城市旅游文化街区开发运营模式探索——以合肥半边街为例

(安徽大学 安徽 合肥 230601)

一、引言

城市旅游街区发源于早期的商业街区，是20世纪中期欧美发达国家城市发展过程中逐渐形成的一种成熟的社区规划模式，被称为“国际BLOCK”，其主要的功能是商业和居住。随着城市商业街区发展，其功能不断演化，逐渐发展为集都市观光、休闲、购物、文化体验为一体的都市综合性活动场所，当前，城市旅游街区已经成为城市旅游发展的重要载体，是城市文化理念的突出表现，不仅传达整个城市的文化内涵，而且彰显地域特色，是城市的亮点、精华和形象所在。城市旅游文化街区作为城市旅游街区的一个重要类型，都是城市文化、商业、休闲与旅游的结合体，它以城市特色文化为依托，使城市自然环境与文化内涵的有效融合，对储存、流传、创造都市文化，提升都市经济、休闲与产业创新功能，营造良好的都市旅游形象和生态效益具有重要的意义。

随着国内经济水平的逐步增长，人们对生活质量追求愈发提高，在现代城市居民生活节奏不断加快，生活压力不断提升的背景下，城市休闲旅游成为居民的首选，城市旅游文化街区作为城市旅游资源的重要组成部分，近年来发展迅速，一方面充分利用都市景区的客群流量拉动区域经济发展，一方面可作为景区的商业配套组成，完善景区服务体系。

二、合肥半边街现状分析

“半边街”作为合肥市近年投入运营的旅游文化主题街区，与大蜀山森林公园进行了有效的结合，成功运营街区商业的同时，亦有效补充了景区内部商业配套。本文以半边街为例，通过实地调研，研究合肥市旅游文化街区的发展及运营模式。

(一)合肥半边街简介

半边街坐落于大蜀山森林公园北门，为安徽名人馆旧址，紧邻地铁2号线，项目占地52亩，建筑面积4700平方米，改造范围约280米，依托蜀山森林公园打造，以合肥文化、蜀山记忆、民俗文化为导线，将大蜀山的特色风土人情与街区韵味相结合，充分展示了合肥厚重的文化底蕴和多彩的大蜀山风情体验。成为大蜀山脚下一条兼顾特色休闲文化与历史传承的一条古色古香的特色街区。半边街之所以得名，是由于：街区依山而建，一半是街区，一半是美景，半街半园，将公园建在街区里，将街区融入山林中。有曰：“一城一山一天地，一户一亭一世界。伴山伴水半边街，半日半月伴时光。”半边街南北两座山门，北门呈现民国风格，高大巍峨，大门正好将山景框于其中，即是门，又是景，南门仿山形而建，独取半边，亦得半边街之名。

(二)合肥半边街建设资源优势

1.紧靠大蜀山森林公园。大蜀山是合肥近郊唯一一座山，距合肥市中心约10公里，面积8500亩，海拔284米，生态上大型园林占地7000多亩，其中成片林地6525亩，苗圃1100多亩，共有各类木竹、果树、花卉等200多种450万株；文化上传承者爱国主义革命精神，建有广场、通道、平台、烈士事迹陈列馆、革命烈士骨灰廊、刻有邓小平手迹“革命烈士永垂不朽”的纪念碑。大蜀山周边分布“雪霁山庄”、“玉兰大道”、“蜀山画廊”、“十二生肖园”、“合肥野生动物园”、“安徽名人馆”等的景区，为合肥市民节假日市内休闲和进行爱国主义教育的首选目的地，2014年年均游客量即突破500万人次，近年不断提高，半边街作为蜀山周边特色文化街区，很好的承接了蜀山森林公园所带来的客户资源，形成了较好的联动机制。

2.紧邻地铁2号线，交通便捷。地铁2号线贯穿合肥市东西走向，贯穿庐阳、瑶海老城人口稠密区域，同时接驳地铁1号线，后期将与3、4、5号线相连，1小时内可达合肥主城各区域，覆盖约800万人口，交通通达性极高；

3.名人馆旧址改造。安徽名人馆是安徽省政府、合肥市政府迎接国庆50周年重点建设工程，是全国首家地方籍名人展馆、全国最大全息多媒体展厅、全国惟一声光电高科技场景。安徽名人馆一期工程选择展出史前至清朝之间的50位有影响的安徽历史名人。作为原大蜀山脚下重要景点之一，名人馆在合肥市民中有着较高的知名度，半边街选址在名人馆旧址，能够借助旧址知名度，快速建立街区在市民脑海中的区位概念。

(三)合肥半边街后期发展局限

整条街区长度约420米，目前改造长度约280米，街区为南北纵向分布，北部出口与长江西路相连，紧邻地铁2号线，南部连环山路，东西分别为名人馆旧址与党校，地势北低南高，横向及纵向发展空间受限，街区主力业态为特色餐饮，而名宿、购物等业态受空间限制后期补充难度较大，增大了街区长期运营的难度与风险。

三、研究启示

(一)城市旅游文化街区发展机遇

1.经济水平的发展。合肥市全年生产总值(GDP)7822.91亿元，按可比价格计算，比上年增长8.5%。其中，第一产业增加值277.59亿元，增长2.2%；第二产业增加值3612.25 亿元，增长9.5%；第三产业增加值3933.07亿元，增长8.0%。三次产业结构由上年的3.9:49.0:47.1调整为3.5:46.2:50.3，其中三产占GDP比重首次突破50%，达50.3%，同比提高3.2个百分点。按常住人口计算，人均GDP为97470元(折合14729美元)，比上年增加9014元。全年常住居民人均可支配收入31950元，比上年增长9.7%；人均消费性支出19693元，比上年增长8.0%。整体经济及人居消费水平稳步增涨，良好的经济增涨基础为城市旅游业发展带来充沛的动力。

2.交通设施不断完善。合肥市内交通路网发达，目前地铁1、2号线已投入运营，3-5号线预计2020-2021年陆续完工投入使用，同时6-8号线、直通机场S1号线规划方案已通过审批，预计2025年前后建成，届时合肥市区将有9条轨道交通同时运营，各区域居民流动性显著提升，类似于半边街这样富有休闲功能的特色文旅商业街区，凭借交通资源优势，客群将迎来爆发式增长。

3.城市人口不断增加。2014-2018年合肥市常住人口增长39.1万人，2018年全市年末户籍人口757.96万人，比上年增加15.2万人，其中市区户籍人口281.27万人，增加11.16万人，随合肥城市发展，对周边城市人口吸附力不断增强，同时降低合肥落户门槛，预计2030年合肥人口将突破1000万，目标进入特大城市行列。人口的快速增加，一方面推动主城区范围的进一步扩展，一方面则带来大量的消费人群，而都市旅游作为居民日常消费的重要组成部分，特色文化街区在未来10年将迎来高速发展期。

(二)城市旅游文化街区开发模式

1.政企联合开发模式。半边街由大型综合性国有独资集团公司合肥滨湖投资控股集团有限公司开发建设，属于政企联合开发模式，该模式能够充分调动政府的社会及政策资源，同时企业以较高的专业度能够保证项目顺利开发运营。该模式下的开发企业多为政府所成立，用于开发旧城改造商业街、景区商业街等形式，此类项目多面临较长的投资回报期，普通企业较难以具备充裕的现金流以维持项目开发运营，以政企合作方式有利于政府及企业对于项目的目标达成一致，同时可以市场化的角度使得项目合理运营。

2.企业开发模式。该模式主要出现于城市新兴重点发展区域初期，政府以较低土地价格，约定所需自持运营物业等形式，引进知名企业进行特色文旅商业及住宅开发，整体带动片区价值提升。以合肥万达文旅城(现融创文旅城)为典型代表的企业开发模式，通过前期万达通过招拍挂获取土地的形式进行开发，在土地出让文件内明确约定，需按批准的规划设计方案建设，同时位于井冈山路以东地块的所有物业全部自持，其中含2座四星级酒店、1座五星级酒店、1座超五星级酒店、1个秀场，万达已楼面价不足1000元/m获取地块，而在其开发过程中，周边土地及住宅市场价格受万达文旅城带动快速上涨，万达通过其地块内部的住宅销售，获取利润，同时用于自持物业开发。该开发模式由于政府后期可干预力度有限，一般需求企业具备较强的资金实力，较为全面的开发及运营能力，但该方式仍然面临较高的风险，如企业面临较高的负债压力，或区域价值提升不及预期，后期出现撤资违约现象。

3.政府开发模式。纯政府开发模式相对较少，该模式的商业街区多为区域配套形式出现，虽然政府部门能够有效调动社会资源以及营造相对宽松的政策环境，但需成立专项部门进行规划协调，且政府部门相对专业开发公司对于项目前期定位及后期运营仍存在一定差距，如对项目整体的规划，后期招商资源的整合等，该开发模式前期风险相对较小，成本控制力度具备优势，但后期运营难度相对较大。

(三)城市旅游文化街区运营模式

(一)前期定位

对于文化旅游街区而言，要有自己的旅游吸引点，自己的文化特色氛围，注重对地域文化的挖掘和应用，并将其融入餐饮、购物、住宿等业态当中，才能形成独具吸引力的主题商业街区，吸引游客。前期定位则需要充分考虑地缘文化特点，打造明确的特色标签。如成都锦里，以三国文化为卖点，发展独具特色的餐饮、购物等；杭州清河坊则抓住商业遗址，对原有古街风貌加以保护，引入老字号品牌和民间技艺来还原清河坊的繁荣与兴旺；苏州平江路则通过依托传统节日、传承民俗文化为主题，打造文化节庆活动，让游客体验苏州传统民俗风情。因此，只有抓住当地文化特色、注重历史建筑的保护传承、加强景观的内涵与文化表现，才能更好打造独特的商业街区体验吸引游客。

(二)业态成分

对于多数文化旅游商业街区，以餐饮、购物、娱乐三种业态为主。其业态特色主要围绕街区文化主题展开，以本地特色餐饮为主，氛围趋向小资调、文艺范，以精致、创意产品吸引游客，具有明显的文化个性与主题。其次街区主体业态与定位密切相关。如成都宽窄巷子、南京1912街区等定位休闲旅游商业街，内部业态主要以酒吧、各式餐饮为代表的休闲商业为主。而对于苏州观前街、成都锦里古街等，定位购物型旅游商业街，其业态以旅游购物为主。从成都宽窄巷子(餐饮占比约50%)与锦里(购物占比约46%)可以看出，具有同样的城市、文化背景，但由于不同的周边环境，吸引不同的客源结构，因此呈现差异化的业态结构。

(三)招商策略

面向特定人群进行招商，让赋予地方特色的文化人成为文化创新的主角和主体，同时文化外表和商业理念相结合。经营回报仅被看招商中的基础条件，而品牌回报和社会活动回报成为关键。通过业态规划、业种配比，既保留地缘化原真的生活体验，又融入了现代文化。联盟式招商：对文化、资源、交通等进行充分思考，形成最适合发展的产业体系，又对应产业群，给商户最大的满足。

(四)形象推广

成功的策划在于讲究创意的“新奇巧”，以及策划推广活动的可操作性。文化旅游商业地产项目的策划推广活动在于依托节假日或制造节日，需充分借助街区文化特点及内部商业资源优势，做出精彩有特色的一系列营销策划方案，活动前充分准备，活动中认真把控，活动后又能持续宣传报道，这样项目才能产生社会巨大的反响效果。