棚改对房地产项目开发影响分析——以山东海阳蔚蓝海岸为例

(山东高速烟台投资有限公司 山东 烟台 264119)

一、海阳开发区棚改背景及房地产市场情况

海阳市2015年11月份被列为“山东省棚户区改造政府购买服务、货币化安置模式试点城市”。2016年先行改造平顶、石人泊、中房、西大滩和鲁古埠等5个村。海阳市开创性地推出了“就地安置+异地货币化安置”结合的安置政策。计划利用3—5年时间,完成海阳市开发区十二个村的棚户区改造。其中对海阳开发区房地产影响最深刻地就是“异地货币化安置”。该政策获得了开发区大多数开发商的参与。

2015年海阳市开发区一、二线楼盘总销售套数1591套,同比2014年下降49%，总销售面积 11.24万平方米，同比2014年下降48.6%，整体市场总成交额6.96亿元，同比2014年下降40.2%。2016年众多项目加大营销力度、积极对外拓客、分销工作，但形势仍不乐观，预计整体延续2015年销售形势。开发区内产品基本依靠外地客户，受产品价格、生活配套等影响，本地客户对旅游度假区产品接受度较低。

二、蔚蓝海岸项目情况

蔚蓝海岸项目占地200亩，总建筑面积17.2万平米，1700户的大型生活社区。小区共有41栋楼，其中包括11栋11层电梯洋房，26栋电梯花园洋房，25栋5层、7层洋房。

蔚蓝海岸项目2014年5月首次开盘，经历2014年、2015年，伴随着国家房地产宏观调控的影响，销售形势严峻。其中2014年签约25套、2015年签约95套，累计销售金额不足5000万元。

2016年棚户区改造海阳市政府采购预算为所有房源的最高结算价：高层不超过4100元/平米，小高层不超过3900元/平米，多层不超过3700元/平米。蔚蓝海岸项目参与棚改实际价格是多层3862.5元/平方米、小高层(7层)3750元/平方米、小高层(11层)3545元/平方米。总销售额11660万元，平均销售价格3657.10元/平方米。

三、棚改对蔚蓝海岸项目的影响

(一)快速完成房地产库存去化。海阳开发区仅2016年上半年完成累计货币化安置26.39平方米、2908套，2016年下半年累计完成39.93万平方米,完成为4400套。仅2016年棚改货币化安置销售面积超出2014年、2015年两年销售面积之和的169%。

蔚蓝海岸项目棚改房源部分在首次开售即完成了120套销售，全年完成298套销售任务，总销售额1.16亿元。

(二)极大改善开发企业资金状况。大量一次性回款，使得许多开发区房地产企业度过了危机，不但获得了宝贵的现金流，甚至很多企业通过棚改货币化安置取得了一定的效益。其中不乏专门为棚改量身定制的开发企业。如汇景湾，在2016年两次棚改后，新一期开发专门针对棚改安置村民。

蔚蓝海岸项目在获得棚改销售回款后，及时补足营运资金不足，拨付了相关工程款。使得项目开发得以持续。

(三)改变了蔚蓝海岸客户结构。海阳开发区因为地处“万米沙滩浴场”，拥有良好的自然资源，棚改前客户基本是外地客户，以北京、上海、河北、淄博、济南等外地投资客、养老客为主。棚改后，大量的小区结构发生了较大变化。如2016年碧桂园海阳项目入库1200套、2017年蔚蓝海岸项目入库512套。

(四)降低了项目开发利润率。蔚蓝海岸棚改平均销售价格3657元/平方米，而2015年平均销售价格5154元/平方米，价格差异较大，加之蔚蓝海岸项目成本较部分参与棚改开发企业成本略高，最终导致甚至部分产品销售出现一定程度的亏损。

(五)刺激了周边投资客户入市。2017年3月15日青岛发布“3·15青岛限购令”。即青岛五个部门联合下发了《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》，自2017年3月16日起，在青岛内六区范围内，非本市户籍以家庭为单位限购一套住房；同时新房和二手房公积金、商贷首付比例同步提高。青岛居民首套和二套住房首付比例提高，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。加之海阳开发区棚改房源独特的价格魅力，吸引了大批青岛及北京等地客户，通过购买“海阳棚改房票”的形式购置房产。

刺激棚改房源销售的同时，大量的正常客户陆续选购正常房源，较大程度刺激了房源销售，仅在2017年一次性付款客户占相当部分比例，同时成交价格较高，企业经营状况处于历史最好水平。

(六)促进了项目二手房市场交易。使得开发区房地产市场由新房市场转变成“新房二手房共存”的状况。早期开发区房地产市场以一手海景房为主，只有零星、个别二手房中介门店，在经过2016年两次棚户区改造后，2017年海滨路沿线的二手房中介门店数量达到最多的130家，如雨后春笋般开业，其中不乏国内知名房地产中介公司。

蔚蓝海岸项目在2017年年底即处于尾盘阶段，部分棚改房源及少量投资房源进入二手房市场。

四、结语

海阳开发区棚改工作的推进，不但对开发区房地产企业产生了巨大影响，更是影响了海阳市的房地产市场、同时对房地产相关的装修、税收、就业等也产生了重大影响，甚至在一定程度上改变了海阳市城市发展结构。使得海阳市过去以东村、方圆街道为主的局面，促进了更多的市民到开发区居住、生活、工作。推进了海阳城市化进程。但大量业主的快速入住使得开发区城市配套更显不足。

棚户区改造对蔚蓝海岸的负面影响也较为明显，主要表现在：

(一)一些社会化的问题。如棚改房源选购中存在的纠纷，二手房买卖大量的出现影响到新房的正常销售。二手棚改房源较低的获取价格使得棚改房源客户即使以较低的价格出让，依然可以获得较高的利润，本来这部分客户很可能是新房客户。

(二)棚改客户特殊要求。因为棚改客户大多数来自开发区村民，对产品的需求与项目前期定位产生了一定的偏差。正常客户需要的，棚改客户不需要，棚改客户需要的，而正常客户又排斥。这不但体现在销售过程中，同时也给后期物业服务、物业费收取，乃至整个小区形象保持工作带来一定的挑战。

(三)成本管控的魅力。在棚改房源的销售过程中，成本管控的力量较为凸显，无论作为洋房项目还是棚改项目，“得成本者得天下”。蔚蓝海岸项目应该像汇景湾等项目一样有针对性的对棚改房源修改设计标准、交付标准，这样即能有效控制成本，又能获取一定的利润。

综上所述，棚户区改造对房地产企业的影响主要是以上几个方面，但绝不仅仅局限于以上的影响，各个城市、区域、开发企业会有不同的影响面和影响方式。未来一段时间，棚改包括旧改将成为房地产行业调控的重要方面，并且棚改的频率将会更高。作为房地产开发企业，应该积极研究国家宏观经济及房地产相关政策，研究地方、区域特殊的政策。从而科学的、明确的、细化的使用好政策，这样一来，不但是为落实相关政策，更是着眼于房地产企业的健康发展，及时的跟进、对标、落实。