民营房地产开发企业加强内部控制的措施

王永娜

摘要：企业风险管理旨在识别可能会对企业产生影响的潜在事件，把风险的不利因素控制在企业的可承受范围之内，为实现企业目标提供合理保证。内部控制是企业风险管理的重要组成部分。房地产开发企业通常具有资金密集、项目开发周期长、杠杆率普遍较高的特征，其经营风险和财务风险相对较高。近几年，随着经营环境的变化，企业间的竞争越来越激烈，企业的经营风险越来越大，在这种情况下，加强企业内部控制显得非常重要。本文分析了我国民营房地产开发企业内部控制中的常见问题，并提出了解决问题的建议。

关键词：民营房地产企业;内部控制

一、引言

在现代企业的管理活动中，风险管理是一项重要的内容，对企业可控风险进行管理的有效措施是加强企业内部控制。良好的内部控制体系能够对企业经营管理的合规性进行控制，能够确保企业资产的安全性，保证企业财务报告信息的完整性与真实性，从而达到提高企业经营效率、促进企业发展战略目标的实现。但是，目前我国民营房地产开发企业的内部控制还存在诸多问题，这对企业长期发展战略的实现极为不利。

二、民营房地产开发企业内部控制的常见问题

（一）经营管理者对内部控制认识不足，内部控制环境薄弱

过去20多年在我国经济高速发展的经营环境下，多数民营房地产开发企业在其内部控制制度缺失或者不完善的情况下，依靠业务拓展就能为企业带来丰厚的回报，这些企业的老板和重要管理人员认为建立和实施内部控制需要投入大量的人力物力财力，并且短期内企业的经营业绩并不会因此而发生重大改善，这使得内部控制不为这些企业所重视。另外，目前我国部分民营地产企业为家族企业，其重要管理人员多数为家族成员，所谓“打虎亲兄弟，上阵父子兵”，部分民营地产企业的重要管理人员多数为追随老板多年的老部下，这些企业的老板和重要管理人认为实施内部控制是对“自己人”不信任的表现，内部控制的实施会使重要管理人员产生抵触情绪。

（二）风险评估不到位

地产项目投资额大、建设周期长、资金周转慢，其经营成果受宏观环境的影响较大，房地产企业经营风险大;同时多数地产企业杠杆率高，财务风险也比较大，很多民营地产公司因激进举债致使企业资金链断裂，红极一时的顺驰地产就是其中之一。但多数民营房地产开发企业在开发投资和债务筹资时，并没有做科学的风险评估，风险评估仅靠老板的个人经验，这势必会给企业的发展造成不利的影响。

（三）控制活动不健全

内部控制活动一般包括不相容职务分离控制、会计系统控制、预算控制、绩效考评控制等。我国多数民营房地产开发企业的控制活动主要存在以下问题：不相容岗位未分离，人员职责交叉过多;会计系统控制不完善，尤其是没有建立有效的资金控制制度;预算控制存在缺陷，项目预算和年度预算无法衔接。这很大程度是企业为了节约显性内控相关成本，没有设立相关的制度活动;或者制度活动设置不合理、执行不到位。

（四）信息与沟通环节存在问题

因为房地产开发项目建设周期长，且多数项目是跨地区、跨省份建设经营的，这无形中加大了企业信息沟通的难度。目前我国多数民营地产企业尚未建立现代化的信息管理系统，虽然有的房地产企业建立了信息管理系统，但是在构建的过程中缺乏规划或规划缺乏合理性，使得其内部出现了信息孤岛现象，还有的存在重复建设的情况。有的民营房地产开发企业购买并安装了相应的会计核算系统、预算控制系统、销售系统等不同的操作系统，但是各个操作系统之间在操作上、指标口径上并不匹配，导致系统效率低下，内部控制出现“真空”地带。

（五）缺乏有效的内部监督

对企业内部控制的监督主要依靠内部审计来实现。目前，我国多数民营房地产开发企业的内部监督存在以下几种情况：未设立内部审部门;企业虽然设置内审部门，但该部门隶属财务部，这使得内审部门缺乏独立性，内审部门的工作无法做到公平公正;企业设置了内审部门，且内审部门隶属董事会，内审部门的独立性得到了保证，但内审部门成员大多只有财务或审计等专业背景，胜任能力不足，这主要是因为房地产开发企业经营业务复杂，包括征地、拆迁、勘测、设计、施工、销售、售后等环节，这要求内部审计人员应同时具备财务知识和业务知识。

三、民营房地产企业加强内部控制的措施

（一）提升经营管理者对内部控制的重视程度

企业是全体员工赖以生存的基础，合适的内部控制有利于企业提高经营效率和效果，企业发展好了，企业领导者、重要管理人员和基层员工才能受益，正所谓“皮之不存，毛将焉附”。另外，万通地产董事长冯仑提出的“以江湖方式进入，商业方式退出”的理论也是“处理观念不一致”的一种方式。“风物长宜放眼量”，为了企业的长期效益，民营房地产企业领导者可以借助“外脑”，与重要管理人员一起打消顾虑，理清观念，深刻认识近几年房地产行业经营环境的变化。内部控制能有效控制企业的内部风险，应为企业所重视和运用。企业应学习先进的内控思想和经验，综合考虑成本与效益，建立适合企业的内控制度，实现企业业务流程的优化，提升内控短期和长期效益，降低内控的实施难度，提升企业和业务部门的风险承受能力。

（二）健全风险评估机制

风险评估是实施内部控制的重要环节，主要包括目标设定、风险识别、风险分析和风险应对。鉴于房地产开发行业的经营风险和财务风险都比较高，所以民营房地产开发企业有必要健全风险评估机制，分析影响企业项目投资、建设、销售、资金筹措等环节的内外部风险，识别哪些风险是企业可以规避的，哪些风险是企业无法规避的，进而制定相应的应对策略。如在项目投资决策时，企业需要分析国家宏观经济政策，项目所在区域的经济水平、竞争情况、监管要求、市场需求等外部因素，同时还要分析企业的资质、项目负责人选的胜任能力等内部因素，进而预估项目资金投入、产品销售、回款时间等情况，确定项目的可行性，避免出现投资决策失误，经营风险加剧的情形。如企业在筹措资金时，需要分析不同筹资方式及其对应的风险，尽量避免单一的融资渠道，同时还应设置负债率预警指标，避免出现过度负债经营，财务风险过高的情形。

（三）设立有效的控制活动，提高控制活动的执行力度

控制活动是企业将风险控制在可承受范围之内的具体措施。针对上文提及的问题，民营房地产开发公司应根据企业的实际情况，结合成本效益原则，设立以下控制活动：重要的不相容岗位应做到职务分离，确有困难的，应采取替代性的控制措施，定期或不定期的对相应人员的工作进行独立的监督检查;加强会计系统建设，提升会计控制力度。在资金管理方面，企业可以建立统一结算中心以实行资金的集中管理，统收统支，降低擅自动用资金的风险，减少现金的使用频率，减少舞弊的可能性;采用滚动预算与定期预算相结合的模式进行预算控制，实现项目预算和年度预算有机结合，提升预算控制的有效性;建立与内控相关的考核制度，提升内部控制的执行力度。

（四）完善信息沟通系统

信息与沟通是企业及时准确地收集传递与内部控制相关的信息，确保信息在企业内部、企业与外部之间进行有效沟通，是内部控制的重要条件。房地产项目多跨年、跨地区开发经营，完善的信息化系统是房地产开发企业信息传递的保障。民营房地产企业可以根据企业的实际情况，尽可能的建立完善的信息系统，实现业务模块的整合以及各部门的信息共享。出于成本效益考虑，企业可以购买不同企业的软件，但在购买前，需要事先确定不同软件之间的接口如何接通，指標口径如何统一等问题，以避免出现上文提及的问题。

（五）加强内部监督

内部监督是企业对内部控制的建立与实施情况进行监督检查，评价内部控制的有效性，及时发现问题、纠正偏差、修订并完善内部控制，是实施内部控制的重要保证。针对上文提及的问题，民营房地产开发企业应建立内部审计部门，并保证内部审计部门的独立性;定期对内审部门人员进行业务培训，提高其专业能力和职业道德素养，使其具备相应的胜任能力。另外，在加强内部审计的基础上，企业还可以利用外部审计的方式加强对内部控制的监督，及时发现内部控制的设计缺陷和执行中的问题，予以改进或修正，进一步完善企业的内部控制。

参考文献：

[1]林永强.浅谈民营房地产企业内控制度存在的问题及对策[J].经贸实践，2018 （4）.