文旅不应被地产“消灭”

陈少峰 侯杰耀

当前，中国城市建设已经由原先的粗放型发展走向品质化建设阶段。从中小型城镇到特大型城市，无论进行老城区改造还是新城区开发，很多城市建设者都追求宜人的居住环境、优秀的人文品牌、有魅力的文化产业，每位城市居民都希望自己的城市是一个人人都愿意前来旅游的美好家园。

围绕新愿景，文化旅游已经自然地融入城市发展新目标之中，并构成了城市新兴产业的重要组成部分。如今，文化旅游作为一种新业态在国家政策层面获得了大力支持，诸多城市已经把文化旅游产业作为产业转型升级的重要抓手。

游客在北京市平谷区集装箱文化主题休闲小镇参观（李欣/ 摄）

从城市建设与产业发展的双重视角来看，文化旅游与城市地产开发是相辅相成的：一方面，文化旅游产业自身的发展需要土地，没有地产开发，也就没有文化旅游项目;另一方面，新的城市地产开发也需要文化旅游来导入新兴业态，塑造城市形象，助力产业升级。

然而，在项目开发的实际操作中，许多城市并没有把文化旅游与地产开发有机统一在一起，一些开发者仍抱着以重资产投资为要的房地产思维，忽视文化内容投资、轻视轻资产项目投资的问题比较普遍，最终导致“文旅被地产消灭”。

那么，中国城市的转型发展，如何实现文化旅游与地产开发的有機统一？

回答这一问题的起点是，要明晰文化旅游与地产开发在当前中国城市建设中的几种可能的关系。

第一，文化旅游与地产开发可以是融合为一的关系。许多文化旅游项目本身就是地产项目，地产与文旅可以是一体的，开发主体具有唯一性。融合为一的文旅地产项目，要求项目内部拥有能够独立生存的业态圈或产业链。

目前在中国城市中，具备此种特性的文旅地产项目主要有两类：文化产业园区和主题公园。真正实现文化旅游与地产开发融合为一的文化产业园，必须具有完备的产业扶持机制，能成功孵化出一批成功的中小文化企业，并且拥有一两家发挥引领作用的龙头企业，如此才能让园区所在的土地开发摆脱传统地产的租金收益模式，借助文化旅游的力量拓展高价值投资收益渠道。与此类似，主题乐园也必须拥有完整的内部文化旅游产业链，涵盖文化内容设计、品牌运营、衍生产品开发、餐饮配套服务等各个环节。目前在中国，上海迪士尼乐园是实现文化旅游与地产开发融合为一的较成功案例。

2018 年中国城市文化旅游品牌影响力排行榜（前10 名）来源：人民网舆情数据中心 数据整理：覃柳笛 制图/ 刘章丰

第二，文化旅游与地产开发可以是合作共生的关系——一家以文化旅游为主导目标的文化公司，搭配一家以地产开发为主导目标的房地产公司。文化公司提供文化品牌和文化投资项目，可以给土地带来新的价值增长点，地产公司提供土地资源和物业建设，可以确保文化项目的物理空间。华谊兄弟、光线传媒等影视类公司与地方地产商合作开发的各种影视主题小镇，都属于这一类型合作关系，文化公司与房地产公司在合作共生关系中各取所需。

第三，文化旅游与地产开发可以是互促共赢的关系。此种关系一般由政府主导：政府主导开发文旅项目，同时向房地产商出让周边土地，文旅项目可以带动周边土地价格上升，周边房地产开发可进一步支持文旅项目的持续发展，实现互促共赢的目标。成都东区音乐公园就是典型的互促共赢关系。

文化公司提供文化品牌和文化投资项目，可以给土地带来新的价值增长点，地产公司提供土地资源和物业建设，可以确保文化项目的物理空间。

在实践中，政府有时候不会直接主导文旅项目开发，而会把文旅项目交由房地产商开发，深圳华侨城文化创意园就是如此操作的——华侨城作为一家地产公司，承担了文化创意园的开发运营工作。

为平衡地产商对文旅项目的投入，政府会给予地产商周边土地的开发权，但同时会要求开发商必须先建设文旅项目，在实现文旅项目的社会价值与产业价值之后，开发商才能从周边地产开发中获利。这种操作模式是行之有效的，深圳华侨城文化创意园就是较成功的案例。但也存在较大风险：一些地产商对文旅项目投入不足，甚至拖延文旅项目建设，文旅项目难以实现真正的经济社会效益，造成了国有土地资源的价值流失。

在新时代，中国城市建设既需要地产开发所创造的物理空间基础，也需要文化旅游产业创造的核心文化内驱力，特别要重视核心文化内驱力在塑造城市品牌形象、带动新兴产业升级、提升土地投资价值等方面发挥的重要作用，真正实现文化旅游与地产开发的有机统一，用文化的力量引领中国城市建设的新方向。