养老地产发展初探

2019-03-26

福建质量管理 2019年15期

(陕西师范大学陕西西安 710100)

老龄化问题已成为21世纪人类面临的最严峻的挑战之一，从我国65周岁及以上人口数量来看，近年来，我国老龄化进程加快。2005年，我国65周岁及以上人口为10055万人，2017年达到15831万人。从占总人口比重来看，2005-2017年，65周岁及以上人口占比逐年上升，2005年为7.7%，2017年达到11.4%，这说明我国人口在快速老龄化。根据国际上老年化标准：60岁以上人口占总人口比例达到10%或65岁以上人口占总人口比重达到7%。可见，我国早已经步入老年社会，并将进入深度老龄化阶段。未来随着老龄化趋势的加剧，而我国的养老设施和配套政策并不完善，如此巨大的供给缺口为养老产业，以及养老地产的进一步发展提供了巨大的想象空间。

一、养老行业发展的问题

中高端养老机构普遍收费不低，即使老人愿意，也会有部分子女因价格过高而犹豫。“你会更愿意在自己孩子身上花钱，还是给老人花钱？”老人多数节俭惯了，不舍得花钱在养老上，所以许多子女都是瞒着父母付款，拿棺材本出来养老，会被人笑话的。

这个行业的局限，还有观念问题，“住养老院”在中国似乎仍是个不太“光彩”的事。在中国这个百善“孝”为先的大环境下,如果将父母送进养老机构中,似乎有违背社会道德的倾向。而大多数年轻人不愿意背负这种无形的精神压力。要扭转这些观念，需要静候养老意识觉醒的时代来临。而这个过程，至少也需要5-10年时间，即当思想更为开明的80、90后的父母相继进入老年后，他们所面临的舆论环境才会相对宽松一些。

养老地产的开发，似乎对于经济和道德方面都有相当大的益处。实际上，部分开发商于 2010 年前后已进军养老地产，多年过去，这种探索未得到大规模的推广。在房企每年的财务报表上，由养老地产业务贡献的收入几可忽略不计，至于利润更是多为负数。行业养老难题：盈利之困。与入住率息息相关、并被外界长期诟病的，是养老产业的盈利能力。目前，行业中的养老地产盈利模式分为三种：全部出售、纯租赁或会员制、出售+租赁。截至2016年8月底，万科在北京、上海、广州、杭州、青岛、成都等一线城市和核心二线城市开业运营了超过40个养老项目。

以“万科”为例：广州万科养老地产的主要产品线分为3条：城市级别的长者照料中心“榕悦”、社区级别长者照料中心“智汇坊”、大康复小综合康复专科医院“蕙心康复”，分别对应的是3种养老模式：机构养老、社区和居家养老、医疗养老，基本覆盖市场上不同护理级别的需求。以城花店双人房收费(不收取一次性购置费方式)为例，入住的13位老人，8个一级护理(平均6500元/人/月)，2个二级护理(5700元/人/月)，3个三级护理(5300元/人/月)，每月可预见收益为7.93万元。仅就经营费用和收入而言，目前城花店仍未做到收支平衡。

后来推出市场的城市级长者照料中心“榕悦”，位于老城越秀区花果山脚下，绿树环绕，配套有3000的后花园，医疗设备更齐全，居民文化程度和家庭经济水平都更高。据了解，自9月22日发布会结束至今，已有50多人登记意向入住，仅国庆期间就有12人“下定”(总共340个床位)。即便如此，想要实现榕悦的经营现金流回正，估摸也要12-18个月，城花店可能需要2年；要想实现投资的现金流回正(即加上前期改造物业和各种投入成本)，“3年已经很了不起了”，万科养老团队给自己定的目标是，5年内回本。

二、医养地产的发开模式

(一)居家式。主要坚持将养老的观念融入到住宅建筑项目当中，并且为居住的老年人提供配套的服务项目。地产企业开发是将居家式的地产开发项目打造成适合老年人与其子女公共居住的住宅环境。这种模式的优点在于既能满足老人享受天伦之乐的要求，又能减少子女和老人之间因生活习惯的不同而产生的分歧。居家式地产开发模式主要有两个不同的住宅类型：一种是将子女和老人们的住宅分开但是距离很近，譬如同楼层的不同户，或者上下相邻的楼层等模式，这样既保证了各自的私密空间，又可以随时让子女照看老人或者让老人含饴弄孙，这是非常合理性的设计；另一种是将住宅设计成具有较大空间的居室，让老年人与子女同住在一起，但是住宅内部有不同的空间设计，保证各自的私密空间和日常交流。综合来看，居家式地产开发可以有效地帮助老年人减少孤独感，非常值得认可。

(二)综合社区式。主要以地产开发商为主，还需要得到相关政府部门支持的一种超级楼盘。这种楼盘最显著的特点就是综合性非常强，其中包括住宅部分、医院部分、娱乐部分、购物部分等，甚至开发商还给这些综合社区式的地产开发增添老年大学，为的是满足老年人的精神和文化追求，这也是“养老理念”和“地产开发”的高度融合的一种体现。当然，综合社区式地产开发模式因为功能性比较强，所以建设耗费的成本支出也是非常巨大的，而且整个项目的建设周期相较于住宅式地产开发模式来说也是非常漫长的，所以这种模式的建设需要综合各方面的条件和因素进行慎重考虑再决定。

(三)互惠互利式。居家式开发模式和综合社区式开发模式都是在社区的基础上建设而成的，而互惠互利式开发模式则有所区别，这种模式主要是在教育和医疗等基础上建设的。从教育的角度上来讲，就是将教育、养老、地产三种核心理念相结合，比如开办老年大学，让所有的老年人与普通的学生一样进行学习和相关活动，帮助他们养成规律的生活习惯，同时满足他们的精神需求，而老人们也可以选择住宿式或者走读式的上学方式，满足老年人心理上的需求；从医疗的角度上来讲，就是将医疗、养老、地产三种理念相结合，为老人们提供更好地健康检查、治疗恢复、照料看护等医疗相关服务，致力与为老人们提供最优质的健康管理服务，相较于传统的医院和疗养院等机构来说，居住在这种模式下的老人们更加无拘无束、轻松自在，可以时刻保持着良好的心情，有助于他们晚年的美好生活和健康保障。