住宅房地产抵押评估风险研究

(浙江财经大学 浙江 杭州 310018)

一、引言

随着我国迅速发展的社会主义经济，房地产行业的发展日渐成熟，房地产评估业在房地产业构成部分中已必不可少。如果房地产价值得不到准确的评估，它将会影响评估机构的资信等级同时也会给市场体系的正常运行带来一定的风险。我国的评估行业发展的时间较短，发展较迅速，暴露出房地产评估的理论和方法不够完善，房地产抵押价值评估的风险问题有可能被忽视。本文从价值评估的理论入手，分析了住宅抵押评估风险，总结出了相关风险因素。

二、房地产抵押评估风险的含义

目前，风险的定义并未统一，其中美国经济学家奈特[1](Knight)在《风险、不确定性和利润》中阐述了风险的概念，他说风险是可测定的不确定性，由于经济主体信息在现在的情况下不够充分，但对那些在未来可能出现的某种情况能够算出概率值。而美国的阿瑟·威廉姆斯等在《风险管理与保险》一书中，把风险定义为：“给定的情况下和特定的时间内，那些可能发生的结果间的差异；如果肯定只有一个结果发生，则差异为零，风险为零；如果有多种可能结果，则有风险。且差异越大，风险越大。” 风险是实际结果与预期结果的偏离成了较为主流的定义。

从各种理论观点看，风险的基本特征可以表现为空间上、时间上和损失程度的不确定性，这种不确定主要在主管和客观上体现[2]。因此，房地产抵押评估风险可以理解为在房地产抵押评估活动中，评估机构和评估人员不按规定的程序操作，违反了国家法律法规的相关规定去评估房地产而导致评估结果背离实际价值，或者是在评估期间，由于某些客观因素的存在，影响评估而导致评估结果不准确；房地产评估风险会造成房地产抵押相关权益人的经济、声誉受到损失，甚至带来法律责任。同时也会阻碍房地产评估业的发展，严重时将会给金融市场不利因素，造成金融危机。

三、住宅房地产抵押评估风险分类

通过各研究理论，将其住房抵押评估风险分为环境风险、抵押物处置风险、技术风险和职业道德风险。

1.环境风险是住宅抵押抵押贷款评估地区所处在的环境，包括宏观经济环境、地区房地产市场环境、政策变化和法律风险。宏观经济环境指的是一个国家或地区的总体经济环境，短期内相对来说是比较稳定的，潜移默化的影响着房地产的价格；房地产价格的变化趋势对地区房地产市场比较敏感，在评估时应该准确的把握市场环境的变化，这样才能更加准确的评估房地产的价格。而国家政策和法律变化是突发因素，将会影响着房地产的价格，评估人员应该时刻的关注，以预防过高或过低的评估房地产价格，影响经济的发展。

2.抵押物处置风险是权属不清或存在纠纷，或提供的资料和现实抵押物不相比配的情况。将其分为权属风险和实际查勘情况两方面。如果房地产的实物和其产权不相符合、产权不清或权属存在纠纷，将会给评估带来困扰，评估的结果也不准确，不能准确的分析其住宅房地产的变现能力，最终影响抵押贷款；而实地查勘情况主要体现在评估人员对抵押的房地产周边环境的熟悉程度，防止委托人提供虚假的房地产，确保提供的房地产资料和实物相符。

3.技术风险主要体现在评估人员本身的技术水平、评估过程中所用的信息与市场信息不对称和评估方法的选择方面[3]。评估人员没有很好的掌握评估的相关理论知识，对房地产市场不够了解，没有掌握评估的技术路线和计算参数的选择不准确，缺乏评估经验，专业技术不过关，出现评估结果背离房地产实际市场价值的现象；在评估过程中需要有权威可信度较高的行业资料或市场资料作为依托才能作业，而在现实作业中，由于上述资料可能不公开或信息不对称，评估人员不能及时地获取，如实际成交价、市场资本化率等；最终使评估结果的不确定性变大。同时，如果评估人员在住宅房地产抵押评估时没有仔细的分析房地产的真实情况，如不能估计其资产在未来增长情况的而选择收益法，不仔细的调查其资产的现在的重建成本而选择成本法，没有熟练的掌握评估方法的使用情况，完全凭借主观判断去住宅房地产的情况，从而胡乱的选择的评估方法，造成评估结果失真，从而导致了风险的存在。

4.职业道德是指从事房地产评估活动的评估人员应具备的道德规范和要坚守的职业原则。是规范房地产评估业的基础，也是最基本的准则，同时它反映的是评估人员的专业素质和培养职业素养的前提条件；是职业职责、职业纪律和职业良知等职业道德规范的总称。房地产评估机构和评估人员应做到客观公正、诚实守信、坚守秘密、公平竞争等原则，不坐虚伪的评价，保持做到评价的独立性。在住宅房地产评估时，评估机构和评估人员应回避与自己有利害关系的单位或个人委托的估价业务，做到公正公开。而在实践情况中，有的评估机构借助与金融机构的关系不参与公平竞争，银行直接选则评估机构承揽业务；有的评估机构有时为了赢得更多的客户，增加业务量，出具虚假的评估报告已取得客户的信任；为了让客户满意，过高的评估住宅地产的价格；甚至有的评估机构接受委托人贿赂，过高的评估抵押房地产的价值等现象违背了职业道德规范。同时，住宅房地产抵押人为了自己能获得更高额度的贷款，不惜手段要求评估机构高估其价值，甚至虚假的房地产资料等，由于房地产评估机构对评估报告负相应的责任，委托人获得的高额贷款所承担的风险会转移，使房地产评估机构和银行承担的抵押风险变大，同时也加大了由于违约抵押房地产的处分风险，甚至危及到金融市场。

四、评估风险防范措施

目前市场中有些评估机构规模偏小，成员平均在10到20人左右，取得房地产估价师证的人员所占的比例不高，导致评估机构评估人员的专业技术有限，评估结果有可能背离住宅房地产真实的市场价值。业务相对来说比较单一，其中有关住宅房地产的评估业务较多，如果不能准确的估算其房地产的市场价值，房地产业和金融行业的健康持续发展就会受到影响。而且评估机构和房地产中介机构缺乏信息的沟通，房地产评估机构不能准确的知道住宅房地产的市场价格，这样就有可能在评估房地产价值时出现过高或过低的情况，阻碍房地产评估行业的发展步伐，企业资质等级大部分较低，不利于业务的开展，同时企业之间有不公平竞争现象的存在，有的企业利用关系直接被金融机构选为评估本业务的单位。一般情况下，企业规模的大小将决定其抗风险能力的高低，小规模的评估机构，其抗风险的能力低。

主要的风险防范措施主要从以下几个方面出发：

(一)评估机构角度

1.评估机构应从各方面加强对评估从业人员职业技术水平的培训，重视并对其后续教育进行监督；如行业增加的新规范的培训、有关评估知识面的拓展，新技术的培训等。住宅房地产抵押评估风险发生的概率大小在一定程度上来说与其评估人员技术水平的进行抽调，服务期满，大多数由本地的村干部或者能人继续带领村级经济发展，但受限于文化水平等因素影响了经济的继续发展。因此可以以县为中心，村落为半径，积极招募文化程度较高、视野开阔的返乡农民参与到农村经济发展中。返乡农民要注重职业教育，职业教育要与产业发展相结合以德保为例，第一积极培育农业技术的优秀人才，由县政府组织，邀请农业大学人员定期为有知识的有经验的返乡农民做农业生产技术的培训，尤其桑蚕养殖、种猪培育等农业技术，技术考核合格后分派到各村产业队。第二，增强返乡农民参与农村经济发展建设的福利待遇。比如在集体经济发展中给予管理岗位的返乡农民干股，年底参与分红.

(二)县与县、村与村组团发展。由于各个县乡村之间资源禀赋不同，因此发展的速度也不同。县跟县之间可以签订劳动力输送协议，资源禀赋差的县可以先做劳动力输出，成立劳务公司，组团输出。政府在给各个村集体经济发展做财政投入的时候是有限的，如何将有限的资金发挥最大的作用，村与村可以签订协议，政府在做财政投入的时候比如可以集中投资100万，这100万是用来发展10个村的，但10个村是1个项目，集中发展好1个项目，避免太过分散，一村一精品的品牌在市场经济中很难突围成功。

(三)把农村集体经济组织与扶贫、脱贫紧密结合。农村经济发展有一个问题是小农不能够与市场有效衔接，不能够实现集体资源、劳动力要素的有效匹配，政府的宏观调控也难以延伸到这一块。集体经济组织弥补了这个缺点。德保、靖西、那坡都有集体经济组织，并且截止到2018年12月通过集体经济的发展已经使得大部分摆脱了空壳村的问题，起到了很好的脱贫、减贫效果。充分挖掘返乡农民在农村集体经济组织中的作用，那坡县有全国独有的黑衣壮，x村将外出打工家庭的土地重新流转回集体，县政府投入前期的基础建设，同时积极筛选有想法、有头脑的返乡农民做集体经济发展的重要参与人，返乡农民本身与本村村民的黏度更好，更易于带动本村的村民参与到集体经济建设中，有助于增强农村经济发展的内生动力。

(四)依托县乡特色发展多元化产业。第一，发展红色乡村旅游业，以靖西市为例，靖西市自然环境优美，是典型的卡斯特地貌，近几年靖西市除了积极发展第一二产业，第三产业也蓬勃发展，打造乡村红色旅游业。靖西市的文化历史底蕴深厚，每年会有烈士家属到靖西扫墓，加强与这部分人士的联系，将历史文化与自然景观相结合，注重节日宣传，提高知名度，扩大影响力。完善基础配套措施，比如停车场、农家乐，鼓励部分有经济头脑的农民发展农家乐、采摘园等项目成为乡村旅游市场运营主体，获得经营性收入，同时这些运营主体也创造了就业岗位，吸引周边村民可以在旅游企业打工，较少劳动力流出，再有农民通过入股形式参与集体经济经营，借助集体获得财产性收益。德保本地有矮马，矮马品种优良，做有特色的矮马游乐场，扩大矮马的知名度。第二，靖西市有边境贸易口岸，政府搭建农民创业就业信息平台，探索建立跨境项目资源数据中心，政府自上而下发布优质跨境项目，加强靖西龙邦口岸的发展跨境经济的作用，为农户直接提供有效的创业就业信息。开展项目讲解工作,以保证项目信息充分及时送达创业者。同时加快建设百色至靖西、靖西至龙邦、龙邦至越南茶灵至高平的纵向高速公路，还要统筹推进贵州黄桶—广西百色—靖西龙邦口岸的跨省铁路项目规划建设,努力建成以龙邦口岸为圆心以高速公路、铁路主要干线为网络的延伸连接。第三，加快电子商务的发展。农民不具备电子商务知识的情况下可以与高校、企业进行合作。企业负责平台搭建，高校教师学生负责产品的宣传，返乡农民负责当地产品推荐，互联网+农产品，搭上互联网的顺风车，定时在抖音、今日头条等APP发布产品视屏，注册网店，高校的师生可以负责商品效果引流，学校本身是比较大的消费群体，并且通过让学校师生去做产品的宣传成本相对较低。第四，延长产业链条。百色市各县乡村不同程度依赖鲜果销售，加工环节严重不足，产业附加值低。德保盛产八角，但都是以普通农户采摘为主，规模化效应差，以八角为例，农产品的深加工迫在眉睫。