长租公寓+“互联网”新模式探索

赵小旺

（广东明科资产评估土地房地产估价有限公司，广东 佛山 528000）

一、引言

新形势下，长租公寓与互联网结合，是长租公寓行业发展的必然趋势。由于“互联网”快速发展，但长租公寓市场还存在不足之处，两者的结合是机遇与挑战并存。研究长租公寓+“互联网”新模式，长租公寓借助互联网的优势进行产品升级与创新，最终通过互联网化完成产业升级，促使长租公寓向机构化、专业化、规模化方向发展。并发现新模式存在的问题并提出相应的解决措施。通过探究住房发展新模式，解决现阶段长租公寓的主要问题，并探究其未来发展趋势，诠释一种新的生活方式。通过对长租公寓发展历程的分析，对研究长租公寓+“互联网”新模式，意义重大，总结为以下几点：

（一）基于巨大的市场租赁需求、政策支持及资本青睐，长租公寓获得快速发展。但是，互联网时代的到来，给长租公寓传统模式带来巨大的冲击，传统模式的瓶颈制约了长租公寓的发展，需转型升级才能生存发展以适应时代发展趋势。

（二）年轻大学生和新生代消费习惯不断升级，对交易环节、房屋品质、租后服务等方面有更高的要求，他们从注重感受到体验感到智能化的升级，传统模式难以满足他们对社交、互联网化新元素的追求。此外，互联网化的长租公寓使房屋租赁信息更加透明，有利于保护租户的权益。

（三）长租公寓+“互联网”新模式符合创新理念，符合快捷高效的交易方式，促进产业升级，提升经济实力，增加社会财富。

二、长租公寓现有运营模式

近年来，全国房价飙升，越来越多年轻人选择租房的居住方式，租赁市场处于快速发展期。从2015年起，国家高度重视长租公寓的发展，并陆续出台相关租赁政策并支持长租公寓发展。《长租公寓市场发展研究》显示，2017年，北上广深的集中式长租公寓品牌数量总共已达300多家，管理房间数量超过200万间，仅深圳已拥有长租公寓运营商近百家，北京地区品牌公寓达72家。根据运营商的资产结构不同，长租公寓运营模式可分为重资产模式和轻资产模式。重资产模式，即为企业通过收购或自建获得资产的所有权，装修后对外出租的经营模式。轻资产模式，即为企业通过和资产所有者（房东）签订租约，在一定期限内获得资产的经营权。根据运营的物业分布位置是否集中，可分为集中式和分散式。集中式，即租赁机构通过收购或租赁取得整栋或多栋物业的管理权，统一改造后进行出租的模式。分散式，即租赁机构从个人业主处获取房源，经过标准化改造或装修后进行出租的模式。根据融资方与租赁物业的法律关系不同，还可以分为自持模式、转租模式、托管模式。目前国内的融资模式有风险资本股权融资、产业资金、传统债权融资、租金收益权等债权ABS以及类REIT s 权益型融资六大融资模式。

集中式优势是装修、运营成本比较低，便于集中管理，易形成规模效应，易于通过增值服务获取收益，房源集中，租期较长，易获得金融机构的支持。但缺点是前期资金投入大，回报期长。分散式长租公寓房源位置灵活，能够很好地匹配租户需求，但由于房源分散，收房成本和管理成本较高，加上租期较短，盈利不稳定。综合分析，集中式和分散式都存在共同的问题：拿房改造等不可压缩成本占比高，需要具备高效精细化管理能力，融资渠道尚未打通，融资方式受限。但集中式的运营模式更便于集中管理，且租期长，有利于形成交易闭环，通过增值服务获取收益，有利于获得金融机构等融资支持。因此，集中式运营模式未来将成为长租公寓+“互联网”市场的主流。利用互联网技术IT系统的支撑能减低运营成本，提高运营效率。通过与装修设计、维修保洁、家电服务、生活服务等产业进行战略合作，实现精细化管理。通过金融手段将租赁证券化，解决前期资金投入大，回报期长及融资问题。

重资产模式前期资金沉淀大，盈利周期长，对资金运作能力要求较高，容易出现资金链断裂风险。轻资产模式前期资金沉淀相对较小，通过“薄利多销”可快速拓展，但由于没有物业所有权，只能赚取租金差，并且与房东签订的租约时长较短（多数为3-5年）。利用互联网将产品与租后服务的产业实行战略合作，借助金融手段对房屋资产管理，实现资产升值，有利于增强业主的信赖感，延长租约时长，另外，有利于长租公寓各阶段节流，可以快速收回成本，实现盈利。当前，企业不管选择重资产运营模式还是轻资产模式，都面临着投资回收期长和赢利困难的问题，为挖掘新的利润增长点，探索成功的运营模式已经成为长租公寓企业的紧迫任务。

三、长租公寓+“互联网”新模式

（一）产业流程

我国长租公寓的产业流程大致为：获取房源——设计装修——营销签约——日常运营管理——后期项目推出。

1、获取房源。可以通过互联网平台把开发商、中介、业主、租客连接起来，一方面可以充分利用开发商手中闲置的房产和中介积累的大量客源，降低房源获取成本，拓宽房源获取渠道，并为后期的精准营销奠定基础，另一方面借助开发商的资金优势有利于规模的扩张。

2、设计装修。装修改造成本高，装修周期装长及因装修污染而延长空置时间不仅增加了运营成本，还导致资金收回慢。装修设计公司的介入不仅能使房屋改造更加专业化，而且有利于解决甲醛超标等装修污染问题。利用新材料新技术如装配式装修，高效环保还能降低装修成本，提高资金周转速度。

3、营销签约。利用互联网思维，通过APP、官网等线上手段和线下方式结合提高宣传力度和宣传效率，并借助信息匹配平台进行房源、客源信息匹配，精准营销，提高交易效率。如长租公寓O2O模式。

4、日常运营管理。日常运营管理工作繁多，管理效率低，成本高是行业痛点。引入公寓管理软件系统，房东利器等公寓管理系统，可以提供在线收租、租金管理、水电计算、收租提醒、账单发送、集中抄表、房屋管理等服务，不仅降低了人工管理成本，还大大提高了管理效率，提高了企业竞争力。通过大数据对客户数据进行分析，精准地提供相应的衍生服务如绿植、搬家等，并通过与其他相关产业结合将租后服务细化，即与维修保洁、家电服务、生活服务、医疗教育、金融机构等产业合作形成一个稳定的生态链，为租户打造全新多方位服务体验，增强租户归属感及信赖感，吸引租户留下；为业主进行房屋资产管理，提升资产升值，增加业主的信赖，实现服务溢价。最后通过租后社群线上线下结合维系业主和租客，获得租户的信任，并转介新租户，源源不断地提供客源。从而形成一个稳定可循环的交易闭环生态链：获取房源—设计装修—营销签约—增值服务—战略合作—租后社群—租户信任—续约/签约—获取房源。通过交易闭环能使整个过程流程化、规模化、专业化，提高交易效率，降低空置成本，提升资金的流转效率。有利于实现增值服务溢价，产生规模经济效应，更容易获得金融融资支持。

（二）盈利模式

租金或租金差是长租公寓最基本的收入来源。通过打造稳定可循环的闭合交易环，提供完善的增值服务以获得租户的信赖，提高续租率，实现服务溢价，获得稳定的现金流，有利于提高企业的盈利能力。根据上面的产业流程，分析得出轻资产集中式将成为长租公寓+“互联网”新模式的主流，互联网将成为该新模式重要的参与主体。通过互联网将长租公寓与其他传统产业进行战略合作，从而形成一个稳定可循环的交易闭环互联网生态链：互联网—获取房源—设计装修—营销签约—增值服务—战略合作—租后社群—租户信任—续约/签约—获取房源—互联网。这一系列过程有利于各阶段的节流，形成规模化经济效应，从而使长租公寓运营企业不断发展壮大。

（三）长租公寓+“互联网”新模式

运营商与具有资金优势的开发商、积累大量客户资源的房产中介联合，以获取房源，由专业的装修公司进行装修改造，通过O2O模式进行营销促进成交，租后服务与管理交由相关产业进行专门管理，通过金融机构进行融资扩张，借助培养机构建设并壮大管理团队，通过通信公司获得技术支持，通过保险公司以实现风控，最后通过租后社群维系租户，以老带新，实现产业链良性循环。这个模式以居住为基本功能，通过互联网技术把相关产业进行资源整合，构造一个全新的生态链，打造集衣食住行、社交、娱乐、消费、金融为一体的一站式服务。

线上平台发布房源+门店运营推广+线下沟通=促成租房成交。这个模式涉及了房东、平台的开发者、租户、中介这几个对象。租户、房东、中介可以免费使用这一平台，而平台开发者则通过向使用该平台的广告商收取广告费以获取收益。通过图片、视频等展示方式，房源信息更加立体化，通过门店的推广，传播更广泛。这一模式实现了人的连接、物的连接、人与商业的连接。将“单向度的人”的多重身份解放出来，有效促成租房的成交。

长租公寓O2O模式让房东快速把房子租出去，以获取租金收益，让租户更快租到房子，让中介快速完成交易以获取中介费，让平台开发者获取广告费，可谓多赢，如图1所示。

图1长租公寓产业链

（四）新模式的价值

1、房源代理制度的创新

为了使新模式长期稳定实行，形成交易闭环是前提条件，房源包租十年、二十年甚至更长时间，房源代理制度锁定独家委托制度。独家委托制度一方面可以使交易环节变得更简单，形成交易闭环，易形成规模经济效应，易成为风投热点；另一方面，有利于信息的透明化，房源多家委托的情况下，中介公司一般不敢完全公开所有信息，从而导致一些不良中介利用信息不透明赚取不正当利润。而房源独家委托制度下，房地产中介由于房源有保障，互联网的介入，有利于信息完全透明化。

2、客户数据的研究

各行各业都推崇“顾客是上帝”，长租公寓也不例外。客户数据能反映客户特征，对客户数据的研究具有重要意义。对客户数据的积累能反应市场的租赁数据，能更好地掌握市场动态，有利于租金价格的定制，以及营销战略的制定，提高交易效率，同时也为租后衍生服务奠定良好的基础。此外，在互联网时代，对客户数据的研究有利于满足客户的个性化需求，增加租客对长租公寓的依恋感，提高长租公寓的盈利能力。

3、与互联网的高度融合

寻找或出租房源可通过安居客、搜房网等实现，O2O模式通过线上线下结合，宣传力度更广泛，效果更佳，更容易促成成交。日常运营管理依靠IT系统的支撑，大量移动端的使用，租客可进行线上缴费、三表抄送、维修保洁申请、换房、退房等一系列工作，快速满足租客需求，打造良好的服务体验，同时也降低了人工管理成本，提高管理效率。电子门锁的使用，WiFi全覆盖，便于传送和接收数据，可实现远程开关门，防盗效果也极佳。互联网租后社群结合线下服务体验，使得公寓企业、租客、业主的关系更融洽，增强了租客的归属感、业主的信赖感，无形中也加强了品牌宣传，提高续签率与成交效率，为以后的盈利奠定了有利条件。

4、借助“互联网+”的影响

长租公寓在“互联网”计划的影响下，O2O模式、装配式装修以及智能家居的应用使得长租公寓的软硬配置更加智能化，租客生活更加舒适高效、更现代化。生活服务类、维修保洁、家电服务等产业的引入让租后服务变得更专业化，“互联网+金融”为金融工具的使用和创新奠定基础，同时在消费贷款、投资理财等方面提供有利条件。例如与支付宝平台合作，租客可凭借芝麻信用得分分期贷款及先住后付等信用特权。随着“互联网+”行动深入推进，长租公寓与交通、教育、医疗、民生、政务、工业、农业等的联系日益密切，借助“互联网+”平台，长租公寓将形成覆盖面广大的生态链，为租客提供及衣食住行、消费、娱乐、教育、医疗等全方位服务。

（五）新模式存在的问题

1、过于强化互联网产品的价值

互联网只是让体验变得更高效的一种工具，长租公寓更应满足用户真实的居住需求，而不只是外在的体验。而多数互联网产品设计只是从企业和管理者角度思考如何更高效、更便捷，片面追求所谓的体验，却忽视了租客内心的真实需求，失去了产品内在的价值。

2、过度金融化

2015年以来，长租行业的公寓和平台行业在短短不到三个月，融资金额高达到近30亿元，长租公寓市场掀起狂热的资本热。一些公寓企业产品还没成型便开始肆意圈钱，盲目扩张规模，忽视产品质量和规模化、机构化、专业化的打造，某些企业违法使用“租金贷”等金融产品，欺骗租客，非法挪用资金，无视资金链断裂的风险，还有一些长租公寓企业哄抢房源、抬高房租等，由于政府监管不力，金融助推，引发了一系列问题，导致不少企业破产，资本的大量进入，租赁市场金融风险加大。

3、网络瘫痪风险

互联网的使用给我们带来了无限便利，同时也存在一定风险。由于大量使用移动客户端、智能门锁、智能家居等，过度依赖于网络，若网络一旦出现故障，线上服务将无法进行，租客进门受阻，家电家具无法打开和使用，租客无法生活，公寓日常运营将陷入停滞状态，带来严重的经济损失。

4、管理法律法规缺失

长租公寓管理法律法规缺失，出现诸多问题，租客体验感较低。有些新装修房源存在装修污染，如甲醛超标等，不符合空气质量要求；为追求利益最大化，一些公寓被隔成多个小房间，甚至加建顶层楼阁或改造地下室来出租，导致存在结构、消防安全隐患；房东对租客婚姻、性别、职业、地域等方面歧视时有发生；随意涨房租等现象时有发生。此外，租客素质参差不齐，比如饲养宠物，不爱护公寓环境，有的信誉欠佳，拖欠房租；更有甚者，利用出租屋进行违法犯罪的活动，这迫切需要政府出台规范租赁双方行为和规范的政策法规。

四、新模式问题的解决对策

（一）轻资产化，盈利后向化

通过互联网促进长租公寓由租赁业务向业主房屋资产管理业务转变，以获得较稳定的收益，并与相关产业合作，把一部分工程外包出去，实现各阶段节流，有利于资本的流转。政府应积极完善金融体系，拓宽融资渠道，建立公寓企业投资机构退出机制，加快ABS、类REITs的试点，促使长租公寓企业逐渐向轻资产转变，并通过税收、土地管理等政策调整，合理降低长租公寓经营机构房源获取成本。长租公寓企业应充分挖掘租户需求，进行产品升级，提供完善特色精致的增值服务，增强租户的归属感和信赖感，吸引客户留下，并用多元化手段进行品牌宣传，通过租后社群维系租客、业主，以老带新，增加客源，提高续租率，提高交易率，同时通过IT系统降低运营成本，提高运营效率，有利于后期长租公寓实现盈利。

（二）加强专业人才培养，树立正确胡经营理念

长租公寓行业需要经过获取房源，改造装修，营销签约，后期运营管理以及IT系统的设计与维护等过程，因此与房地产、酒店管理、计算机专业密切相关。制定人才培养计划，与具有相关专业的高校进行校企合作以培养专业人才，从相似行业挖掘经验丰富的专业人才，与培训机构合作，在课程设计、实训内容等方面制定一套成熟的培训体制，通过网络平台进行培训，以加强专业人才培养解决公寓行业人才缺乏的问题。把民生放在首位，发挥好自身的“稳定器”作用。长租公寓运营企业要制定合理的投资战略，积极履行企业公民责任，不能为了采取高价收购的方式抢占房源，也不能为了使房屋尽快入市，无限制地压缩房屋装修周期，而要坚持正确的经营理念，立足长远，公平地参与市场竞争，产生更好的社会效应。

（三）以人文本，客户至上

在产品设计前对所在区域的年轻人和大学生的生活方式，消费方式深入调查并用大数据分析多年的租赁市场交易数据以掌握租客的整体需求，并通过网络投票方式对目标租客进行问卷调查，并对调查结果进行分析以了解目标租客的需求状况，最终以满足整体需求兼顾个别特殊需求原则设计产品，体现人性化，后期不断完善，逐渐满足租客的各种个性化需求。

（四）加强金融监管力度

完善相关法律法规，明确长租公寓企业的资质管理与备案制度，相关部门加强监管力度，加强对金融该机构资质的审核，根据租赁市场情况对租金贷金融产品做适当调整，适度控制金融业务，加强对资金用途的监管，保障资金专款专用，不定时开展长租公寓市场专项整治行动，一旦发现长租公寓企业违法融资，追究其法律责任，并列入黑名单，同时维护消费者合法权益。

（五）防范网络崩溃风险

一方面树立网络崩溃瘫痪风险意识，购买相应的保险，在产品设计的时候对互联网产品设置相应的手动功能，制作简洁的操作手册，在日常时间为租客普及相关知识并定期组织演习活动，以防万一。另一方面组建风险专项小组时刻监测并管理网络系统，在网络瘫痪前个小时左右，短信通知并安抚租客，做出简单安排，保证网络瘫痪后应对工作及租客日常生活有条不紊地进行，避免网络瘫痪后引起恐慌甚至意外事故的发生。网络系统崩溃，智能门锁无法使用，可通过动态密码或刷门卡的方式出入。此外，线下设有后勤服务中心，可提供维修、保洁、财务等服务，保证日常运营管理的正常进行。

（六）建立公寓管理法律法规

建立公寓管理法律法规可借鉴美国的《公寓房屋法则》，赋予所有人基本的人权，不能因职业、婚姻、性别、地域、种族、宗教、国籍等对租客歧视，不得以此拒绝租客，租客维权有法可依；制定租金管制制度，根据租赁市场租金涨幅，设定每年租金涨幅的区间，保证“住房不炒”，有效控制住房租赁市场。根据居住年限设置租金涨幅阶梯，租金涨幅随着居住年限的延长不断递减，直至达到下限。并且房东不能赶走租客，除非租客搬走或违反公寓规则或死亡。租客可稳定居住，房东能获得稳定的租金收益，公寓企业可降低营销成本，获得稳定的现金流，可谓三赢；对房东，租客，公寓企业三者的权利义务做详细规定。对信誉调查、居住人数、宠物饲养等有相关规定，房屋违建出租、进行非法交易活动等都要受到制裁。有效规范公寓管理。

五、结论

随着“互联网+”政策的推行，国家对长租公寓的政策指导，长租公寓将趋于机构化、规模化、专业化。长租公寓+“互联网”这一新模式将成为长租公寓的未来长期发展方向。目前，这个模式还处于试验发展阶段，具有一定的局限性，它的适用范围有限，需要具备很复杂的条件才能实现这个新模式。这一模式存在些许问题，成效测度还需要较长的时间与过程，分析这些问题并试图改进之，未来使这一模式步入成熟阶段，必将促进长租公寓进行变革，从而真正完成住宅租赁产业和互联网产业的升级改造。