开征房产税对房屋买卖及租赁市场的影响

严洋盈 刘孟欣

摘 要：2011年1月28日， 上海市和重庆市发布了《开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》， 打响了沪渝房产税改革的第一炮， 标志着沪渝房产税改革的开始。项目前期，我们小组就开征房产税对重庆房屋买卖及租赁市场的影响进行了研究与考察，后期我们重点研究了上海的房屋买卖及租赁市场。项目结束，我们对我们的研究成果进行了分析与总结。

关键词：房产税； 房价 ； 地区差异； 改革

一.我国房产税的开征简述

2011年1月28日， 上海市和重庆市发布了《开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》， 打响了沪渝房产税改革的一炮， 标志着沪渝房产税改革的开始。

从重庆和上海试点的改革中， 我们可以看出，虽然两个城市改革出发点相同， 但是在具体税制设计方面差异较大。重庆房产税改革重点对象是高端住房， 通过减少高端住房增加中低端商品房的数量想据此来缓解紧张的房地产业，而上海主要是针对同时拥有多套房产的家庭征税，主要目的在于房地产投机行为、炒房等现象。房产税改革可以增加持有房产的成本，引导群众理性购房，减少房产投机行为， 对房地产市场正常发展起引导作用，这次改革对我国将实行的全面的房产税改革提供了模板，起到了重要的指导作用[1]。

二.房产税开征的意义

房产税的开征几乎确定是未来中国房地产市场改革中的重要举措，开征房产税对于目前中国市场而言，能够起到调控房价，社会财富再分配与弥补土地出让金受限后的财政收入等重要作用。通过对重庆、上海两地房产市场的调查，以及对当地居民的问卷调查，我们较为深入全面地了解了房产税改革对两地的影响特别是在房屋买卖与租赁上，以及它目前存在的弊端以致它的效果不那么显著无法推广到全国的原因。重点在于探讨房产税的开征对于商品房市场的价格，及房屋租赁市场的供需及市场行为的影响，从微观层面剖析开展房产税后，屋租赁市场微观主体的行为的种种改变。进一步探讨该政策对居民生活水平的影响。上海、重庆作为房产税改革试点地区为我们研究房产税改革积累了一定的经验和教训。本文就此做了整理与总结，并对它该如何进一步完善提出了自己的方案与意见。

三.沪、渝两地房产税政策的差异

开征房产税，对于优化上海房地产资源布局，整合城市资源具有积极作用。在这次试点中，上海房产税没有把存量房纳入征税范围，只对新增住房课税，无疑极大减小了社会阻力；并且免税依据为房屋面积，不与房价挂钩，实际征税只需筛查需要纳税的房源即可，施行起来可操作性强；同时，尚未成家与父母共同居住的成年子女也享受免税住房面积，这样将进一步降低房产税的起征点。但是，上海房产税制度设计中也存在一定的局限性。要达到合理调节收入分配、促进社会公平的房产税征收预期，上海的改革措施还显得不够全面。其次，上海房产税开征试点还暴露出一个短板，就是没有对存量房征税，只对新增住房征税，一方面，短期内无法形成对房价的有效调节；另一方面，也无法满足拓宽房产税税基的目的。最后，房产税减免面积不针对非上海人，地域限制会加重外来务工人员的生存压力，也会进一步削弱房产税的影响力。

重庆市房产税试点改革的最大特点就是向高档住房征税，其目的是抑制高档住房的消费，限制土地资源向富有阶层的倾斜。尽管我国现有的评估体系尚不能支撑这样的计税依据，但这样的改革思路显然是正确的。当然，重庆市制定的房产税试点方案也存在一些不足之处。比如，一个拥有重庆户籍的家庭拥有多套住房，但这些住房既不是独栋商品住宅，又不是新购的高档住房，则完全可以免税。从征税用途看，重庆将房产税全部用于公共租赁房的建设和维护，然而从实际效果来看，目前的税收收入对于服务社会保障建设只是杯水车薪，难以真正起到帮扶弱势群体的目的。

五.房产税开征后的租房市场表现及分析

从重庆市场来看，自2011年1月房产税开征以来，一年内，租房市场的平价价格上涨幅度，较上年上涨幅度变动不大，但其中高档住房租赁价格上涨较为明显，考虑到重庆房产税政策的阶梯式征税，这部分价格上涨更多可以解释为经营性房屋所有人为了转移税赋压力而进行的提价行为。

除此之外，一些位于非热点地区的高档住房，房屋租赁价格并没有明显的涨幅，但根据调查，这部分房屋房产税被分摊到租房者头上，导致其实际支出有明显上涨。相比较而言，这部分涨幅并没有体现在当年重庆租房的价格水平上。

近年来，重庆市不断扩大房产税的征收范围，以扩大税基。许多尚未被波及到的经营性房屋所有者预期成本的上涨，而提前上涨提高价格。另一方面是房产税的开征在短期内加速了二手房的流动，减少了市场上待出租的房源，使得价格上涨。而在上海租房市场，房产税的开征集中于新增住房，经营性住房。开征后长时间里租房价格的虽然也有较大涨幅，但对比上海房价的涨幅而言，租房价格的涨幅比例远远低于出售价格的涨幅。但是，无论是上海还是重庆，房产税开征催生的一个现象是避税行为的增加，在房产税开征之前，合同和登记并不会催生额外的交易负担，但房产税开征之后，登记的租房行为会造成税收负担的增加，因此催生了大量的不在相关部门登记的租房行为，甚至产生了许多无合同租房。这种避税行为的发生危害到了房屋所有人，房屋租住者，和政府的三方利益。

六.开征房产税后对租房市场的消极影响及建议

房产税开征之后，对于经营性住房的征税，使得房屋所有者将大量的税收负担转嫁到了房屋租住者的身上，而大多数房屋租赁者是从外地流入城市的新一代市民，其資产对比房屋所有者而言本就有差距，而房产税的转移加重了其消费负担，并没有真正其他社会财富调节再分配的作用，反而更多的造成了贫富差异的扩大，使得住房消费更加成为了阻碍劳动力流动的壁垒。另一大问题在于出于避税目的非法租房，和非正规租房行为的涌现。这种行为增加了租房市场的风险和不稳定性，一旦产生租房纠纷，利益受损的更有可能是相对弱势的消费者。对于政府而言，此类行为干扰了租房市场信息的正常统计，造成经济统计的困难。

针对此这些问题，团队提出了以下建议：

第一，在开征房产税的同时，政府应当加强廉租房建设，以补充由于房产税开征而造成的租房市场的供给减少，另一方面，减少弱势消费者的经济负担。真正充分发挥房产税再分配的作用。

第二，改变房产税的征收模式，对改经营性住房的征税为新增房屋住房购买的增税，减少在消费过程中，税赋的转嫁。

第三是加强监管，减少租房中避税行为的发生，降低租房风险。房产税的原本目的在于调节社会财富，使得社会更加公平，而不合理不适当的措施会影响到弱势消费者的利益而使政策失去最本质的作用。因此，房产税的开征与实施仍然需要慎重考虑，权衡多方利益，真正使社会走向公平与高效。

参考文献：

[1] 宋雯雯、浅议我国房产税改革的启示和建议、中国市场、2018年34期：p41-42

[2] 吴迪，陈耀东、我国房产税试点分析与立法展望、延边大学学报（社会科学版）、2018年06期：p84-91

作者简介：

严洋盈，生于1998年3月，汉族，四川广安人，上海对外经贸大学，会展经济与管理方向。

刘孟欣，生于1997年6月，汉族，浙江金华人，上海对外经贸大学，会展经济与管理方向。

*【基金项目】本文系上海对外经贸大学2018年度大学生创新训练计划项目，项目编号：201810273064