影响消费者购房意愿因素研究

梅氏秋银

【摘 要】胡志明市位于全越南中部中心地区，越南最大的城市，是国家房改政策实施的首选地址之一。本人首先回顾了国内外消费者购房意愿，消费者行为理论与实证研究，综合分析了胡志明市房地产市场现状及政策，在此基础上构建了影响胡志明市消费者购房意愿的26个指标体系。主要调查在胡志明市地区的办公室客户，只调查那些有兴趣买房的人。所研究的房屋主要是公寓和私人住宅。通过问卷调查法，运用统计分析法，回归分析方法对相关数据进行整理与分析得出研究结论。

【关键词】消费者购房意愿；房地产；胡志明市

一、胡志明市房地产市场基本现状

根据胡志明房地产协会（HoREA）研究，2018年胡志明市有41194家新成立的企业。其中，有2，529家房地产企业占6.14%，总注册资本116亿美元。到2018年，全市的住面积为1011万平方米，使全市的总住面积达到16225万平方米。近年来，在胡志明市企业投资的住宅项目正在增加，包括许多大型项目：全市目前有29个大型住宅项目，总投资近68亿美元。其中，有2个项目超过50公顷和27个项目有总投资额超过1，3亿美元，或超过1，500套/房屋。

2018年全市的商品房市场有92个未来形成的项目已获得建设部门确认了推动资金的条件，共有42，991间套房（其中37，502套公寓，5，489间房屋，总价值38万美元）

二、胡志明市房地产市场的展望

（一）城市人口多，住房需求量大

每年胡志明市增加超过30万人。这个巨大的资源涌入胡志明市有很多目的：工作，学习，投资商业，使用高质量的社会基础设施服务等这造成了压力。很好地满足了城市居民的住房需求。据估计，每年至少需要80，000-100，000个新的住房需求才能满足需求。这种情况使得住宅价格不断上涨，如果没有国家管理机构的监管，拥有私人住宅将是“加薪率跟不上房价”对人们来说遥远的梦想。

（二）房地产供应突然收紧

由于限制新项目许可的政策收紧（仅优先实施未完成项目），2018年第三季度和第四季度全市产品供应不足，导致企业房地产和个人投资者倾向于将邻近的胡志明市（如平阳，龙安，同奈，头顿和平顺或者其他省）寻找新的机会。这使得完整的合法产品成为一个热门的独家市场。在过去的12个月中，平均公寓段增加了至少10%，土地出租率增加了15-20%，联排别墅增加了12-15%。

（三）基础设施不断改善

胡志明市房地产市场不断欢迎改善基础设施，新机场，地铁和部署渠道等方面的新增措施。基础设施是土地价格飙升的重要环节。在过去几年中已经涨得很高并没有停止，使投资者继续点击住宅价格随着基础设施的推动而增加。

（四）房地产存款心理增加

通货膨胀因素，尤其是房地产存钱的习惯，是近年来发生土地热的原因之一。当土地被认为是必需品时，寻找和购买土地储存资产的竞赛是不可避免的，近年来这已经推高了土地价格，使得很难回到旧的价格区。另一方面，越南快速增长的中产阶级也助长了人们的财产积累浪潮。 Knight Frank表示，来自越南的资产100万美元的百万富翁数量预计将从2016年的14，300增加到2026年的38，600。这对超级房地产的需求增加。此外，位于现在已经非常昂贵的黄金地段将越来越高，导致房地产价格的快速上涨。此外，其他投资渠道的不稳定也是邻近房地产需求快速增长的原因，导致价格的快速变化。

三、调查主要内容及数据结果分析

本人首先回顾了国内外消费者购房意愿，消费者行为理论与实证研究，综合分析了胡志明市房地产市场现状及政策，在此基础上构建了影响胡志明市消费者购房意愿的指标体系，其中包括：经济情况，产品特征，建筑，區位，开发企业自身，政府政策，社会影响等26个指标体系。本人调查于2018年12月25日至2013年2月26日进行，主要向学生，企业员工发放纸质问卷，通过问卷星（google.com/），微信群，邮箱等形式发放问卷收回213，总得有效问卷69，6%。本人将收集的数据由SPSS 20.0软件分析和处理。

（一）问卷信度分析

量表的新都指的是测量结果一致性，一般用Cronbachs Alpha系数来检验调查问卷的信度，得出了结果：

我们可以从表1看出来，量表的Crobachs Alpha （α值）≥ 0.7，表明本研究具有较高的建构信度，表明此次研究所设计的量表的可靠性高，可以用于测量本文所要研究的问题。

（二）问卷效度分析

结构效度主要是用来检验所设计问卷是否可以真正度量出所要度量的变量。通过KMO和Bartleet检验。KMO（Kaiser-Meyer-Olkin）检验统计量是用于比较变量间简单相关系数和偏相关系数的指标。KMO统计量是取值在0和1之间，KMO值接近1.KMO值越接近于1，意味着变量间的相关性越强，同时BartlettP值小于或者等于0.01是合适。

由表可以看到，本文卷的KMO值为0.73大于0.7，同时显著概率为0.000小于0.01说明本问卷具有很好的效度

（三）相关性分析

相关分析就是对总体中确实具有联系的标志进行分析，其主体是对总体中具有因果关系标志的分析。它是描述客观事物相互间关系的密切程度并用适当的统计指标表示出来的过程。

购房意愿（MM）的因变量与7个自变量相关。在自变量之间也是相关的，但相关系数较低，因此没有自相关现象。所以可以得出结论，将自变量在回归分析中，以衡量对买方购买意愿的影响程度。

（四）回归分析

标准回归系数（β值）是指消除了因变量和自变量所取单位的影响之后的回归系数，其绝对值的大小直接反映了自变量对因变量的影响程度。本人选择了95%的显着性水平（β系数，Sig<0.05，具有统计学意义）。

四、结论

消费者在形成购房意向时，往往以经济境况因素为出发点进行考虑，包括：房屋价格，家庭收入水平，家庭的总储蓄和付款方式及时间，基本上反映了消费者购房时重点考虑是经济及支付情况。

在具体购买时，区位因素对消费者购买意愿影响很大，包括：交通状况，周边环境，与中心距离。如果住宅交通方便，提升潜力，消费者愿意花更多的钱购买该房屋。

第三个自变量影响消费者购房意愿是产品特征，包括：户型，装修水平，公用设施，朝向。住宅主要给家庭成员提供生活活动空间，为了满足居住需要，消费者更关心住宅户型，房间数量，装修水平等住宅特征因素

开发企业的知名和信誉良好总能让越南人民安心选择。大开发商的资金实力、技术能力、抗风险能力都相对较强，后期的物业也比较靠谱。

住宅产品建筑包括：建筑面积，建筑风格，建筑质量是与购房意愿相关的因素。

社会影响也是很重要的，因为受“从众效应”的影响，口碑的好坏会对营销结果产生直接的影响。尤其是高端楼盘，消费者都是有身份，，有地位的，关系圈子很重要。

消费者购房受到国家或地区的政策因素影响不大，主要包括国家规划因素和行政因素两个方面。政府政策通过影响产品房住宅市场中购房者和开发商行为而影响房地产住宅市场的成体供求关系。政府规划、税收政策、住房政策、限购政策对消费者购房行为影响。

【参考文献】

1.曹彬，消费者购房意愿影响因素及营销策略研究[D]。山西财经大学，2010.

2.Vo Pham Thanh Nhan. Cac yeu to anh huong den quyet dinh mua nha cua khach hang tai thanh pho ho chi minh. Truong Dai Hoc Kinh te Ho Chi Minh， 2013.