传统历史文化街区保护开发的社会及经济效益<br/>——以晋江五店市传统街区为例

传统历史文化街区保护开发的社会及经济效益
——以晋江五店市传统街区为例

2019-03-24陈雪琦夏森炜杨阳吴巧玲

福建建筑 2019年2期

陈雪琦夏森炜杨阳吴巧玲

(1.华侨大学土木工程学院福建泉州 362000； 2.杭州市历史建筑保护管理中心浙江杭州 310000；3.泉州市建设工程质量监督站福建泉州 362000)

0 引言

历史文化街区，是一个城市的重要组成部分，是城市发展的见证者，也是特有的城市文化载体。在城镇化加速的进程中，对传统历史文化街区的保护与开发价值，有关学者进行了相关的研究：王健等[1]分析研究了对历史街区现有价值认定体系和学术理论，并以岳阳洞庭南路历史文化街区整治更新规划为例，从历史价值、自然环境和地理价值、城市空间价值、人文价值、建筑价值以及经济价值角度，完善了历史文化街区价值评价体系，并初步拓展形成普适的历史街区价值评价表。杨佳[2]针对国内历史街区商业化项目正在大规模开展，但其常因过度开发、忽视遗产本身的文化价值、同质化的商业业态等问题而被人诟病现状，面对历史街区商业化趋势，探析了历史街区的文化价值和经济价值，并对历史街区商业化动力机制进行了探析。杨方科[3]将利益相关者理论引入历史文化街区旅游开发研究领域，界定了历史文化街区旅游开发的核心利益相关者，并充分借鉴和吸纳了国内历史文化街区旅游开发模式和经验，综合运用定性与定量研究方法，在实地走访调研和问卷调查数据分析的基础上，分析了历史文化街区旅游开发过程中核心利益相关者的目标利益，提出了“四位一体三宜型”的旅游开发模式，并以烟台朝阳城历史文化街区为样本进行了实证分析，对具体实施路径进行了探讨。吴晓颖[4]等以保护性、系统性、可操作性、定性与定量相结合、动态性与稳定性的原则，运用文献研究法、层次分析、德尔斐法，对历史文化街区旅游开发适宜性指标进行筛选，最后形成一个四层三级的评价模型。分析结论表明：开发条件、相关利益者在评价的综合层中系数最大，开发潜力次之，开发效益占的比重最小。汪雁飞[5]提出历史街区作为城市的标本，刻画着城市的记忆，城市土地的稀缺性使得城市土地总体上供不应求，这也就使得位于城市优越地理位置的历史街区的生存面临改造或重建两条道路。在政府、开发商和街区居民的3个主体中借助博弈模型的方式分析历史街区的文化价值和经济价值，进行思考和讨论，寻找历史街区的未来生存之道。

经济效益是资金占用、成本支出与有用生产成果之间的比较。社会效益，也称外部间接经济效益，是项目实施后为社会所作的贡献。传统历史文化街区保护开发的终极目标，就是要最大限度地利用有限的资源，满足社会上人们日益增长的物质文化与精神文化需求。晋江市地处福建东南沿海，与金门、台湾隔海相望，集闽南金三角经济区、全国著名侨乡、台湾同胞主要祖籍地于一体，是闽南传统文化的地方名片及与海外侨胞、台胞的亲缘纽带。五店市传统街区是一个位于晋江市城市核心区的旧城保护开发项目。本文探讨分析了传统历史文化街区的保护与开发的经济效益和社会效益，以晋江五店市街区的保护开发为例，以期为历史文化街区保护规划提供借鉴。

1 项目背景

晋江五店市传统街区项目，位于晋江旧城中心区，东侧为城市次干道南山路，西接万达广场至世纪大道，南侧为城市主干道湖光路，北至城市干道石鼓路，规划范围占地总面积约8.33hm2。该街区地理位置优越，北侧与石鼓庙对接，南临阳光时代广场、塘岸街、福隆广场组成的商业带，西侧则是万达广场商业节点，供水、供电、通讯、排污等基础设施较完善。五店市传统街区项目，存留着众多精致的明清时期和民国时代的传统古民居、庙宇、宗祠以及高甲戏、南音等丰富的非物质文化遗产，成为晋江传统文化保存最为集中的地方。

2 五店市传统街区经济效益分析

2.1 财务评价与分析

2.1.1投资估算

晋江五店市传统街区项目所涉及的工程内容，包括传统文化核心区、滨水休闲区、两岸亲源展示区、文化创意区、传统商业区、企业文化展示区、休闲养生区等7个规划片区及市政配套工程。项目投资估算范围，包括建设内容中的勘察设计及施工图审查等前期工作费、建筑安装工程费、设备及工器具购置费、建筑工程建设其他费、预备费、建设期贷款利息等相关费用。该项目估算总投资67 779.27万元，其中：建筑工程费28 197.52万元，设备购置费1041.19万元，安装工程费109.31万元，工程建设其他费2534.97万元，预备费2555.85万元，房屋拆迁及土地补偿安置费29 872.32万元，建设期贷款利息3468.10万元。

2.1.2财务评价基础数据

(1)计算期：该项目财务评价计算期按20年计算，一期项目建设期2年，二期项目建设期3年，扣除一期项目建设期后剩余时间为项目运营期。

(2)主要参数：项目财务基准收益率取8%(参考行业基准收益率指标)。

2.1.3项目财务效益预测

项目建成后，经营方案为传统街区商业建筑全部用于出租，修缮后的历史文物建筑对游客开放收取门票收入，财务分析中经营期假定为18年。

根据项目开发完成后的经营方案，可出租传统街区所有的商业建筑，出租面积在项目建设期内逐年增加。预计项目建成后第一年至第三年的租金为150元/m2，后期租金随着市场的发展而逐渐增加，可出租面积为10 484.8m2，第四年、第五年的租金为162元/m2，第六年租金为175元/m2，第七年租金为178元/m2，以后若干年租金均按187元/m2计算。传统街区商业建筑的出租率第三年按80%计算，第四年按90%，后面的出租率均按95%计算。

历史文物建筑修缮完毕后全部用于景点观光，预计项目修缮后第一年的参观人数为14.2万人次/年，后期参观人数随着街区景点的发展而逐渐增加，估计项目建设第四年的参观人数为15.6万人次/年，第五年的参观人数25.0万人次/年，第六年的参观人数为30.0万人次/年，第七年的参观人数为33.0万人次/年，以后若干年参观人数均按36.3万人次/年计，门票售价为120元/人次。

传统街区历史建筑的参观门票销售费用，按照销售收入的5%计算；项目建成后，商业建筑及历史文物建筑的正常运营、出租管理、景区管理等发生的管理费用，估计约130万元；管理人员60人，按人均年工资福利5.0万元计算，年需300万元；建筑日常维修费用按照建设项目固定资产原值的0.3%计算，日常维修费用为71.5万元；建筑按房屋折旧年限40年计，残值率5%，年房屋折旧费为572.4万元。

营业税费由营业税(营业收入5%)，城市维护建设税(营业税的7%)，教育费附加税(营业税的4%)，土地增值税(按销售收入1%预征)组成；该项目正常年份利润总额为9292.4万元，所得税按利润总额的25%计取，年净利润为7433.9万元。

2.1.4项目盈利能力分析

项目总投资收益率=项目运营期内年平均息税前利润/项目总投资=6706.64万元/67 779.27万元=9.89%。

项目资本金净利润率=项目运营期内年平均净利润/项目资本金=5365.31万元/50 052.31万元=10.72%。

项目投资财务内部收益率(FIRR)为9.88%(所得税前)、7.98%(所得税后)，项目投资财务净现值为(i=8%)为259.51万元(所得税后)。

项目投资回收期(税前，包括建设期)为11.91年，项目投资回收期(税后，包括建设期)为12.89年。

2.1.5经济评价结论

项目总投资收益率为9.89%，项目从静态投资收益率来看，项目财务效益较好。该项目投资财务内部收益率所得税前为9.88%，所得税后为7.98%，财务内部收益率所得税后及所得税前均大于设定的基准收益率，并且项目投资财务净现值大于零，说明该项目在财务上是可行的。项目投资回收期(所得税后，包括建设期)为12.89年，能够较好地满足投资者期望，说明项目有较好的投资回收能力。

2.2 五店市传统街区经济效益分析

五店市街区于2015年正式对外开放，目前，其经济效益已经部分显现，每年有500万元左右的股份分红。该街区作为国有固定资产进行股权融资达17亿元，同时已引进海底捞、临家、尾牙荟等大型餐饮集团，每年可缴纳上千万元的税收，十分可观。该街区的规划建设，不仅仅只为街区带来经济上的收入，并将全面促进晋江市传统文化休闲旅游产业，有效提升片区周边地区的商业、住宅价值，带动形成街区及周边商业区经济的良性发展模式。

项目围绕晋江城市整体发展战略规划，充分发挥地方文化资源优势，在凸显晋江传统文化特色，依托交通网络设施建设的基础上，为晋江城市最为优质的旅游地带，形成目的地经济，全面促进晋江五店市传统文化休闲旅游产业，并作为晋江地方文化休闲和旅游产业的龙头，极大地刺激与带动其发展，加快推进旅游资源向旅游产品转变，观光型旅游向休闲度假型旅游转变，常规型旅游向文化深度旅游的转变，形成以传统文化展示、娱乐休闲体验、商务会展功能等多元一体的深层次旅游产品体系。

文化街区的修建，在保护街区古建文物与复苏片区文化的同时，极大提升了区域的商业环境与居住品质，从而有效地提升片区及周边地区的商业服务与综合地价水平，提高当地居民与政府的收入水平。

旅游产业的发展与片区生活品质、商业服务与综合地价水平的提高，将使区域经济得到迅速的发展与提升。项目的建设，带动并形成了五店市传统街区经济的良性发展模式，形成以旅游为旗号、多元化业态为支撑的经济体系，保障传统街区的健康稳定发展。

3 五店市传统街区社会效益分析

3.1 社会影响

五店市传统街区，作为晋江市历史传统文化的重要载体，具有深刻丰富的历史文化底蕴和独具特色的城市文化，从古到今一路见证着晋江中心城区经历的起起落落、衰败繁荣，是所有海内外晋江人及台胞、侨胞共有的家园。按照晋江城市总体规划要求，五店市传统街区被定位为“省内唯一、全国闻名、世界特色”，并在此基础上进行规划建设。建成后，五店市传统街区已成为晋江文化最为集中的地方、商业最为繁华的地带、文化创意最为活跃的区域，而且更是所有晋江人及海外华侨的家园和精神港湾。

项目使五店市传统街区形成环境优美、文化底蕴丰厚的晋江传统文化展示宣传窗口与地方名片，有力提升晋江城市形象。漫步晋江老城区青阳的核心区，品尝地道的晋江特色小吃，坐下来听一曲南音清韵，放眼望去美景尽收眼底，不仅有明清至民国时期的闽南传统建筑群，还有若干20世纪80年代前期间的番仔楼，佐以古树、古井，别有一番情调。

项目促进晋江地方文化遗产的传承，保护地方珍贵的历史文化。街区内有青阳五景：石鼓庙、蔡氏宗祠、庄氏家庙、独具特色的闽南红砖建筑和中西合璧的洋楼、西洋建筑，另外还有布袋木偶戏、高甲戏、南音等具有晋江特色的非物质文化遗产，历史传统文化丰富多彩。

项目不但起到对文化的传承保护作用，极大地改善片区的生活环境与生活质量，其古色古香的优美环境，古建文物的文化氛围，无不衬托出无与伦比的生活情趣。

3.2 与所在地区互适性分析

社会评价中的互适性分析，即分析当地的社会环境、人文条件对项目的接纳程度。五店市传统街区的建设是发展当地历史文化传承之举，政府大力支持，项目建设有利于增强五店市传统街区历史文化的传承保护，对各方面都有很好的适应性，社会对项目的适应性和可接受程度整体较好，具有较大的适应性和支持度，有一定的民意基础。

通过几年的发展，晋江五店市已经建立起了较好的人居网络。以交通为例，目前，分别有4路、6路、7路、11路、17路、18路、22路公交到达；而且，政府还通过电子导览、城市指示图等公共资源，对具体线路都有详细的导引。通过发布美食导览，建立起五店市老晋江美食街等，大唐酒旗招风、美食飘香盛况在晋江五店市重现。古朴的闽南古厝，各种闽南古早味美食一字排开，游客和居民可以边看闽南古戏，边享最醇正的泉州味道。

政府积极发布旅游攻略，通过高清导览图，对景区景点、店名进行详解，并且通过建立在线虚拟旅行入口，打造高科技旅游通道。

同时，通过举办“古村落摄影比赛”“元宵民俗灯会”“5·19中国旅游之五店新玩法”“五店市导游大赛”，以及积极打造“海峡两岸交流基地”等种种活动，发扬五店文化，增强旅游吸引力，促进了旅游与当地人居的和谐。

3.3 社会风险

五店市文化传统街区的保护与开发，对环境影响较小，能耗较低，无明显社会风险。

3.4 社会效益分析

五店市传统街区，作为具有寻根、延续、传承、纽带、平台功能的晋江闽南文化新街口，给晋江带来的不仅仅是经济效益，其社会效益远远大于经济效益。具体表现为以下3个方面：

(1)街区位于梅岭组团旧城改造区域范围内，历史文物及历史建筑分布众多，丰富多样。在整个旧城改造区内，17处文物当中就有9处位于街区的规划范围内，147处历史建筑就有44处位于街区的规划范围内，由此凸显五店市传统街区的历史价值。对其进行良好的规划建设，必将在很大程度上为文化重新注入生命，使历史文化得以永续。

(2)晋江经济正处于高速发展中，各种机构和企业急需一个有效展示的平台。街区所在的区域正是未来城市核心商圈的中心位置，可以承载晋江发展的平台和窗口的功能。晋江的历史、现在与未来都需要与世界有一个有效的沟通，这个平台就可以体现晋江最为集中的文化、体现晋江千年来的历史发展趋势，展示晋江近代来的商业文明。而且，晋江需要这样的平台与窗口去展示自己的历史与现状，为晋江的未来和晋江的人们带来更好的生活。

(3)该街区的规划建设将为当地及周边居民提供一个环境优美的休闲、观光、旅游场所，以便在平日紧张工作之余品茶饮酒、琴棋书画，丰富当地居民的生活；同时，还可以拉动周边地区相关产业的发展，充分发挥景区的资源性，间接带动农业、交通、通讯、建筑、商业、文化等产业发展，促进人流、物流、经济流的聚集和扩散，有效地增加当地居民收入，推动经济发展，促进社会和谐进步。