租售同权的政策效应研究

张晓君

【摘 要】2017年7月份，“租售同权”政策先后在多个一、二线城市展开试点实施。随着近年来房价的急剧攀升，我国商品房租售市场发展变得严重不平衡，为了加快实现全体人民住有所居、“房子是用来住的，不是用来炒的”的目标，各地的“租售同权”政策先后出台。本文选取了南京、杭州和无锡三座经济较为发达的东部城市，并基于该政策落实在各地商品房市场、租赁市场以及人才就业市场产生的具体效应，提出相关对策建议。

【关键词】租售同权；房价；租金；人才

一、引言

1.1 研究背景

自1998年我国实施住房制度改革以来，我国的房地产市场发展进入到一个新阶段。国家对房地产行业的重视导致了房价持续上升等一系列社会问题。为了稳定房价，平衡平衡房屋租售市场的协调发展，我国在2017年7月份推出了“租售同权”政策，7月18日在南京、杭州等12个一线城市开展住房租赁试点，7月28日无锡也发布了“租房可落户”新政。各地出台的“租售同权”政策，旨在保障承租人享有同买房人同等的基础公共服务的权利，减缓房价的增长速度，同时促进当地人才就业市场的发展。

1.2 研究内容

“租售同权”政策的试点实施，将会对我国试点城市的商品房屋出售市场、租赁市场以及人才就业市场产生不同程度的影响。本文选取了东部地区的南京、杭州和无锡三座经济发达的城市，旨在分析在该项政策落实后三个地区的房价、租金变化以及人才流动方向，并进行比较分析，得出“租售同权”政策实施后的有效效应的结论，进而推断出该项政策在全国各地区展开后的发展形势。

1.3 研究目的

本文分别选取三家经济较为发达的典型城市，具体分析“租售同权”政策反映在商品房出售市场、租赁市场和人才就业市场的效应，基于以上研究，从而为我国实行该政策的全面落实提出因地制宜的具有建设性的有效意见。

二、“租售同权”含义及文献综述

“租售同权”是2017年7月我国住建部等九个部门联合推出的一项改善房地产租赁市场情况的政策。“租售同权”的“权”主要包含了租房者享受基本公共服务的各项权利，这样有利于大大缩小租房者和买房者之间的差距，住房自有率下降，較大程度上削减了部分居民购买产权房的紧迫性。

目前，国内学者对我国出台的“租售同权”政策做了详细深入的研究。陈星主要从落实以人为本，促进社会公平，实现社会帕累托最优；构建多层次的住房保障体系，完善不同类型的住房市场；促进城市有序发展，提升城市综合竞争力三个方面具体阐述了“租售同权”带来的影响。黄志权认为“租售同权”的政策虽很美好，但能否顺利落地还要取决于该城市教育资源分布的均衡程度。周文文、刘超、李佼研究发现：租售同权及贷款利率对房价具有长期稳定的影响，调整家庭购买资格与数量，短期内会对于房价的调整起到一定的作用，但是长期效果不显著。综上，“租售同权”政策在我国初步实施，对我国的租售市场产生了可见的影响，但若要成功发展并长期保持，我国在该政策上还有很长的路要走。

三、“租售同权”政策基于南京、杭州、无锡的效应研究

3.1 对房屋买卖市场的变化

“租售同权”政策的实施对短期内在一定程度上可以控制房屋买卖市场的房价急速上涨的趋势，但是从长期看来，房价变化情况的好转程度又将趋于0，以下图1是南京、杭州和无锡三座城市在2017年和2018年商品房屋销售单价的变化趋势。

图1：南京、杭州、无锡市2017-2018年商品房屋的销售单价（万元/㎡）

从图中商品房销售单价的变化趋势可以看出，南京市2017年7月份实行了“租售同权”政策后，在那一年里，房价基本保持平稳不变，但是2018年的房价又开始呈现上涨趋势；而杭州市的房价在2017年也是较为平缓地小幅度增长，到了2018年的房价又上涨到一个新的阶段；相对于其他两个一线城市，无锡市的房价要远远低于南京市和杭州市，2017年一直呈现微小幅度的上升趋势，2018年的上升幅度开始有所提升，但总体来说房价较为平稳。综上，“租售同权”的政策的确在短期内稳定了一定城市范围的房价上涨趋势，有效降低了人们对于商品住宅购买的期望，但是后续房价的反弹上涨不禁引起了疑问：“租售同权”政策在我国是否能够最终贯彻落实？

3.2 对房屋租赁市场的变化

“租售同权”政策实施后，最直观的影响可以说是体现在房屋的租金上。这里引用“租售比”来比较三所城市的房屋租金变化。“租售比”指的是房屋租金与售价的比例，它是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1：200到1：300。比值越高，说明房价中的投资需求越大。

表1 2017年和2018年三所城市的住房租售比

从租售比的角度分析，位于二线城市的无锡远没有位于一线城市的南京和杭州的租售比值高。纵向来看，2017年到2018年，三所城市的房屋租售比都有相应地降低，这说明了租金与房价的差距在慢慢减小，房价在降低，而租金在抬高。“租售同权”的政策在稳定房地产销售市场的同时，还促进了房屋租赁市场的发展。但是南京和杭州的租售比值依然过高，过高的房价会带来商品房市场风险的增加，部分投资客可能会转而投资潜力大的房屋租赁市场。但若没有国家相应的公共资源服务的提供与支持，由于住房租金相对便宜很多，租金的回报率低下会让绝大多数的房地产开发商不愿意从事租赁住房的开发。

3.3 对人才就业市场的变化

对于南京、杭州和无锡三座经济较为发达的城市来说，长期吸引并留住人才是经济持续快速发展的根本。

“租售同权”政策的实施保障了租房者获得与购房者同等的享有房屋基本公共服务的权利，其中人们最关注的便是外来子女的受教育权利。这无疑向起初寻求工作又身无分文的高端人才抛去了橄榄枝。针对这一政策，本团队特地对三座城市的外来工作人才进行了问卷调查，有效问卷总共为207份。其中72%的人都赞同“租售同权”政策的落实会很大程度上缓解人们买房的紧迫性，更多地选择长期租房。针对该项政策，63%的人都十分愿意继续留在经济发达的大城市工作，这会大大减轻他们的工作生活压力，有利于人才的价值创造。即使未来可能会遭遇租金持续上涨的可能，但是考虑到租金的低廉成本和租房者享有的基本设施公共服务的权利，他们乐意去租房，在经济发达的地区工作。

四、“租售同权”政策的相关建议

4.1 加快立法，保障承租人的权益

目前我国房地产市场的法律法规并不完善，应加快有关“租售同权”政策的立法进程，明确承租人和房东的权利义务。通过法律的形式，一方面保障承租人享有同购房者相等的享受医疗、接受教育的基本公共服务的权利；另一方面对房东进行约束，避免出现不合理的涨租和退租现象，以保护承租人的合法权益。

4.2 颁布税费优惠和补贴制度

国外发达国家针对各自住房租赁市场的现状，都实施了有效保障租赁住户权益的政策：德国拥有着世界上最高的54.6%的租赁住房率，其着力于构建“租赁房、构建房、福利房”的多元化住房供给体系；而美国政府更加偏向税收减免计划，并从需求端对住户进行补贴；新加坡奉行“居者有其屋”的理念，规定只有低收入者才可以申请公共房屋。而上述有效政策也为我国房屋租赁市场的建设发展提供了启发。一方面，对房地产开发商来说，为了避免资金周转效率低下的问题，我国应适当降低租赁市场的开发成本，给予开发商一定程度的税收优惠和利息减免，从而提高开发租赁市场的积极性；另一方面，对租房者而言，为避免因租金上涨造成的经济压力，我国也应该对低收入的承租人提供一定的租房补贴和利息减免政策，一步步完善租赁市场的公平公正。

4.3 将房产与过多价值分离

“租售同权”政策推出后的一年里，南京、杭州和无锡三座城市的房价均在一段时间内保持稳定后又出现了反弹上升的迹象，长此以往，房屋租赁市场的租金会不断上涨，但与此同时，房屋买卖市场的房价也并不会有所下降，甚至有持续升高的趋势。“租售同权”政策虽规定保障承租者享有享受基础公共服务的权利，但权利的优劣程度却未明说。人们买房最看重的便是子女受教育的权利，该政策解决了外来人口的子女上学难的问题，但并未解决外来子女能上好学校的问题。究其原因还是买房获得的房产附加的有利价值太多，而租房的性价比远不及买房来得高。我国应适当地将房产与过多的价值分离，缩小购房与租房得益的差距，稳定房价并促进房地产租赁市场的发展。

五、总结

基于南京、杭州和无锡“租售同权”政策的研究，该政策短期内稳定了房屋买卖市场的房价，一定程度上降低了房屋的租售比，缓解了外来人才被迫买房的压力。但若要想将该政策落实并覆盖到各个城市，我国还需要加快“租售同权”政策的立法进程；对于开发租赁市场的开发商和低收入的租户，應颁布合理的税费优惠和补贴制度；在该政策发展并完善的过程中，还应一步步将房产与其过多的附加价值相分离开来，最终实现居民生活幸福指数的提升。

【参考文献】

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