民宿经济的“海水与火焰”

单素敏

一些高品质的民宿，正是因为满足了个性化需求，正在被越来越多的游客青睐。市场需求持续爆发让资本看到了诱人的前景。多方力量推动之下，民宿迎来了前所未有的发展热潮。

但与此同时，尚处于发展初期的国内民宿业，也存在着许多问题。

破旧民房变身文艺民宿

2015年，从事旅游销售和酒店管理相关工作多年的郑李方辞职，进入民宿领域创业。寻址的过程中，浙西大峡谷景区附近、只有十几户人家、堪称贫瘠的相见村被列为首选，但因种种原因，直到2016年才几经辗转拿下了村里两处闲置民宅的20年租期。

“当时朋友问我做什么，我只能说要做个高级一点的农家乐，但实际上我们无论从设计风格还是服务上都跟农家乐完全不一样。我们追求的是私密和品质。”郑李方说。

他所创建的名为云相见民宿的1号院、2号院最早分别只是两座墙体裂缝严重和几乎只剩下地基的破旧民房。在改建过程中，建材是就地选取的竹子、木料和石头，打造了木门、石墙、青灰瓦的外在风格，而内里则有老木匠打的大木床，木阁楼的房子装有地暖，原生态的卫生间里使用的则是品牌卫浴，既体现了乡村原有的特色和味道，也保证了舒适性。

2016年开业的云相见如今已成为当地“网红”。“国庆中秋小长假这样的旺季，两个院子12个房间一个月之前就被抢空了。而即便是在平时，基本上也都需要提前两周才有机会预订到。”郑李方说。

在北京打造了山楂小院、姥姥家、桃叶谷等多个民宿品牌的隐居乡里平台创始人陈长春也有着相似的经历。2015年8月，陈长春将位于北京市延庆县刘斌堡乡下虎叫村一处被废弃的农房改建成民宿，并因院内有一株树龄超过50年的山楂树，为其取名山楂小院。当年11月正式开业时正值北京市区雾霾深重之际，四面环山、空气清新、雪景宜人的山楂小院在这个传统的旅游淡季一炮而红。

“随后的订单持续不断，推着我们不得不考虑继续开新店。”陈长春说，截至2016年底，山楂小院已经扩展至6家，而隐居乡里在昌平、密云等区还复制了30多个类似的民宿。未来三年内，他计划在河北一带发展到1000个院子。

实际上，北京民宿规模的扩张速度与其他地方相比并不夸张。《2016-2017中国客栈民宿行业发展研究报告》显示：2016年末，中国大陆客栈民宿总数从2014年的30231家增加到了53852家，短短两年时间内，涨幅达到近78%。

2600元一晚的“猪圈”受追捧

“由于需求量较为稳定，城市民宿的发展要更快一些，目前小猪短租平台上95%的房源都属于城市短租型。不过，从2016年年中我们开始着力增加乡村民宿的供给，这是为了迎合新的旅游住宿消费趋势。”小猪短租创始人陈驰说。

融入当地的生活、体验不同的环境和历史、感受不同地域或文化之间的差异，这被今天的新消费群体认为是旅行的意义。从住宿的角度来看，这样的人文体验，酒店或度假村很难提供。

位于安徽省黄山市黟县的西递、宏村，是安徽南部民居中最具有代表性的两座古村落，被誉为“画中的村庄”。每年超过50万学生和艺术家在黟县常驻写生，游客量动辄上千万人次，但由于生态保护政策严格，大的酒店数量有限，于是，原本作为观光点的历史悠久的古村古宅便成了民宿。民俗、美食、世外桃源般的田园风光、保存完好的村落形态、工艺精湛的徽派建筑和丰富多彩的历史文化内涵包罗其间，西递宏村民宿群迅速走红。

同样位于黟县的碧山村，还有一个由猪圈改造而来的乡村客栈“猪栏酒吧”，虽然外观简陋甚至堪称破败，却让众多国内外游客趋之若鹜，最便宜的房价通常也在每晚600元，别墅套房则达到了2600元左右。这成为民宿界的经典案例。

“乡村民宿最有吸引力的卖点之一就是城市所缺少的自然环境，以及它的特色和调性，这是民宿能够满足旅游消费升级的体现。”陈驰总结说。

随着旅游需求不断释放，人们出游次数不断增加，周边游、深度游、主题游等渐成潮流，这被认为是民宿发展风生水起的市场基础。

中国旅游研究院院长戴斌提供的统计数据显示：2016年全年国内旅游人数达44.4亿人次，多日游游客的比例约为20%，其中主要以民宿为住宿选择的散客占了96%，在入境游客当中，散客对团队的比例约为85：15。

“根据我们的判断，国内旅游市场规模将长期保持在15%左右的增长速度，旅游收入总体保持12%左右的增速。在这个旅游住宿业的大盘子中，民宿的增长空间更为乐观。”戴斌认为。

城市民宿分羹传统酒店

民宿是一种区别于传统酒店、旅馆的非标准化的住宿业态，2014年以来开始迅猛发展，但直到2017年8月，国家旅游局发布的《旅游民宿基本要求与评价》才第一次给出了官方的“民宿”定义。

戴斌告诉记者，文件中提到，“利用当地闲置资源，民宿主人参与接待，为游客体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施”，其实更多的是对民宿特征的一个总结，它的涵义相对宽泛。

按照国家旅游局的定义，旅游民宿根据所处地域的不同可分为城镇民宿和乡村民宿。然而，浙江的莫干山由于特色民宿聚集、拥趸者众，几乎成了民宿的代名词，这使得公众对于民宿的概念认知往往仅停留在对于“有山有水，风景优美”的“莫干山式”民宿的想象。

“实际上，民宿产品形式多种多样，城市民宿也是重要的一支力量。目前城市中大量的共享短租房已超过百万套。”罗军告诉记者。

城市民宿与乡村民宿的客户群体有很大的不同，其中有相当一部分是商旅人士。随着城市旅游、商务出差、求学、就医等短时住宿需求的扩大和延伸，城市民宿因其高性价比、具备日常家庭生活条件等优势，逐渐成为传统酒店的强劲竞争对手。

除此之外，戴斌认为民宿之所以受欢迎，还有一个重要原因是其拥有传统酒店所缺少的人情味。

在電影《阿甘正传》中，阿甘的妈妈就是一个家庭民宿的经营者，前来投宿的美国摇滚歌手猫王玩着吉他、几岁的阿甘在旁边跳舞的情景成为其中最经典的镜头之一。

现实中，城市民宿也并不仅仅是经营者增加收入的途径，而更像是一种生活乐趣。

84岁的苏州房东姚桂娟，会亲自给房客们煮茶叶蛋和桂花粥;住在北京积水潭的何芳芳（化名）下班回家时常能享受到来自房客做的饭菜;重庆民宿主宋国彪家的游客们则会受到主人热情的茶道款待。

“入门简单、做好极难”

民宿市场火爆的同时，也暴露出了许多问题，一个典型的尴尬现实是“看着美，住着糟”。

在正式踏足民宿领域之前，宋国彪曾专门做过市场调研。“试住了几个不同城市不同类型的民宿，体验并不太好。有些房子虽然装修风格文艺清新，但硬件服务不好，比如洗澡水时好时坏或是马桶会堵，总有让人感觉糟心的地方。”宋国彪说。

事实上，服务标准正是许多民宿产品的“硬伤”。“有些乡村民宿就是夫妻店，老板同时也是服务员，服务也没有标准。更糟糕的是，卫生条件很差，污水垃圾处理得不好，这不仅起不到古村保护的作用，反而可能会破坏环境。”罗军说。

另一个越来越明顯的问题则是产品同质化。“硬件方面，建造风格千篇一律;软件方面，真正能体现文化内涵、当地特色的东西拿不出来，一些旅游地的民宿售卖的伴手礼基本上都是从小商品市场批发的。”罗军举例说。

事实上，民宿市场需求端也存在类似的发展阶段问题。

罗军认为，今天很多人选择住民宿，其实主要看的还是性价比，还有就是赶潮流，并非真正认同民宿的内涵和文化，“我们目前的观念、经济条件，还很难支撑我们产生对民宿的更高层次的需求，这需要一个过程。”

对众多民宿经营者而言，摆在面前的行业真相要“残酷”得多，因为这是一项“入门简单、做好极难”的事业。

“从选址到设计、建造、装修、宣传、拓客再到具体的清洁打扫，每一个环节的工作都是非常具体和琐碎的。你需要懂营销、懂策划、懂管理、懂金融、懂法律甚至茶艺花艺、绘画摄影、缝纫等各项技能。”一位曾有过失败经历的民宿创业者坦言。

最大的挑战还在于盈利。

一般而言，民宿经营成本涉及两大块：一是前期投入，包括房屋租金、装修和营销的费用在内;另外就是运营成本，包括水电、人工、易耗品的采买等。

多数民宿的房屋产权并不属于经营者，租金一般需要一次性付五年或十年，且近两年租金也在水涨船高。“2014年左右，桐庐的一些民房10年租期每年仅需1万元租金，现在价格翻了一倍多，租期短就会更贵，再加上装修，每年的成本约在5万元左右。这样算下来，一个10间房的中低端民宿租10年的话，开张之前的硬件投入就得在70万元以上。”上述已退出民宿行业的知情人士告诉记者。

决定收入高低的因素，取决于房屋定价及入住率。“旺季来了一房难求，淡季的时候则一客难求，各项开支却都少不了。而对一些旅游地来说，淡季一年中差不多有9个月。”陈剑说。

他以丽江为例介绍说，2016年入行的民宿开发者，仅靠转让就能赚得盆盈钵满，200万元的成本转手就可以翻倍，但是现在供给相对过剩、客流被稀释，相对高端、品质有保障的才有市场。

“一面是火焰，一面是海水，这是民宿业的现状，也是很多创业者们需要认清的现实。”戴斌总结称。