房地产行业会计核算中的成本分摊与所得税处理

田兴江

摘 要：随着中国社会开启快速城市化模式，房地产行业成为拉动经济发展、影响社会现代化建设及人民群众生活质量的关键因素。房地产行业对各项资源、政策、科技的依赖程度很高，这导致了其高成本、长周期、高利润的特点，加强房地产行业会计核算具有重要的现实意义。本文以“成本分摊”和“所得税处理”两项内容为基础，分析房地产行业会计核算的内容及科学方法，以供相关财务人员参考借鉴。

关键词：房地产业;会计核算;成本分摊;所得税处理

宏观角度，“成本分摊”和“所得税处理”属于会计核算的常规处理内容，但在不同行业领域、因其行业的特殊性，所呈现的影响因素存在很大差异。在当前我国市场经济环境下，房地产行业产生着举足轻重的社会影响，针对该行业的会计核算关系到收入支持、财政分配、金融政策、社会资金走向等多项工作，同时也深刻影响着房地产行业的健康稳定发展，对于日常管理和长远规划有着重要的指导作用。同时，在互联网技术的支持下，传统会计管理工作也发生了一系列嬗变，会计核算可有效地利用互联网平台实施，资金流调取和存入面临着新的风险，这些都对成本分摊和所得税处理产生着巨大影响。

一、房地产行业会计核算概述

“成本”是会计核算的基本对象，房地产行业的成本构成主要包括：土地资源费用（包括拆迁补偿、土地征用等）、前期工程款、建筑费、安装工程费、开发间接费、配套设施费等。顾名思义，房地产行业的会计核算一方面需要强调行业特殊性，另一方面也要遵循准确性、科学性、适用性的基本原则，其实施过程中基本遵循以下模式划分。其中，针对单体开发项目，成本核算对象的确定都是针对独立编制设计概算或者施工图所呈现的单体开发项目，而多个开发项目存在的情况下，可以一分为二的展开：以成本为会计核算核心，一种情况是多个项目开工、竣工、施工地点基本相同或接近，可按照一个项目进行合并，展开统一会计核算。一种情况是多个项目按照分期形式展开，则以施工期为具体标准（一期工程、二期工程等），分期进行会计核算。

同时，房地产行业会计成本核算的主要依据是税收，在此基础上划分为两大成本类型。其一，鉴于房地产行业成本较大的特点，需要慎重选择成本计量的会计方法，如折旧方法、成本结转方法、存货发出计价方法等，都可能导致所得税计量出现偏差。其二，房地产行业的成本还要得到足额补偿，成本凭证保存的基础上，要做到所得税计量的完整性与合理性，为合理避税提供依据。

二、房地产行业会计核算中成本分摊与所得税处理分析

（一）成本分摊分析

从房地产行业会计核算采取的成本分摊方法上分析，主要包括占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法等不同形式，各自针对不同的成本构成因素。例如，“占地面积法”成本分摊适用于已经动工的建筑项目土地面积所占整个开发利用总面积的比重形式，而“建筑面积法”则是按照已经动工的建筑项目所占面积在整个建筑项目总面积的比重进行成本分摊。确保成本分摊方法的合理性，是提高房地产行业会计核算合理性的主要手段。

从房地产行业会计核算成本分摊对象角度分析，主要涉及到土地成本分摊、建筑成本分摊、公共配套设施成本分摊、利息费用分摊等。由于房地产项目往往是一次性建设，因此在各项成本分摊对象上相对固定，但在不同环节的成本计量与分摊方法有所变化，可通过和税务部门的协调采取最有利的方案。例如，房地产行业利息费用的分摊，既可以采用直接成本法，也可以采用预算造价法，在互联网经济时代，也可以根据房地产开发企业自身的借款费用资本化方法进行成本分摊。

（二）所得税处理分析

房地产行业在市场中的活动属于一般经济行为，包括房地产开发、经营、管理、服务等诸多领域，因此“所得税”即为房地产企业生产经营方面的一种税收，结合一般企业所得税处理方式，通常按照季度预缴所得税展开会计核算，其征收标准为企业“会计利润+预售收入”的基础上，减掉房地产业年度待弥补亏损的差值，作为预缴所得数的计数值。但现实中，通常会考虑房地产业的运营规律，一个房地产项目往往需要较长的开发周期，并会对房屋进行预先销售，并提前收取销售款。所以对于此类销售收入，房地产企业需要实现按照预计的计税毛利率进行所得税的预缴。

此外，还要考虑的是房地产企业在预缴所得税之外，进一步分析企业的实际利润，如果房地产企业在市场销售中当季度完工产品及其他项目已经取得了利润，同时原先的预计进行的所得税预缴少于实际所得税，则应该按照实际所得税额进行补交。

三、房地产行业会计核算中成本分摊与所得税处理策略

进入21世纪以来，我国房地产业发展迅速，市场变化十分剧烈，政府宏观调控及城市化发展背景下的市场刚需双重影响，对房地产行業会计核算中成本分摊、所得税处理产生了巨大影响，因此也呈现出一些问题，较为明显的是合算对象不明确导致成本分摊混乱和所得税处理方法不科学，成为阻碍房地产行业经济健康发展的主要瓶颈。

（一）与时俱进、创新会计核算理念

互联网经济背景下，财政制度、政策及金融模式发生了巨大变化，传统会计审核模式已经无法适应新时期的要求，导致成本分摊和所得税处理工作出现无据可依的现象。据此，要秉承与时俱进的原则，不断为财会人员灌输创新理念，一方面，要从思想上进行创新，使其深刻认识到房地产行业会计核算在国民经济统计中的重要地位，尤其要加强直接参与相关会计工作的人员教育，例如，可开设专门的“房地产会计核算”专题课程，围绕着成本分摊和所得税处理相关主题，展开理论与实践的强化培训。另一方面，树立互联网管理思维，现代财会人员需要熟练掌握计算机技术、操作流程等，通过与税务部门的联合学习、广泛交流，提升成本分摊的科学方法，以及所得税处理方面的必要规则。

（二）强化监管、借助现代技术优势

互联网交易的便捷性影响下，也存在资金监管难度提升的问题，除了人为管理方面导致的资金信息混乱，还要关注的是房地产行业成本分摊及所得税处理的即时性、有效性、准确性;从安全角度说，房地产业会计核算需要进一步完善专门系统入口，做好网络安全保障工作，充分发挥现代技术的优势。

（三）完善制度、引进数字管理手段

房地产行业会计核算的实际实施过程中，出于对宏观经济的高度责任感，必须重视相关制度的完善，才能确保会计审核的正常进行，进一步实现资金使用的安全和通常。然而，近年来我国市场经济体制的深化背景下，房地产行业并没有形成与之匹配的内部控制制度，甚至对于一些制度置若罔闻，造成资金流向不明。基于此，通过引进数字化管理手段，配合完善的会计神审核制度，能够有效地提高成本分摊和所得税处理的效率、质量。

综上所述，房地产行业会计核算中，成本分摊与所得税处理既是重点、也是难点，关系到房地产行业健康稳定发展，对国民经济整体运行也有着巨大影响，需要从理念、方法、科技等方面综合改善，才能更好地发挥房地产行业的经济价值和社会价值。

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