刍议上海市公共租赁房规划与建筑设计——以虹桥商务区租赁房住宅项目为例

■ 林吟菊 LIN Yinju

1 建设背景

公共租赁房是国家对住房困难人群的过渡性解决方案，旨在为不属于低收入人群但住房困难的人员提供住房帮助。公共租赁房不归个人所有，而由政府或公共机构所有。

租赁住房用地活跃于租赁市场发展的一线，为上海大力发展租赁市场的战略之一。上海市《住房发展“十三五”规划》中，明确提出了“发挥国有企业功能，增加政府持有的租赁住房比例，起到托底保障和市场‘压舱石’和‘稳定器’的作用”的要求。在2017年9月中旬，上海市发布的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》（沪府办〔2017〕49号）中强调，现阶段上海市加大投入力度，支持国有企业拓展住房租赁业务，主要是为了在住房租赁市场前期培育过程中，通过国资国企的引领和示范，尽快增加市场供给，稳定市场租金，将国有企业打造成本市住房租赁市场的稳定器、压舱石，并形成一批可复制、可推广的经验做法，吸引更多的企业投身住房租赁产业。随后，本市又于2017年11月1日发布了《关于明确本市自持租赁住房建设规范和相关管理要求的通知》（沪住建规范〔2017〕9号，下文简称“9号文”），对租赁房规划与建筑设计进行了具体的规范性设计指导。

虹桥商务区租赁房住宅项目是近期上海市政府推行公共租赁住宅试点项目之一，也是虹桥商务区内唯一的住宅开发项目。依托周边成熟的国际医疗教育配套及航空服务业创新实验区，本项目服务于总部经济和高端商务，目标人群主要面向上海紧缺行业的高素质人才，以期填补区域内中小套型租赁物业供应的空白。

2 工程概况

项目位于上海市虹桥商务区北侧，基地西临城市支路申虹路，北侧紧邻北翟路和高架桥，东侧为70m市政绿化带，南侧为已建军事用地（图1、2）。项目建设用地面积10 370.20m2，总建筑面积33 284.88m2，其中，地上总建筑面积22 384.88m2（计容建筑面积为20 740.40m2），地下总建筑面积10 900.00 m2，；绿地率35%，集中绿地率10%；项目容积率为2.0，建筑密度37.19%，建筑高度42.35m（航空限高48.00m），设计使用年限为50年。本项目为开发商自持租赁住宅，辅以一定规模的社区商业和配套用房，绿建二星级设计标识（图3）。

本项目定位为国际社区人才公寓。近2 000m2配套用房设置于一、二层裙房内，主要服务社区内部，同时兼顾周边消费人群。裙房提供城市社区服务，二层以上塔楼租赁房区域封闭式管理，私密性较好。

3 设计原则

本项目旨在打造复合型城市住区，构筑社区生活空间。封闭住区一般便于管理，但适度开放的住区则更加有利于城市的发展[1]。借鉴开放式街区的规划理念，裙房内设置社区商业和公共配套用房，将邻里中心作为“家的延伸”，进一步扩大家庭的外部社交空间。同时，在住宅底层设置一定规模的过渡空间，如户外景观露台、空中连廊及底层架空等，为日常户外活动交往提供固定的场所。

当前，我国住宅建设逐渐进入转型期，追求住房建设的高效率、高品质已成为共同目标[2]。基于独特的定位和需求，本项目租赁房在建筑形式的多元化和个性化具有一定的突破和创新（表1），如关注过渡空间的综合品质，重视垂直绿化、屋顶绿化等立体景观的整体氛围。

4 性能化设计

4.1 总体规划

图1 项目区位图

图2 总平面图

图3 虹桥租赁房项目效果图

（1）结合场地现状，在西南侧开辟9m宽的主要出入口。合理组织人流、消防车道及登高场地、机动车及非机动车等通勤流线。将地下车库坡道分设在一层裙房的西南角和东北角，并设置尽端式回车场，以方便各类车辆安全出行。“L”型消防车道穿越内院与基地北面的市政道路形成环路，租赁房裙房周边绿化用地较规整，提高了基地东北侧的绿化覆盖率。合理安排垃圾收集点、装卸区和运输车辆临时停放处等服务性场地，并指定一处出租车上下客停车点。

（2）考虑到补充区域内沿街商业的供给需求，根据职能部门的意见，在申虹路主沿街面布置配套商业用房，与周边生活圈的商业与配套形成动态互补。随着申虹路一侧开放街区人流导入，沿街形成围合感较强的以中心广场为核心的商业界面。同时，住区内部能够为居民提供生活、休闲、教育等多方位的服务，还可以提供工作机会，既方便了居民日常生活，节省了时间成本，也有利于减轻城市交通压力[1]。

（3）为克服基地西北侧城市交通噪声，高层塔楼后退道路红线达45m。场地周边的集中绿地和立体绿化对降低噪声形成一定的屏障隔离。机电选型如空调、通风、水泵等设备均选用高效节能且低噪声型，并在基础上设减振器。租赁房塔楼的分体空调室外机组、通风机组均采用减振措施，以减少噪声对租赁房塔楼高空声环境的影响；裙房屋顶上的通风机组采用消声器来减少噪声、震动对室外近地面声环境的影响。裙房内各类设备用房的围护结构均作吸声处理。此外，泵房设于地下车库，房间隔墙与主体结构脱离，水泵进出口接管采用橡胶软接头。

4.2 形体设计

在塔楼五层以上的东南向和西北向分别开设两个10m宽的垂直导风口，以改善过渡季庭院内部的通风环境（图4）。在塔楼北侧设置外廊，形成冬季挡风抗噪屏障，以消减对北侧立面的风压，减少冬季冷风的入侵。在塔楼标准层外廊间隔设置若干小型采光竖井，改善了外廊空间视觉的单一性，同时，通过空间限定，提升了入户的私密感。半围合式的公共外廊为塔楼室内的自然通风创造了有利条件，也为日常交流活动提供了固定的场所（图5～8）。

表1 虹桥租赁房项目设计途径与技术应用一览表

塔楼沿高架路侧的主城市界面采用格构化表皮，建筑体量上初具规模。例如，西北侧和东北侧公共外廊立面采用渐变色装饰铝板结合局部绿植作重点修饰：固定格栅可以遮挡夏季强烈的西晒；种植的攀援植物可以通过横向和竖向构件攀爬至空中形成生态屏障，改善不利朝向的隔热和降噪效果。

4.3 户型设计

“9号文”第5条明确规定“本市租赁住房市场培育过程中，应以中小套型为主，中小套型面积标准按照小高层不大于95.00m2”（表2）。本项目套型建筑面积为20m2、40m2和60m2，三户型在塔楼平面内系列化组合（表3，图9、10）。

图4 建筑体量分析图

图5 底层架空和内院透视图

图6 日照分布图（满足日照户数比例达60%）

图7 衣物晾晒及空调室外机位提升立面的整体效果

图8 布草间设置

4.4 地下车库

与普通商品房和保障房不同的是，租赁房地下车库设计在严控建造成本的同时，还需关注日常运营期间资源共享的问题：①车库是否提供非高峰期对周边社会车辆开放停车的需求，如何实现差异化管理；②远期预留车位数是否控制在建设预算以内。本项目地下车库采用局部设置远期预留机械停车位，即辟出一个区域，其车行主干道满足机械车位6m净宽要求，层高局部抬高，预留出机械设备安装空间，防火分区控制在2 600m2以内（图11）。

5 工业化设计

5.1 构件标准化

本项目建筑单体预制装配率达40.1%，其中，塔楼面积比例达100%。主体构件工厂化、标准化和性能化程度高：①采用“L”和“T”型剪力墙，尺寸大致统一，室内楼梯梯段尺寸标准化设计；②采用装配式外墙，其隔热、保温及密闭性能均优于传统砌体外墙，克服住宅体形系数的不利影响；③采用叠合楼板构造，减少楼层间噪声传递，克服楼层间彼此撞击噪声干扰，妥善解决上下层楼板的隔声问题。

土建与装修一体化设计，关注技术集成化程度，追求建造质量稳定性。本项目租赁房区域实施全装修，建筑与室内设计同步进行。室内公共区域采用地砖，卧室地面选用实木复合地板，墙面为环保乳胶漆。考虑到装修需求和家具摆放，必要时进行机电孔洞预留和装饰面层固定件预埋，设计图纸预留到位以方便指导施工阶段前期工厂开模和加工，尽可能减少二次装修对构件打凿及竣工后使用过程中的人为破坏和资源浪费。

5.2 结构体系

在总体设计阶段，设计团队对结构选型进行反复比选，依据租赁房塔楼高度，裙房部分采用现浇钢筋混凝土框架结构，塔楼部分为装配整体式剪力墙结构，主体柱网尺寸为5.40m×6.20m。均匀的柱网使得各户型自由组合，利用轻质内墙确保塔楼和裙房各类功能空间分隔灵活。

表2 租赁房套型面积区段一览表

表3 虹桥项目户型比例

图9 虹桥租赁房户型平面图

5.3 保温与隔声

本项目外窗采用空气层为12mm的LOW-E中空玻璃，双层断热的铝合金型材框与玻璃之间用丁基胶粘结密封后，再用聚硫胶或结构胶密封，有效地阻断热量传导，从而达到节能、防结露的效果。外窗传热系数2.2W/(m2K)。外窗抗风压等级不低于5级、气密性等级6级、水密性等级不低于3级、保温性6级。

为调节场地微气候，租赁房裙房和塔楼均设置屋顶绿化，种植形式有草坪和花园式，面积合计1 600m2。其构造做法为：300mm轻质种植土+过滤层+排水层+防水层+隔离层+找平找坡层+ XPS50+钢筋混凝土屋面板。

5.4 自然通风

在塔楼标准层每个朝向均布置一定规模的公共外廊，使得租赁房的每个户型均可实现内部穿堂风和自然采光。对窗地比和通风开口面积进行调整，各户型窗地面积比均不低于1/6，且通风开口面积均不小于5%。上海属于Ⅳ类 光气候区，卧室、起居室的窗地面积比需达到0.184（1/6×1.1）以上。本项目塔楼中，各类户型内客厅、卧室的窗地面积比均在0.20以上（表4）。

图10 样板房内装实景图

图11 地下车库平面图

表4 本项目60m2户型窗地面积比

本项目还采用了可调节外遮阳技术。租赁房外窗采用平开可调节百叶遮阳，阳台门采用滑动可折叠百叶遮阳；裙房配套用房采用固定可调百叶遮阳。项目全部采用铝合金可调节百叶遮阳，百叶角度根据需求进行调整，使得房间的节能、采光、通风、私密性方面效果良好[3]。

6 结语

住宅一直以来都是建筑中最贴近人类生活的特定形态与产品，它不仅承载着人们的生活，更体现了人们的追求[1]。基于当前上海市住宅产业政策和发展趋势，房地产由过去“资金投入、土地增值、规模扩张”的粗放式发展模式，逐步向依靠科技进步、资源集约利用、管理和服务创新的发展方向转变，其设计阶段由传统单质化转向对综合性能的发展试探。因此，应重视住宅建筑配套空间的复合功能开发，注重建筑主体的物理性能，优先采用被动式节能策略，以期实现公共租赁房建设特有的集体所有化、标准化、半开放性和环保性。公共租赁房住区规划和建筑设计应提倡高起点，确保其可控性和落地性。