村村民的合法权益[10]。更有学者加入廉租群体、改造区域所有居民和商品房住宅区居民，构成6个主体的多方博弈分析[11]。

大量学者在进行城中村更新模式研究时，只针对全面改造这种大拆大建的改造模式。而全面改造城中村将带来房屋拆迁冲突、诱发城市经济风险、造成空间社会隔离、浪费社会资源等问题，无论对利益主体还是宏观结构都是弊大于利[12]。从统筹城乡社会发展、实施稳健政府治理、激发社区建设活力的角度出发，应主次分明、循序渐进、因地制宜地综合治理城中村，促进城乡空间和社会融合。

本文基于博弈论，从政府和村民双方利益分配角度出发，探究政府与村民是否同意城中村更新，且在全面改造和综合整治2种城中村更新模式中如何选择更符合城市发展的模式。

1 政府与村民对城中村更新的博弈

参与博弈的主体有2个：政府及村民。政府与村民的博弈可归纳为拆迁或综合整治的更新模式选择博弈。

在城中村更新方式上，过去多年政府偏向于大拆大建模式。近年来，因高昂的拆迁补偿费用及建设可持续城市、绿色更新、生态更新的目的，政府开始考虑对城中村进行综合整治。政府与村民分别针对拆迁和整治进行博弈，得出纳什均衡结果，比较2种情况下政府与村民收益的差异，最后得出结论。

1.1 拆迁的博弈

假设政府作为博弈一方的策略集合有{拆迁，不拆迁}2种，村民作为博弈另一方的策略集合有{同意，不同意}2种。

如表1所示，α代表征地补偿费用（包括土地补偿费、青苗补偿费、附着物补偿费和安置补助费）；Q代表村民转变为城市居民享受的福利；T1代表拆迁前村民的租金收益；N代表政府在城中村拆迁后的收益，N=1+S1，1代表土地增值收益，S1代表拆迁城中村政府获得的社会效益；A代表村民同意拆迁，政府现在不拆以后要拆的费用；D1代表村民不同意拆迁，政府现在不拆以后要拆的费用；C1代表拆迁成本，C1=α+H，H代表政府与村民谈判的成本；W1代表房屋拆迁重建后提升的价值。

运用划线法求解纳什均衡：①政府选择拆迁策略时，村民比较(α+Q-W1-T1)与T1大小，村民此时虽然损失了拆迁地升值的机会成本，但注重眼前巨额的拆迁补偿费用，还能享受城镇户口优于农村户口的社会福利。而城中村生活环境较差，基础设施不完善，租金相较其他地区较低，且政府作为较强势一方，村民在得到自己既得利益的同时选择尽可能配合政府，所以在村民心中（α+QW1-T1）>T1，村民选择同意策略；②政府选择不拆迁策略时，（Q+T1）>T1，村民选择同意策略；③村民选择同意策略时，政府收益为拆迁获得的经济收益和社会收益的总和减去拆迁成本。若只比较经济收益，可能出现N1-A，政府选择拆迁策略；④当村民选择不同意策略时，政府选择拆迁或不拆迁，应根据城市规划与政府财力等因素决定。

表1 政府与村民对拆迁的博弈

综上所述，政府与村民关于拆迁的博弈取得纳什均衡，政府拆迁，村民同意，即（拆迁，同意）。

1.2 整治的博弈

假设政府作为博弈一方的策略集合有{整治，不整治}，村民作为博弈另一方的策略集合有{同意，不同意}。

如表2所示，β代表安置补助费用；W2代表房屋整治后提升的房屋价值，包含城中村整治以后村民的租金收益；S2代表整治城中村政府获得的社会效益；P代表政府获得的租金收益；C2代表整治成本，C2=β+γ，γ代表实际整治的费用；B代表村民同意整治，政府现在不整治以后要整治的费用；D2代表村民不同意整治，政府现在不整治以后要整治的费用。

表2 政府与村民关于整治的博弈

运用划线法求解纳什均衡：①政府选择整治策略时，村民比较（β+Q+W2）与T1的大小，整治城中村房屋，政府给村民提供安置补助费用，整治完成后，村民能享受城镇户口优于农村户口的社会福利，还能得到房屋租金收益，即使村民对与房屋是否能收到与T1相当的租金收益持一定的怀疑态度，但总的来说利大于弊，村民选择同意策略；②政府选择不整治策略时，（Q+T1）>T1，村民选择同意策略；③村民选择同意策略时，比较（S2+P-C2）与-B的大小，若只比较经济收益，因资金的时间价值，政府现在的整治成本小于未来的整治成本，即C2-B。且对于城中村的整治，政府能得到较大的社会效益，改变城市形象，优化城市环境，提升城市竞争力；④村民选择不同意策略时，政府根据整治计划、整治难度等决定整治或不整治。

综上所述，政府与村民关于整治的博弈得到纳什均衡，政府整治，村民同意，即（整治，同意）。

2 全面改造模式与综合整治模式的选择

上述2种博弈得出的纳什均衡分别为（拆迁，同意），(N-C1,α+Q-W1-T1)；（整治，同意），（S2+P-C2,β+Q+W2）。城中村拆迁、整治等行为都由政府主导，村民相对属于弱势群体，所以通过比较拆迁与整治之间的优劣来权衡政府收益（N-C1）与（S2+P-C2）的大小，就可以得出以下结论。

当（N-C1）>（P+S2-C2）时，政府选择拆迁策略；当（N-C1）<（P+S2-C2）时，政府选择整治策略。

比较N与（P+S2）大小：N代表政府在城中村拆迁后的收益，N=1+S1，包含土地增值收益和社会效益。城中村拆迁后，商圈或商业住宅拔地而起，为政府及开发商创造巨大的经济效益，增加居民就业机会，优化城市环境，城市基础设施水平得到提升。（P+S2）代表政府在城中村整治后的收益，包含租金收益与社会效益。房屋出租的经济收益相对于政府拆迁后转让土地使用权的收益较低，但租金能持续为政府减轻财政压力。城中村能在短时间内达到美化城市形象、改善村民生活环境的目的。以综合整治、功能改变为主导的更新方式能节约资源，实现绿色更新。对于许多祖辈生活在同一城中村的居民，整治方式保留其以血缘和宗族维系的生存模式，保护当地人文特色。同时，城中村承担部分社会职能，因其可容纳大量外来人口，低成本的生活为低收入人群和初到的创业者和人才提供较低的城市进入门槛，为城市注入新活力，提升城市核心竞争力。综上，N>（P+S2）。

比较C1、C2大小：拆迁时政府面临着高额的征地补偿费用，赔偿标准缺乏广泛认同，执行方面缺乏强制措施。拆迁补偿方面的政策缺陷成为严重困扰城市更新的核心问题。由于考虑到开发周期、经济及行政成本等，政府往往妥协，使赔偿金额远超市场平均价格，为今后的拆赔谈判的艰难埋下伏笔，易引发拆迁冲突，激化社会矛盾。城中村整治：C2代表整治成本，C2=β+γ，β代表安置补助费用，γ代表实际整治的费用。安置补助费用是征地补偿费用的一部分，且整治周期短，政府补助费用支出不大。综上，C1>C2。

虽然政府拆迁经济收益高，但不完善的补偿政策使拆迁补偿款已接近“天价”。现实中许多政府的财政水平不足以支撑其进行拆迁活动，且拆迁过程冲突不断，引发城中村村民不满，导致许多社会问题。从村民角度来说，大多数村民支持城中村拆迁，他们可得到巨额补偿款。但作为失地农民，其后续就业问题难以解决，所谓“一拆三年穷”，此问题成为引发社会问题的潜在因素。大拆大建也造成不同程度的资源浪费和存量财富流失，与城市可持续发展目标相悖。而城中村综合整治可保留原有居民住房，使村民住有所居。政府帮助城中村美化居住环境，优化基础设施建设，既提升村民的生活质量，又帮助村民提升租金收益。随着我国经济发展进入新型城镇化模式转型期，城市更新成为城市开发建设从外延式扩展转为内涵式发展的必要手段和发展趋势，城市更新形式也从大拆大建向以“人”为本的可持续有机更新过渡。

政府综合考虑城中村更新的成本、资源和社会等因素，（N-C1）<（P+S2-C2），即政府会偏向于选择整治策略。

3 结语

随着城市不断发展，城市空间优化、形象美化、社区管理及制度建设等城市更新问题已成为城市化进程中最主要的问题。在城市建设过程中，政府承担最主要责任，也拥有较大权利。政府应综合具体的城市发展路径、城市空间规划、地方政府财力物力及城中村村民改造或整治意愿来考虑城中村更新问题。

本文分析城中村更新模式选择及政府和村民在这一过程中的利益分配问题，得出政府在综合考虑城中村更新成本、资源及社会等因素后，偏向于选择综合整治策略。这不仅体现了城市发展规律，也体现了城中村村民意愿。综合整治过程也是村民市民化过程，政府要进行引导与教育，在提升城中村基础设施水平及居住环境的同时，增强社区管理与文化治理，内外兼顾，整体提升城中村发展水平。

城中村既是空间形态，也是社会形态，更是政治经济形态。应立足于经济发展和社会稳定大局，而非基于单一主体和目标去谈论抽象的公正。应主次分明、循序渐进地综合治理城中村，提高城中村人口素质，提升城中村的归宿感，引导城中村的融合。正确的城乡统筹战略、稳健的政府治理策略、有效的社区建设机制可减缓城中村负功能，促进城中村正功能的发挥。