浅析优先购买权

谢斌

摘 要：优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。优先购买权是民商法上较为重要的一项制度，古今中外立法对此都有相应规定。我国现行法规定了几项具体的优先购买权，但都只对其做出一般性规定，缺乏具体化的实施细则，造成司法实践中对优先购买权的认识和行使产生了很大的分歧。

关键词：优先购买权;同等条件;行使期限

一、优先购买权行使的实质要件——“同等条件”

优先购买权制度是法律在保障出卖人合法利益不受侵害的前提下，赋予特殊主体以特殊利益的一种制度。买卖合同条款的确定受到众多因素的影响，对“同等条件”应当具体问题具体分析，为了保证优先购买权制度的可操作性，我们认为立法应考虑对认定“同等条件”的标准具体化的规定：

（一）同等条件主要指价格条件

在买卖合同中，价格条款是其核心条款，它反映了合同各方的利益。只有在“同等价格条件”的前提下，我们才能在行使优先购买权的同时，保障卖方利益的保护，实现我国公平合理的精神。但是，这里的价格是指在公平合法的前提下形成的价格。如果价格条件是在欺诈、强制或恶意勾结的情况下形成的，则不应成为先购买权人购买的“相同价格”。此时，先购买权人可以以市场价格作为购买价格向人民法院申请。

（二）除价格外，衡量"同等条件"还应当考虑付款期限、付款方式

因为付款期限和付款方式将涉及卖方的期限利益和支付价格的风险。在行使优先购买权时，先买权人不得超过第三方支付卖方并声称与卖方签订合同的期限，除非卖方同意。如果卖方允许第三方推迟付款，由于延期付款涉及付款人的信用以及卖方的付款可能不被清算的风险，只有先前的购买者为延迟支付价格提供相应的担保。当保证按时支付卖方时，延期付款可被视为平等条件。同时，如果第三方承诺一次性付款，则声称分期付款的先买权人不能构成同样的条件。

（三）在特殊情况下还要具体问题具体分析来确定“同等条件”

出卖人可能会因某种特殊原因的存在而决定将标的物卖于第三人或以较为优惠的价格卖于第三人，在这种情况下是否适用优先购买权以及如何确定“同等条件”呢？笔者认为若在这种情况下不适用优先购买权制度将会造成出卖人与第三人为了规避优先购买权的适用，恶意串通，故意制造“特殊原因”，这样将会造成优先购买权制度形同虚设，难以发挥其应有的作用，故应适用优先购买权。笔者认为，这种情况下“同等条件”确定可以考虑遵循下列原则：

二、优先购买权行使的形式要件——“行使期限”

（一）出卖人告知的内容只能为出卖意图，而不能为出卖条件

由于法律规定了承租人的优先购买权，因此立法的目的是为承租人提供获得租赁房屋所有权的机会。如果承租人可以利用这个机会获得租赁房屋的所有权，则需要与其他购买者进行投标。在出租人履行通知义务的阶段，房屋的出售还没有真正开始，并且不可能在出租人出售阶段衡量“平等条件”。因此，出租人只能在预告通知阶段通知承租人。房屋的意图，关于具体的销售价格等，只能在房屋销售的谈判阶段确定。如果我们理解出租人的通知义务作为特定销售条件的通知，卖方可以与第三方就租赁房屋的买卖进行谈判。在双方达成协议后，租户将被告知销售条件，第三方出售合同可能会因行使承租人的优先购买权而被销毁。第三方和卖方可以多次协商购买和出售房屋，并为此支付大量的财力和物力。由于行使优先购买权，这些不会得到补偿，从而导致交易成本和社会财富。浪费。同时，这将使第三方的利益处于不安全状态，削弱其投资热情，卖方的利益也将因第三方投资的减少而遭受损失，从而导致卖方，第三方和首次购买。三方利益的不平衡不利于社会经济的稳定和快速发展。

（二）法律应明确规定优先购买权的行使期间

笔者认为我国法律应明确规定卖方有义务在出售标的物之前通知优先出售意图的权利，并明确规定優先购买权的行使期限。一般来说，长期不利于交易的快速进展和交易安全的维护，很容易增加改变局面的机会;短期不利于第一方权利的利弊，不利于保护其利益。未来，中国的立法可能会根据先发制人的主体考虑动产或不动产的不同时期。例如，不动产的第一个购买者应在收到通知之日起10天内行使优先购买权。优先购买权应在收到通知之日起五日内行使。双方可以事先就具体的行使期限达成一致，但不得低于上述法定时限。如果卖方未履行通知义务，则该财产被出售给第三方或卖方履行通知义务，但在前一方行使权利期间，前一方有意购买当财产是出售给第三方的，先买权人应享有向人民法院申请撤销卖方与第三方之间的买卖关系的期限，即在所谓的排除期间，合同第55条。中国法律规定了可撤销合同。撤销权为一年，因此未来的立法可以规定行使优先购买权的豁免期限为一年，先发制人当事人知道或应当知道优先购买权已被侵权。在此期间，优先购买权归因于消除。

三、侵害优先购买权的法律救济

笔者认为，卖方与第三方之间对优先购买权有害的合同应被定义为可撤销合同。只有当先买权人提起诉讼并表示愿意以相同条款购买时，法院才能宣布销售合同无效。因为如果第一呼叫者不打算购买该提议或者不愿意在“等同条件”下购买该提议，则第一呼叫者的利益不会被卖方和第三方之间的买卖合同损坏。没有必要宣布其销售合同无效。此外，保持卖方与第三方之间的销售合同的有效性可以防止第一呼叫者使用优先购买权来发起恶意诉讼，防止卖方正常出售房屋，另一方面，促进充分实现房子的价值。同时，它保护了善意第三方的利益，促进了交易安全和财产流通，使法律价值得以真实体现。

卖方与第三方之间的买卖合同被撤销后，卖方与第一方之间是否有相同条件的销售合同？作者认为应该建立起来。首先，优先购买权是有条件的形成权。在相同条件下，先买权人应该只依赖一方的意思使卖方有义务将所有权转让给卖方。在这种情况下，有责任;其次，这可以减少当事人的诉讼，节省司法资源，符合“双管齐下的原则”，有利于完全保护先发制人的利益，防止卖方出于各种原因。优先购买权无法实现。如果购买权不被用作不出售的理由，则优先购买权无法实现，优先购买权无效，无法发挥应有的作用。

当卖方与第三方之间的销售合同被撤销时，合同尚未履行，先买权人可以直接请求卖方交付标的物，这是不讨论所必需的，但如果合同已经履行，先买权人应该向谁提交主题的请求？作者认为，为了避免第三方将主题事项归卖给卖方，然后将卖方卖给卖方，以防止当事人任意归还标的物和争议价格的繁琐，法律应规定第一位来电者有权要求第三方交付标的物，并且不得要求卖方提供;第三方有权要求卖方偿还卖方的价格，不得要求卖方偿还，未付的价格应免除第三方的付款义务，第三方有权进行辩护。

综上，目前，中国法律对优先购买权的规定过于分散，缺乏可操作性，导致司法实践中优先购买权产生了许多争议。理论上也存在重大差异。因此，在我国未来的民事立法中，我们应该对其行使期限和法律救济的条件作出一般性和操作性的具体规定，使该项制度能够真正发挥作用，起到稳定经济秩序，提高交易效率，促进社会公正的作用。