全球房地产业面临“大考”

云贺

近几年，虽然全球政治和经济形势不确定性加强，资本市场面临巨大挑战，房地产业却仍发挥着资本注入的磁吸效应，彰显出强大的号召力。不过，普华永道房地产研究部在今年4月发布的报告《房地产业的未来趋势——2019年全球展望》中预测，未来全球房地产市场将面临一场“大考”。

总体而言，在主要区域市场办公和住宅需求发生深刻变化的情况下，这场“大考”主要来自技术创新、人口结构变化趋势等多重力量的驱动。例如，在移动互联网支持下，未来千禧一代不仅获取房产信息的渠道更加多元，还将推动共享住宅、联合办公等新理念逐步走向成熟，从而改变传统的办公模式和住宅模式，并可能会重塑房地产业的经营模式乃至产权划分方式。

报告认为，紧跟社会变迁的步伐、精准捕捉消费者实际需求是未来房地产从业者需要完成的重要课题。在这一过程中，未来房地产业的价值重心可能将从“砖块与水泥”的实体买卖，转向提供具有创新性的优良服务。

仍具高歌前行的底气

过去一年，全球政治与经济形势充满了不确定性。这一情况很可能会延续至2019年整年，甚至更长时间。投资者们对全球金融市场波动和经济前景疲软的预期，会让未来金融市场走势充满挑战。

据统计，2018 年，全球收益性商业地产收购总额达9837亿美元，同比增幅为3%左右。

尽管如此，普华永道的分析师们认为，在未来一段时间，房地产业依然是投资者眼中最具吸引力的资产类型。不动产资本分析公司（Real Capital Analytics）的数据显示，2018年，全球收益性商业地产收购总额达9837亿美元，同比增幅为3%左右。这一数字在历史上排名第三位，仅次于2007年和2015年。

可是，全球各区域的市场表现在不同因素作用下，可能会有所差异。

在北美，2018年的房产投资总额同比劲增19个百分点，给全球房地产市场注入了一剂“强心针”。

亚太地区的房地产市场尽管普遍经历了利率上升、信贷渠道收紧以及商用和住宅地产價格高企引发的购买力疲软等一系列挑战，但过去一年的市场基本面依然强劲，2018年的总交易额达1591亿美元，仅比上年的峰值低2%。

而欧洲房地产市场，在英国脱欧等原因的作用下却大幅走低，交易额同比下降10%。

在调查采访了全球主要投资机构的负责人后，报告提出，尽管在诸多原因的催动下，全球一部分投资人正在寻求减持资产，但房地产领域依旧是巨额资金的首选归宿之一。

可以预见，未来一段时期内，金融市场的其他指标或许会出现逆转，但主要地区的房地产业仍具高歌前行的底气。

颠覆房地产经营模式

在调研过程中，普华永道的分析师们发现，“过时”“淘汰”成为全球房产所有人的共同担忧。

不可否认，房地产业虽有投资属性，但房屋毕竟是消耗品，随着时间推移而发生折损也是必然现象。如今更重要的是，在技术创新、人口结构变化趋势等的驱动下，人们使用房屋的模式已经发生转变。

美国纽约一处待售的房产。

移动互联网等新技术的发展，让房地产市场的消费者们拥有了更广阔的视野和更多的选择比较空间。同时，未来千禧一代将成为市场主力军，他们所倡导的共享经济、“在家办公”等理念，都有可能在新技术的支持下变为现实，从而颠覆传统房地产企业的经营模式，乃至产权划分方式。

对此，报告里特别引用了一位投行经理的观点：“人们都不知道5年后他们的工作会变成什么样，更不用说10年、15年后了，那他们为什么还要签订长期租赁合同呢？”

普华永道的分析师们认为，办公领域可能将成为率先点燃房地产业变革的那把“火”。以WeWork等为代表的这些专门从事小微团队办公室租赁业务的公司，让灵活办公、联合办公的理念风靡全球。根据全球知名房地产咨询机构仲量联行（Jones Lang LaSalle）的预测，到2030年，类似的办公空间将占到商业办公房产市场的30%。而如今这一数字只有5%。

产业价值重心转移

不仅是商业地产，住宅模式的变化也可能会在潜移默化中影响全球房地产市场的未来走向。

以亚太地区房地产市场为例。随着通勤人口向大中城市不断集中，主要市场住房成本持续上升，开发商不断缩小单套住宅面积。由此，在某些城市地区已经出现了共享公寓。这些共享公寓通常包括一个酒店房间大小的生活区，与厨房、起居室、娱乐休息区等其他功能房间相连。

目前，共享公寓的租户一般是年轻人群体，他们对住宅的要求已经与父辈大不相同。他们不仅会考虑成本问题，还十分注重生活的便利性、安全性和时尚性。

此外，其他多种多样的房产模式也在全球遍地开花。

欧洲盛行的“25小时酒店”正在模糊办公、住宅和娱乐场所的界限。

在印度，“云厨房”项目让多个餐馆通过共享厨房设施、放弃堂食模式，平摊传统餐饮模式下高企的房屋租金成本压力。同时，这个项目还致力于收购经营不善的地块，让闲置的购物中心和停车场等在改造为厨房后得以重新焕发生机。

无论是联合办公还是共享公寓，对房地产开发商而言，一个关键的问题是：这些会成为未来主流住房或办公的模板，抑或只是年轻人一时兴起追逐的“实验性”潮流？这一问题的答案，将决定未来全球房地产市场的形态与走向。

毕竟，共享生活空间一般由酒店等改造而来，改造成本并非小数字。而联合办公的可持续性也面临着诸多挑战。比如，很多采取联合办公的企业都是科技浪潮下成长起来的初创型公司，财务状况并不明朗，资金链也不稳固，能否在低迷的市场环境中存活下来还是个问题。这些都给房地产业的发展带来了未知风险。

不过，报告认为，可以肯定的是：未来房地产业的价值重心会从“砖块与水泥”的实体买卖，转向提供具有创新性的优良服务，而房地产市场的消费者也将渐渐从“租户”或“房屋使用者”转为“服务购买者”。

无论如何，房地产业想一直“吸金”，就要改变观察社会变迁和人们生活变革的角度，真正从消费者的实际需求出发，与时俱进。