惩罚经适房出租，请多一些人文关怀

文/刘华健 编辑/一帆

刘华健北京市中闻（上海）律师事务所专职律师，上海交通大学法律硕士，上海市政府信访办值班接待律师，承办案件曾接受CCTV-13《法治在线》采访报道。擅长经济类合同诉讼及公司法律事务（商事争议解决）。承办大小案件几百件，诉讼经验丰富。累计发表法律专业类文章近20篇。

2016年9月1日下午，上海市第一中级人民法院审结了一起房屋租赁合同纠纷案件，因涉案房屋为经济适用房(以下简称“经适房”)，判决结果是确认租赁合同无效，并另以决定书的形式收缴租金收益，从而引发媒体的关注。一时间以“沪法院首次以民事制裁喊停经适房出租，收缴租金”为标题的文章迅速被各大媒体转载报道。笔者作为出租方当事人的代理律师，参与了案件处理的全部流程，现就案件处理过程中所涉及的相关法律问题与办案心得记述如下。

一、实务案情

2015年9月，张女士电话咨询说自己的房子出租出去了，现在因为家里居住困难，想收回房子，但对方不同意，所以想打官司。后来面谈的时候了解到，出租的房屋是经济适用房，产证记载5年内不得转让或者出租。齐先生（承租方）在承租房屋后，未经张女士同意私自转租给了第三人徐女士实际使用。在了解完案情和查阅相关法律规定后，代理律师确认的诉讼方案是以租赁合同中就“是否允许转租”未作约定，承租人未经出租人同意擅自转租违反《合同法》第二百二十四条之规定，请求法院解除租赁合同，腾空，收回房屋，并支付逾期交房的使用费。

一审法院经过审理后基本全部支持了张女士的诉讼请求。在法定期限内，齐先生提出了上诉，要求撤销一审判决，认为租赁合同不应解除。在二审期间，承办法官多次组织双方律师和当事人协调处理，并对当事人的违法事项进行了批评教育。双方经协商确认，齐先生返还租赁房屋，张女士酌情补偿其装修损失。考虑到经适房的特殊性及上海目前经适房私自出租的现象呈蔓延的趋势，二审法院经过评议后认为，经适房具有社会保障性质，张女士将涉案房屋出租给齐先生以获取租金的行为，违反了经适房管理规定及其在经适房买卖合同中所作的承诺，系利用公共资源谋取个人利益，损害了社会公共利益，根据《合同法》第五十二条第四项之规定，应属无效。为维护公利利益，促进保障性住房管理秩序规范，另以决定书的形式对2016年6月1日至实际交房之日止的房屋使用费收益予以收缴。

二、相关法律问题探析

1.关于经适房租赁合同的效力问题

关于经济适用房租赁合同效力问题，在之前的司法实践中通常是确认其合同效力的。主要原因在于：（1）《合同法》及其司法解释、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》及上海高级人民法院《关于处理房屋租赁纠纷若干法律问题的解答》都未进行明确的规定，根据传统民法“法无禁止即自由”理念，及近期流行的负担行为与处分行为区分理论和鼓励交易原则，在司法实践中法院一般不轻易否认合同效力；（2）北京高级人民法院2013年12月19日发布《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第2条明确规定，当事人一方以租赁房屋为经济适用住房或者限价商品住房为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。裁决文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定行为予以处理。

而在本案中，上海第一中级人民法院首次以侵害社会公共利益为由确认经适房租赁合同无效，并对相关收益予以收缴，体现了以公共利益的视角对当事人经济活动的干预和彰显法院的司法惩罚教育功能。这种处理方式，可能对于当前经适房违法出租的乱象起到快速遏制作用，具有一定的合理性，但在一定程度上也附合了行政机关的部分职责与权能。

2.经适房、安置房与预售商品房转让合同的效力问题

经适房，是政府面向低收入困难家庭供应，具有保障性住房的性质。根据《经适房管理办法》的规定，在取得完全产权前（一般是5年内）不得出租或者转让。拆迁安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。上海市政府2011年7月颁布的《上海市动迁安置房管理办法》规定动迁安置房在取得房地产权证后的3年内，不得转让、抵押。预售商品房，是指与开发商签订了商品房预售合同的期房。《城市房地产管理法》规定，未依法登记取得权属证书的房地产不得转让，商品房预售是例外；但关于商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，法律及行政法规尚未制定明确的规定。

但在现实生活中，关于这三类房屋的买卖和转让却很普遍。为鼓励交易和促进经济活力，司法实践中是通常确认其合同效力的。基础的法律依据是《合同法》中关于当事人对合同的效力可以约定附条件和附期限及当事人一方经对方同意可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人的法律规定。这些法律条款可以给经适房和安置房的限售期问题、预售商品房再转让受限问题以法律上的解释和出路。确认合同的效力，并非意味着完全排除行政机关制定的各种管理性规范的适用，因为合同的实际履行和操作还是要受到行政机关的管理与规制。若合同的履行遇到行政限制与障碍而不能进行，当事人双方便可依据先前的约定进行处理或者解除合同。

3.合同法中的损害公共利益条款当慎重使用

《合同法司法解释（一）》第四条明确，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的行政法规为依据；《合同法司法解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。所以，司法实践中就普通民事主体的经济活动违反行政管理规章制度（即是对社会公共利益的管理和维护）的问题，逐惭形成的处理范式是以该行政法规区分为效力性强制性条款和管理性强制性条款，除非是违反了效力性强制性条款，否则通常情形下是不否定合同效力的。

基于特定的政策性考量，上海法院的司法实践渐渐形成的处理范式，以损害社会公共利益为由，否定经适房出租合同的效力。这种处理方式虽有一定的合理性，却引发了更为严重的后果，人们开始对经适房、安置房、预售商品房转让合同的效力产生更多的不确定性和动摇，损害了他们的交易热情，从长远来看也不利于保持市场经济活力，更有甚者对法律的稳定性价值也产生了一定的损害。

因此，笔者认为，上海法院的做法既已成事实，为维护司法的权威，也不便随意更改。但后续当严格限定适用条件，仅仅是指经适房出租合同，而不应当涉及经适房转让合同及其他特殊类型房屋的出租和转让合同的效力。总之，合同法中的损害公共利益的条款当慎重使用。

三、办案心得

本案一审法院的判决基本在预料之内，但二审的判决结果却是超出预料。虽然于我方当事人而言收回房屋的主要诉讼目的已经实现，但却意外遭受行政整改以外的司法处罚，一定程度上也是代理律师的失职。

在该案件的判决结果及相关新闻在经报道后，笔者看到了很多评论，多数网友意见是“经适房为了照顾居住困难的人使用的，拿出来出租牟利，活该被处罚，法院应该收回房屋”。笔者看完评论后，心里有一丝沉重，不能怪我们普通网民对法律的淡漠，只是想告诉他们，有些事情并不是他们表面看到或者想象的那么简单。第一，经适房出租很多时候不纯粹是牟利的动因，在城市中获得经适房的大多人生活的确十分困难，收入低微；正因如此他们才比普通人更需要经济上的补助，所以他们甘愿自己继续忍受原先的居住困难而把新房租给别人使用。第二，有的家庭孩子在城区上学，而经适房多建设在郊区，相应的交通和生活配套设施没有跟上，所以他们为了便利只能选择继续在城区小房子里生活，经适房空置也是浪费。第三，经适房虽然是政府为照顾城区居住困难的居民供应的，但却不是无偿的，当事人也是支付了一定比例的购房价款，取得了有限产权；物权既已取得，便不可随意剥夺。第四，于本案而言即便是需要对这种行为进行处罚，是否应该由法院做出，也应引起我们的思考。

本案从代理律师的角度而言，已经处理完毕，基本实现了当事人的诉讼要求，但最后的判决结果多少有点出乎意料。希望我们的司法机关和行政机关在对相应的违法行为进行处罚的时候，不要矫枉过正，对普通人多一些人文关怀和理解，并改进和完善相应的行政举措。