营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响分析

王丽

摘 要 我国税务管理部门结合当前社会经济的发展阶段，因时制宜的颁布了营改增税务改革政策，该项政策的颁布给各个行业的发展都产生了相当大的影响。作为一名房地产行业的从业人士，文章结合房地产企业的特点谈论了实行“营改增”政策给从事房地产开发的开发商们所产生的一系列影响，并针对性地提出相关的一些浅显见解，希望对提高房地产企业的相关工作水平有所贡献。

关键词 房地产 税务管理 会计核算 营改增

一、引言

我国是世界上最大的发展中国家，主要是因为在一定程度上经济增长还有赖于房地产经济，为了促进该行业的稳定发展和进步，房地产行业会计核算和税务管理工作方面存在的一些问题需要我们认真对待，企业在经营发展的过程中必须要认识到营改增给企业发展带来的机遇以及挑战，制定出有效措施以便更好地适应市场经济发展，不断提高自身综合实力为我国房地产行业规范发展作出贡献。

二、营改增对房地产企业会计核算与纳税的积极影响

（一）能够增强企业的纳税筹划意识

税务征收实行“营改增”，促使从事地产开发的开发商们内部财务管理和其他业务部门在日常工作中重视审核经手票据，同时，房地产企业会进一步提高对相关从业人员的要求，通过专业培训提高其职业能力，督促其重视国家在相关领域所颁布的税收政策，有利于其积极开展纳税管理工作。简单来说，新政策的实施给房地产的纳税筹划工作带来了很大的影响，有利于其加强相关工作重视程度并促进减税目标达成。

（二）有利于企业内部业务整合

统一使用增值税专用发票和普通发票抵扣报销方式，也就是仅需要对增值税发票进行审核即可，简单点说就是营改增政策的实施把过去财务部门单独负责的工作分配到了不同部门身上，实现了对财务部门和业务部门之间的票据整合。

（三）可有效避免重复征税

过去征收营业室以企业获得的实际销售额为标准，对于房地产企业来说，企业的成本有土地成本、建安成本和材料成本，除了土地成本外，其他二者本身自帶纳税责任，日后对企业征收营业税的时候还要继续对其进行二次征税，以至于重复征税，营改增以后，按照每个经营管理环节的增值额进行证书，有利于解决过去征收营业税时重复征税的问题。

三、营改增对房地产企业会计核算与纳税的消极影响

（一）会给企业增加税收压力

房地产企业进行所得税计算的时候，原来的营业税是价内税，可以当作税金扣除，而增值税是价外税，计算的时候无法扣除；另外，现在国家对房地产企业的增值税征收税率降低变成了11%，将企业能够与之建立合作的企业范围大大缩小，还有就是让房地产企业面临很大的关于所承担的税负转嫁问题，最终导致了企业开发成本当中不少成本不能够使用增值税专用发票予以抵扣，最终增加税负。

（二）影响企业财务报表

在还未将营业税的征收转变为增值税时，关于不动产的支付所购买的产生的一系列款项全部都记为固定资产，现在需要将税款和价格独立起来，可以抵扣增值税进项税，进而影响了固定资产的最终价值；其次，利润表中的价税是增值税的另一特点，实行营改增以后增值税要从企业营业收入中分离出来，降低了实际营业所得，还有，因为开发成本中含有人工和原材料成本，所以实际经营过程中获得增值税发票的难度很大，也会增加税负。

四、应对营改增对房地产企业核算与纳税影响的策略

（一）加强培养税务专业型人才

房地产企业进行会计核算和纳税筹划工作离不开税务人才，所以为了能够更好地应对营改增的影响要全面提高人才素质，优化财务管理制度。一方面要重视内部财务部门和业务部门之间的协同，使其成为税务管理的共同核心，同时加强对人员的培训力度，提升票据管理的规范性；此外要将二级会计科目详细记录且应用于一级会计科目之中，对企业经营管理的申报抵扣程序和增值税的内容进行申报。

（二）提高企业的票据管理水平，加强税务筹划管理

因为对增值税进行征收的时候，以房地产企业的增值额为计税基础，因此能够在一定程度上解决重复征税的问题，但是实际计税的过程中，关键要处理好进项税和销项税两者之间的抵扣。对此要在实施增值税的时候提高对票据的审核程度，也就是营改增下的房地产企业在经营管理的过程中，价格相同的前提之下要尽量降低和非一般纳税人之间的合作，选择与外包企业建立关系。同时要提高获取增值税专用发票的时间科学性，防止发生纳税申报延期的问题，降低企业流动资金风险隐患。另外，房地产企业也要提高对营改增政策的实施给企业自身带来影响的认识，促使自身的纳税筹划工作更加科学，特别是企业成本的纳税筹划，因为房地产项目施工周期长，投入资金规模大，所以经营过程中药协调好各个方面，结合当下最新税务优惠政策开展工作。

五、结语

在当前社会主义市场经济发展的特殊阶段，国家针对各个领域从战略性角度大力实施“营改增”税务管理政策，给行业发展带来了很大影响。本文以房地产企业为代表，分析了该类型行业在今后的发展过程中应该如何应对新政策带来的挑战，又应该如何做好相关的税务管理和会计核算工作，促进企业内部财务管理环境健康有序，给企业发展奠定良好基础。

（作者单位为广西三祺投资有限公司）

参考文献

[1] 刘力萍.“营改增”对房地产企业会计核算和纳税的影响分析[J].中国经贸，2017.

[2] 陈金娟.营改增对房地产企业会计核算与纳税影响分析[J].经贸实践，2017（22）：148.

[3] 孙建华.营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响[J].会计师，2016（16）：65-66.