代签名是否有法律效力

文/李德志

代签名引争议

2015年5月，家住连云港市的王先生以个人名义贷款购置了5套商品房。两年后，房价飞涨，5套房的价格净增一倍还多，而且升值潜力难以预测。他急需用钱，又舍不得将房产出售给外人，于是把其中4套给了自己的大哥、小弟、大姐和小妹，并变更了房屋买卖合同上的名字，区分出各自所有权或共有部分。

2017年8月19日，商品房如期交房。由于兄弟姐妹工作忙，王先生对5套房子进行验收，领取了房屋钥匙。考虑到房子暂时不用，他打算把房屋出租。

商品房处于繁华地段，想租房的人很多，王先生便选择了宏伟商务公司。据宏伟公司的工作人员回忆，在洽谈房子租赁过程中，有时王先生和三四个人一起来商谈业务。但签订合同那天，只有王先生自己来了。合同上写明：租赁房屋5套面积共计800平方米，期限3年，租金12元/平方米/月。宏伟公司作为乙方在使用房屋期间，可以自由转租，提高租金部分不再向王先生等房主支付租赁税收等各类费用。合同底端签有王先生的名字和王先生代兄弟姐妹四人的签名。

随后，王先生按照合同约定将5套房屋钥匙、供电合同等全部手续交于宏伟公司。宏伟公司支付了租金，对5套房屋进行简易装修后，一部分自己使用，另一部分以26元/平方米/月的价格转租出去。

没过多久，王先生的兄弟姐妹找上门来：“你们租用的5套房屋其中4套所有权归我们所有，我们对合同并不知情，对期限、价格等内容也不满意，要求你们立即撤销合同并终止履行。”宏伟公司的老板很惊讶：当初，明明王先生说过他们是一家人，谁签字都一样，而且商谈合同中没有人提过异议呀，现在怎么不认账了？

法庭上争辩不休

2017年12月，王先生的兄弟姐妹一纸诉状将王先生和宏伟公司告上法庭。这些房主认为，王先生在没得到他们授权的情况下，与宏伟公司办理租房事宜并擅自在合同和授权委托书上代其签名，严重损害了其利益，请求法院判决撤销合同。诉状还写明，此租赁合同没有到房地产管理部门备案，违反了法律和行政法规强制性规定，属于无效合同。四个原告还向法庭提交了印有自己姓名、编号的4套商品房买卖合同复印件，证明房屋所有权确属他们所有。

而王先生的态度也180度大转弯，说自己没有受到兄弟姐妹的委托，但出租房屋、签订合同是为他们的利益着想，没有丝毫恶意，没想到会出现这样的结果。是否撤销合同请法院依法作出裁决。

宏伟公司老板很气愤：“假如法院撤销合同或确认无效，那么一切经济损失应该由王先生一人承担。届时，我们将通过法律途径追究王先生的民事赔偿责任。”

拿不出王先生兄弟姐妹事先知悉订立租赁合同的有力证据，宏伟公司只得辩称，王先生与其他原告是一家人，属于近亲属关系，在房屋验收等环节上，都是王先生代劳并代签字的。这些事实证明，王先生对其他4套房屋出租具有代理权。况且与宏伟公司签订合同时，王先生不仅出具其他房主的身份证复印件，还交付了房屋全套手续，履行合同一个多月时间，没人提出异议，证明4原告已对王先生代理行为的默许追认。因此，该租赁合同有效，应该继续履行。

法庭上，双方争辩不休，法官提出调解方式结案。随后，法官组织当事人两次进行调解，但由于宏伟公司不同意王家兄弟姐妹提出的租金由原来12元/平方米/月，提高到20元/平方米/月的要求，调解最终不欢而散。

2018年12月5日，连云港新浦区人民法院作出一审判决：驳回原告确认房屋租赁合同无效的诉讼请求；调整房屋租金，按照20元/平方米/月标准执行。案件的受理费由宏伟公司承担。宣判后，三方当事人没有上诉。

【以案说法】

代签名有效与否应区别对待

尽管合同最终被法院确认有效，但宏伟公司老板也高兴不起来，因为他还要再补给原告23万元租金。

代签名现象在生活中很普遍，其有效与否，法律不仅要考虑本人的利益，还要考虑善意相对人的利益。代签名大致有两种情况：一种是本人明确授权代其签名。例如有授权委托书或本人口述证明，对于这种代签名，法律趋于保护相对人，认定合同有效；另一种是没有经过本人授权，代签人出于善意，擅自代其签名。这种情况下代签名订立的合同效力处于未定状态，法律赋予本人追认权，只有经过追认后合同才能生效。

我国《民法通则》第66条第1款规定：没有代理权、超越代理权或代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。由此看出，代替别人签名不仅有一定风险，也可能被追究责任。因此，要谨慎对待。

在此，律师提醒：为确保所签订的租赁合同有效，首先应确定对方是否具有出租该房屋的权利。我国《物权法》规定，只有享有房屋所有权才能对房屋享有合法的处分权。因此，要严格审查产权证上记载的权利人或房屋买卖合同书的姓名是否为实际出租房屋的权利人。如果通过中介或第三人租住房屋，则要看授权委托书是否是房屋所有权人亲笔签名，如果看到的是复印件，或者多种因素已导致合同上存在“代签名”，就应及时对该房出租的真实性提出质疑，尽快联系房屋所有权人，补充亲笔签名这一手续，以防止发生潜在的风险，为日后纠纷埋下隐患。