浅谈雄安新区房地产租赁市场存在问题及对策

李瑞琪 高天悦 肖琦 何玮萱 周浩澜

摘 要：2017年4月1日，中共中央国务院宣布建立雄安新区。雄安新区紧邻北京、天津，交通便捷，基础设施完善，具有优越的地理条件。从历史上看，无论深圳经济特区还是浦东新区的建设都取得了令人骄傲的成绩，而这些丰富的管理经验又能为雄安新区的发展提供借鉴，再加上国家政策的强力支持，举国上下万众一心，新区的建设必定会朝着又快又好发展，促进当地的经济发展，更好的发挥集中疏解北京非首都功能的作用，促进周边地区协同发展，因此雄安新区的建设意义重大。本文主要介绍了现阶段雄安新区建设中仍旧存在的问题，和一些从过去的经验和实例中总结出来的相关建议。

关键词：雄安新区;房价飙升;租售结合;人才存留

一、研究背景

新区建设属于初期阶段，经验告诉我们，在任何新生事物发展的过程当中，往往出現很多不可预见的问题和矛盾。近些年来，房产交易市场达到了空前的火热。房价的节节攀升揪动着人们的心弦房价的居高不下，居民生活压力加大。当建设雄安新区的政策遇上了一直备受人们关注的房产交易领域，其自然会成为一大社会热点。据悉，2017年4月1日，在国家出台政策建设雄安新区后，许多人来到此地高价寻求房源，以求能够买到房产，导致当日房价飙升。雄安新区三县政府连夜紧急冻结房产交易，封停一切售楼中介公司，但房屋租赁价格却没能下降，这也给外来人口的租住造成压力，增加了当地租赁房屋的实体商店的运营成本，间接地造成商品价格上涨，进一步影响到了人民的生活水平。

二、雄安房地产租赁市场现状分析

（一）现状

国家4月1日决定建设雄安新区之后，房价1天内涨至15000元/㎡，4月2日新区三县封盘。房价上升迅速，但是国家对相关情况及时做出了管理，2017年2月10日，雄安新区管理委员会召开住房租赁积分专题研讨会，遍邀金融机构、科技企业、房产企业、高等院校等“共商大计”。雄安新区推出四月份成立以来最严管控措施，在户籍方面加强管理，依照“全部受理、逐一甄别、公开公示、合规即办”要求办理落户;在建筑工程方面，暂停和冻结了所有在建项目、严禁新开工项目。新区没有出现未建先乱、抢栽抢种等现象。政府为维持房地产市场秩序稳定推出许多新的政策，但这些政策仍存在不足之处，房屋租赁体制尚待研究创新以规划新方向，公租、廉租等形式需得到进一步完善，房屋建设规划仍未明了，需要在徘徊等待期坚定方向，寻求稳中求进。

（二）存在问题

直接问题：

1.“房地产政策”及传统理念影响人才存留

雄安新区“全面落实房子是用来住的，不是用来炒的”这个概念，首先坚持“只能租不能买”及给创业者、就业者提供租赁住房，但是他们在雄安租赁达到十年时间可以购买住房，要注意的是在获得住房的一定时间里不能出售拥有的住房，这种“租售并举”的方法。并且借鉴北上广等一线城市的“积分”政策，刚刚来到新区的人可以从政府获得租住房，随着时间的推移，那些对新区贡献大、在新区工作年份多的人，特别针对的是高技术人才，他们获得较高积分，达到购买房屋的积分标准，但同样在获得住房的一定时间里不能出售拥有的住房。并且政府可以先选择购买出售的房屋，以略高于同期银行本息的价格回购，避免房屋频繁“倒手”推高房价。但是以上政策与国人传统以家为本、房子为基础的固有思想相违背，从而影响人才流入，成为影响人才长久存留的绊脚石。

2.与其他一线城市类似的人才积分制度，阻挡了人才的流入

雄安新区作为政府开发的新兴项目，也计划采取类似的人才积分制计划，但由于积分的门槛高、难度大，那些本来就已经在国内的一线城市有大量的积分的高级人才，大多数不愿意舍弃自己现在所拥有的积分，跳槽到雄安新区重新开始。人才积分制度导致雄安新区的优势不够明显。所以，人才积分制度对于刚刚起步建设的雄安新区是一大缺陷，这个缺陷阻止了人才的涌入，可能会遏制雄安新区的发展

3.造成中小企业发展逆境

包括大型国企、外企等外来企业瞄准雄安地产以方便未来入驻，由于该类企业资金雄厚，在房产抢先竞争中具有资金优势，负担较小，而对于中小型企业则会有一定经济压力，故部分企业有房产问题的类似担忧。

间接问题：

1.在前期整治中，随着一些老百姓赖以生存的小企业小作坊被关停，很多人没有了经济利益，生计出现了问题，因而引起了部分人群的不满和抗议。

2.由于房屋租赁市场过于庞杂，不便于管理控制，在职责分工上乡镇、民政局、住建局、发改局和市场监管办等部门在管理范围及职责上存在交叉，职权不够明晰，影响房屋有关工作的有效无障碍开展。

3.拆迁的再安置问题，解决问题难度较大。在进行拆迁工作时，涉及补偿政策及标准问题最受人关注，如何做到公平公正、合情合理稳步施行是顺利完成拆迁补偿工作的关键。

三、新区房产租赁市场中现存问题的解决对策

（一）户籍的跨区域协调——人才积分制度的优化

由于人才积分制度增加了人才来到雄安新区发展的成本，并提高了门槛。针对现有的人才积分制度，我们提出了以下的几种改善方案：1.降低落户的标准分数线。以此来降低落户门槛。2.扩大加分的范围。3.扩大积分落户制度的适用人群，增加受众。4.适当提升加分幅度。对于受到的基础教育的经历、取得的专业技术职称和技能等级等的加分幅度提高，使得有更多的途径获得高的积分。5.将来可以在土地、户籍方面实行新的举措。

（二）建立租赁市场管理联动机制

各部门之间要多沟通、多交流，最好能够有共同平台获取信息，从而达到共同监管，提高监管力度。各有关部门平时要加强监督力度，提高监督频度，一旦发现雄安房地产市场存在着租赁问题要及时依照法律法规处置。要严格处置没有在工商机构登记的房屋中介机构，通过查封经营场所等手段予以取缔。

（三）增加房屋租赁市场供给

在符合消防、安全要求情况下，鼓励个人依法出租自有住房、闲置厂房、空置院落;鼓励房地产开发企业利用已建成房屋开展租赁业务;鼓励房地产开发企业出租库存商品住房;引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。

四、可借鉴国内外房屋租赁实施办法

（一）国内房屋租赁有关实施办法

1.公租房、廉租房制度完善情况

针对有关2011年以来，北京逐步实现了廉租住房和公共租赁住房的建设，统一申请审查和资金池化。一些廉租房已纳入公共租赁住房分配管理。北京，区，县政府，全额投资建设和收购廉租住房和公共租赁住房，分配和运营管理，从那时起，该政策已在许多地方实施，即实现“三个统一，一个不变”。一是“房源分配统一”，一是经核查真正贫困够资格的家庭享有优先配租权，全国各相关采取该举措的市、区县政府应大力推行支持全额投资建设廉租房、通过收购改造廉租住房等方式集中调配，统一面向公众。二是确保“租金标准的统一”。产权控股单位应当按照符合本地区实际需要的公租房租赁标准的有关法律法规，严格执行房屋租赁标准。同时根据实际情况进行相应灵活变动。三是“退出管理统一”，很多曾经符合廉租住房实物配租条件的家庭由于人口变动、收入改善增多、住房情况改观等种种生活情况优化，不再符合相关要求，但仍旧符合租用公租房条件的住户，为避免程序烦琐，手续比较复杂，租房者可以按照有关程序申请变更公共租赁住房政策，继续租用原有住房。四是承租家庭租金不变。

作为经济适用房的廉租住房和公共租赁住房，在满足城市低收入住房困难的基本住房需求方面发挥着显著的作用。 这为雄安探索房屋租赁模式提供了借鉴，可以将该模式运用于居民用房和商业用房中，让低价房成为核心竞争力，有利于吸引人才，促进大中型企业之间的平等竞争，营造优良的商业环境。

2.从租购并举到租购同权

在房地产市场上，包括住建部在内的与住房相关的9部个重要门近日联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市加速发展住房租赁市场，要积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

为积极响应该政策，上海将首批“租赁用地”以每平方米未达6000元的超低价格转让给了上海市的两家国有企业以鼓励其多建造用来定向租房的住房，通过控制房屋建造成本的方法保障租房房源的有效供给，降低租房压力，从而建立房地产市场调控长效机制。实施“租购并举”政策是促进发展住房租赁市场的必经之路。

至2017年底，杭州市将初步建造一个由政府牵头搭建的住房租赁平台。这个平台力争做到“三个全覆盖、一个全纳入、一个全共享”。租赁合同网标牌和信用评估系统的多角度覆盖和资源整合，平台管理包括所有住房信息，包括公共租赁住房，长期租赁，开发企业财产住房，中介代理列表和个人分散租赁住房。公司依托完善的经纪人管理，实施房地产查询，加强房屋租赁管理，实现了企业，人员，住房，信贷等信息的快速，无障碍共享。

（二）国外房屋租赁有关实施方法

1.英国——“为祖而建”

在过去的100年，住房拥有率平等化在英国成功实现。最近的十年，英国租赁房屋需求以每个月17，500个单位迅速增加。政府的努力使租而不买的做法日渐普遍，成为人们所认可的居住模式，英国已认定这种模式为全新的、可长期坚持的、能满足社会专业地产需求的模式。英国的住宅投资商也因此首选建造租用房。有相关调查显示在未来四年，英国的私人住宅行业必将蓬勃发展，用于租用房建造的市场价值将突破500亿英镑。政府支持与商业资金的投入相结合，促进者英国房屋租赁市场的完善与进步。

2.德国——法律保障租赁双方权益

在德国，租户的合法权利受到极大的保护和重视。享受着很高的权益与服务。德国已经做到了足够同权，租房者与购房者，每一个合法纳税人都享有同等的公共教育权利。同时，这种权益也是双向的，在租客利益实现的同时，政府也会保障房东的合法权益。慕尼黑是一个在德国租房的艰难城市。包括有拥有正当收入的证明、个人资信财产记录是否良好的证明、代表其会维护房屋良好情况的前房东推荐信等。

3.日本——设“空置房银行”盘活空置房

日本政府从两个方面推进住房建设体系。首先，推广二手房评价机制，方便购房者明晰空置房的真实价值，使这些房屋能在二手房市场以合理能被双方接受的价格透明公开交易。其二，对于不满足租用条件的甚至危害租客安全隐患较大的老旧危房，应有计划及时强制清理拆除。与此同时，一些合规的空置房屋已由政府和其他相关设施转变为福利设施，以供低收入贫困家庭适应。

4.比利时——解决低收入人群住房问题

比利时政府采取了两项主要措施来解决低收入群体和其他弱势群体以及大学生租房问题。一是实行“租赁许可制度”，规范大学生公寓的租赁和共享，确保其安全。“出租许可证制度”是指房东在向他人出租房屋时需要取得市政部门出具的相关证明。内容涵盖安全条件，如安全，防水，通风，照明，家具和电器，以及房屋的结构。其次保护弱势群体的利益，为低收入人群提供社会保障住房，确保其居住环境干净、整洁与安全。

五、项目调查意义

比较中西文化的差异，中国人特别关注家庭观念。人们常说安居乐业，即安于所居，乐于所业，人们生活的美满安定自然都是建立在此基础上的。房屋就是家庭这个概念的外壳，它就像是一片温暖的避风港，房屋给了人们归属感，也给家庭带来了温暖。近年来，不管是商品房的售价还是二手房的租金都呈现出飞速上涨的趋势，在北上广深等一线城市情况更加突出，房价更是高不可攀。房地产市场的普及无疑增加了人民生活的压力，降低了人們的生活幸福感。房价上涨背后的原因也多种多样，4月份国家要建设雄安新区的消息一经发布，雄安新区三县的房价一夜之间暴涨，幸好政府及时冻结了房产交易。如果自由发展，将给原有的市场经济带来很大的冲击。由此可见，做好房屋的相关规划对维护雄安新区市场经济稳定具有积极意义。