房地产一级开发与环境保护问题探究——以安徽省为例

子强

(安徽财经大学经济学院 安徽 蚌埠 233000)

一、引言

上世纪80年代,我国将“国有土地有偿使用”写入宪法,包括安徽省在内的全国各个省份掀起了“房地产热”，房地产开发逐渐成为推动安徽经济发展的主动力，“分税制”政策的出台更是让安徽省政府不得不将房地产一级开发列为财政收入的重要来源。在经济与环境的两难选择中，安徽省经历了房地产一级开发的“火热”与生态环境恶化并存的状态，寻求安徽省房地产经济可持续发展的呼声也日益强烈。

二、房地产一级开发与环境破坏

(一)房地产一级开发与房地产经济

房地产一级开发，也称土地一级开发、房地产土地一级开发，房地产一级开发是土地使用权出让的过程，即政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者(开发商)的过程，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达的熟地。按照房地产经济自身的循环来看，房地产一级开发可以看作是其循环的起点[1]，后续的房地产交易市场基于一级开发的结果，房地产再开发的后一阶段也是一级开发，可以说，房地产一级开发的数量与质量，直接关系到房地产经济的发展状态。

(二)安徽省房地产一级开发中的自然生态环境破坏

房地产一级开发对自然生态的破坏主要是将不合格、不环保的开发商列为一级开发土地出让的接受者和房地产一级开发本身对生态环境的破坏，如水土保持平衡被打破、施工阶段的扬尘污染、噪音污染等。房地产一级开发是整个房地产开发的规划阶段，如果房地产本身的环保配套设施在房地产开发中没有实施,那么房地产在投入使用的第一天会成为污染源。以安徽省为例，安徽省2007-2017房屋建筑施工投标承包的面积，安徽省建筑施工投标承包面积处于较快增长阶段，其中，2015年达到了32062万平方米，在增长速度方面，2010年，安徽省建筑施工投标承包面积增长速度达到了27.59%。如此庞大的投标面积，对自然环境将带来巨大的压力，如果如此多数量的项目中缺少环保措施，必然带来严重的建筑垃圾、空气污染等。

三、房地产一级开发过程中环境问题的产生原因及突出环保工作的必要性

(一)原因：地方政府过度依赖土地财政

自1994年分税制改革以来，地方政府为了弥补财政赤字，时而出现决策失误，将农村土地、园林绿地等本应该受到保护的土地进行房地产一级开发，与土地直接有关的税收包括：城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税[2]。观察表1数据可知，2007年—2017年安徽省土地直接税收占当地财政收入的很大比例，2010年以来安徽省土地直接税收占当地财政收入比例均超过10%已是新态势，2013年达到最大值11.57%。土地财政的巨大收益迫使地方政府为了税收利益而对破坏生态环境。

表1 安徽省土地直接税收占财政税收比重(2007-2017)

土地直接税收=城镇土地使用税+土地增值税+耕地占用税+契税

另外，安徽省在房地产一级开发中，开发商寻租行为屡禁不鲜：2013年安徽省政府重点查办环境保护、国土资源领域窝案串案，其中国土部门74名官员因非法批准征用土地、违法发放开发商矿产许可证等被立案。

(二)房地产一级开发中突出环保工作的必要性

生态环境和房地产一级开发利用是一个整体,在房地产一级开发和再开发过程中,必须以生态环境的保护为前提,采取合理措施,规范布局,使房地产一级开发和生态环境保护两者达到有机统一。房地产一级开发是房地产业开发的基础阶段，却也是解决生态环保问题的关键阶段，环保问题靠预防，预防工作要在规划阶段得到落实，因此，在房地产一级开发阶段突出环保工作，是预防未来更严重的与房地产有关的生态恶化问题的合理手段。如果在土地一级开发规划阶段就研究其可能的后果，也就不会有侵占耕地、扬尘污染、水污染等问题在后续房产开发过程中暴露。

四、措施与建议

(一)降低房地产一级开发的生态足迹

适当提高住宅容积率，减少耕地占用，致力于建筑的生态节能研究，在房地产一级开发前期的设计阶段，结合城市的实际情况，适当提高住宅建筑容积率，从而降低房地产业的生态足迹[3]，同时大力倡导节能与绿色建筑，转变能源消耗结构，优化土地资源利用结构，这也是降低生态足迹另一有效措施。同时实施以安徽省内房地产一级开发企业、地方政府等房地产一级开发的受益者及房地产一级开发过程中对生态环境的破坏者为主体，以生态环境保护者为对象的房地产开发生态补偿[4]，采用专项基金和政策补偿相结合的形式,鼓励房地产一级开发产业链的生态创新。

(二)完善与集约型增长方式相适应的房地产开发与生态环境保护的地方法规实施细则

国务院出台的《建设项目环境保护管理条例》以及安徽省政府发布的《安徽省国家建设征用土地实施办法》与《安徽省环境保护条例》将对安徽省房地产一级开发过程中的环境意识和行为产生积极的约束作用，但是《安徽省国家建设征用土地实施办法》自1982年出台后至今都未经修改，已经无法适应现阶段房地产经济形势与房地产一级开发的规范需求，需要在此基础上制订更完善和完整的法规体系。各项具体法规政策和专门法律法规，要以维护环境资源全民所有权为基本点[5]，建立一支力量足够的、具有独立执行对生态环境保护和管理职能的执法队伍,以保证安徽省房地产一级开发监督管理工作的有序进行。