基于系统动力学对中小城市商品房市场库存状况的研究

刘志茜 叶童 彭智

摘要：针对中小城市商品住宅库存积压问题。首先，分析房地产市场的影响因素，运用系统动力学模型，构建中小城市商品房市场系统流程图。其次，以安徽蚌埠2006年变量数据为基年数据，建立系统动力学模型方程和反馈回路，对蚌埠市商品房市场的库存状况进行研究。研究得出：蚌埠市商品房市场供大于求，市场库存积压明显。中小城市应可刺激商品房市场的需求，但最有效的方法是控制住房供给，促进商品房市场良性发展。

关键词：商品房市场；中小城市；去库存；系统动力学模型；VENSIM

中图分类号：F293.35 文献标识码：A

房地产是我国国民经济的支柱产业，起到基础和先导的作用。近年来，货币环境宽松且资产荒，导致资金集中流入热点城市房地产市场，房价超预期上涨。2017年实施各种政策调控房地产市场，一线和二线城市房价过快上涨的局面得到了控制，而三四线城市房地产库存问题仍然十分突出，以蚌埠市为例，近年来，房价迅速上涨，尽管政府和房地产市场本身不断调整，但库存压力仍在增加。

一、文献综述

关于房地产高库存问题已经引起了学者的广泛关注。张婷敏[1]从供给侧的角度选取了影响库存的四大因素并建立多元回归模型和VAR模型，揭示了去库存的路径。罗宾、王花[2]从供求两个方面综合分析了土地、税收、金融政策对中国房地产市场的影响路径和传导机制，运用系统动力学原理，建立了房地产市场政策调控的动态分析模型，并用软件进行仿真。陈越、周志仪、闫玮胜等[3]应用系统动力学原理分析了影响库存的反馈回路，建立了房地产市场库存的系统动力学模型并进行仿真实验。

房地产市场是一个复杂的社会经济系统问题，很难完全掌握其内在关系，对于这类复杂问题的研究，有效的解决方法就是构建系统动力学模型。因此，本文采用系统动力学方法建立了影响库存的因素之间的关系，并模拟了系统变化规律，对房地产库存进行了分析。

二、中小城市商品住宅市场SD模型的构建

（一）模型边界

本文模拟的SD模型，空间边界蚌埠市市辖区，主要包括：龙子湖区、蚌山区、禹会去、淮上区。单位的时间跨度为 2006-2022年，以2006年为基准，时间步长为1年，在对2006-2017年进行系统动力学仿真分析的基础上，预测未来5年在未施加或变动任何变量时，2018-2022 年住宅系统各指标的变动情况，并进行对策分析。人口、工业、国民收入、建筑业和第三产业、国家政策等都对整个商品住宅市场有较大影响，因此包含在内容边界内。

（二）模型结构

本文选取了GDP系统、城市人口系统、商品住宅供给系统、商品住宅需求系统、商品住宅库存系统，五大子系统又通过辅助变量相互联系，构建商品住宅市场系统动力学（SD）模型。城市人口系统和GDP系统影响商品房供需体系，商品房供需差异反映了商品住宅库存问题。

（三）系统动力学流图

由图2可知，主要流位变量GDP在2006-2017年之间保持较快增长，总人口和住宅需求面积在2006-2022年之间的增长态势较为平稳，住宅供给面积和住宅可售面积在2006-2017年之间虽然有波动，但是上升势头很强，趋势线斜率均远高于GDP、人口、住宅需求的上升趋势。人口与经济发展水平增长平稳，波动小，不会产生较大的预期偏差，导致住宅需求也较平稳。但是住宅供给容易受政策与预期的影响，且影响效应是急剧性的，易产生较大波动。由数据可知，受2008年金融危机的波及效应，2008-2011年商品住宅部分指标下降或极性波动，居民住房购买力明显下降，期间政府经济适用住房的大量上市也对其造成了一定影响。

根据系统动力学流程对2006-2017年的仿真分析结果，可以认为该流图对住宅系统有良好的仿真性，因此可以继续预测在未施加或变动任何变量时，2018-2022年住宅系统各指标的变动情况，如图2所示。在商品房需求近似不变的情况下，商品住宅供给面积和商品住宅可售面积仍然大幅度上升。可知对于蚌埠市来说，要解决商品房挤压问题，从需求方面入手是没有较大的可操作空间的，必须从供给方面发力。

四、结束语

文章主要利用了系统动力学原理，采用流率基本入树建模法来建立系统动力学流图，以蚌埠市为例，对蚌埠市商品房市场的数据进行分析，建立了系统动力学各个变量对应的方程式，并对2018-2022年蚌埠市商品住房库存状况进行预测。研究结果表明，蚌埠市商品房市场供给大于需求，在不采取措施的情况下，市场库存将持续上升。因此，对于三四线中小城市库存问题的化解，不仅要刺激商品房市场的需求，更有效的方法是控制住房供给，促进商品房市场良性发展。基于以上研究结论，对当前我国中小城市房地产库存问题的解决提出以下建议：

（一）严控商品房供应管理。一是加强房地产供应的调控，应该结合所在地区的实际商品房库存数量，来调节土地供应的规模，使得土地供给结构和投资投放数量愈加合理化，并按照库存状况对商品住房项目进行适时调整，同时对于违反制度、对房地产市场造成严重后果的单位、企业、个人要严肃处理。二是严控房地产开发的管理，积极引导房地产开发企业对营销策略进行调整，使其能够适当地降低商品房的价格。

（二）鼓励新公民支持住房消费，从而刺激住房消费欲望。目前库存大幅增加的重要原因之一就是房地产市场需求的疲弱，因此，有必要加快农民工的市民化，激发房地产市场的有效需求，消化库存，实现房地产市场平稳健康发展。鼓励农民进城购房落户，提高进城落户农民的购房能力，保障进城落户农民的合法权益。

（三）创新购房信贷产品，减小购房压力。进一步扩宽住房公积金贷款资金的来源，加快信贷资产证券化进程，努力满足住房公积金储蓄人员的贷款需求。减少不良贷款率，化解不良资产，以防止炒房现象从而提高资本的利用效率。降低购房贷款的首付比例，放宽公积金贷款的门槛，推出多元化、个性化的贷款产品等一系列措施，让有购房经济压力的家庭能够真正的买上房。

参考文献

[1]张婷敏.供给侧改革下房地产去库存路径分析[J].福建广播电视大学学报，2017（4）：28-33.

[2]罗斌，王花.基于系统动力学的房地产调控政策动态仿真模型[J].技术经济，2013.

[3]陈越，周志仪，闫玮胜，陈涛.基于SD的房地产库存模型及其仿真[J].南昌大学学报（理科版），2017，41（5）：437-442.

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[12]姜春海.中国房地产市场投机泡沫实证分析[J]. 管理世界，2005，（12）：71-84+171-172.

[13]房明华. 基于系统动力学的库存管理研究[D].大连海事大学，2004.

作者简介：刘志茜（1997-），女，安徽宿州人，安徽财经大学统计与应用数学学院在读，研究方向：应用数学.

基金项目：国家自然科学基金项目（11601001），国家级大学生创新项目（201710378399），安徽省自然科学项目（KJ2017A432）

（作者单位：1.安徽财经大学统计与应用数学学院2.安徽财经大学金融学院）