吉林省住房租赁市场存在问题及对策研究

王佳蕾

摘要：发展住房租赁市场，不仅能使其与住房销售市场形成互补效应，对完善住房供应体系和改善民生也具有重大作用。一直以来吉林省的住房租赁市场并未得到良好的发展，由于传统观念固化、租赁住房有效供给不足等原因，租赁市场尚存在诸多问题。吉林省要通过引导住房消费观念、增加有效供给、加强监管与服务等措施大力发展住房租赁市场，促进吉林省住房市场的长期健康发展。

关键词：住房租赁市场 租赁中介机构 租售同权

中图分类号：F299.23  文献标识码：A  文章编号：1009-5349（2019）02-0066-02

党的十九大定位了我国未来房地产市场的发展方向，报告强调要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。住房租赁市场的发展是深化住房制度改革的重要内容，有利于房地产长效机制的建设。

一、吉林省住房租赁市场现状

（一）租赁住房比重连年下滑

在吉林省城镇居民家庭住房来源中，租赁住房的比例一直不高，而且从近五年的情况来看，該比例又呈现出逐年下降的趋势。2013年吉林省租赁住房比例为8.24%，其中租赁公房的比例为1.12%，租赁私房的比例为7.12%。到2017年，租赁住房的比例下降至4.77%，其中租赁私房的比例仅为3.38%。与租赁住房情况相反，吉林省住房来源中购买商品房的比重呈上升趋势，2017年该比重达到60.93%，说明吉林省大多数家庭选择通过购买商品房来满足自身的居住需求。

（二）住房租金价格较低

与国内的其他城市相比较，吉林省的住房租赁价格是相对较低的。以吉林省省会长春市为例，云房数据研究中心2017年发布的百城住宅租金数据显示，长春市的住房平均租金为每月每平方米22.7元，在选取的41个二线城市样本中排名30，居于中下游的位置，远低于北京每平方米80.4元和二线城市中南京每平方米41.7元的水平，比毗邻省份黑龙江的省会哈尔滨每平方米28.1元的租金价格还要低19.2%。

（三）租金回报率较高

虽然吉林省住房的出租价格不高，但是由于吉林省的住房销售价格相对也比较低，所以吉林省的租赁住房具有较高的租金回报率。2017年，智谷趋势发布百城租金回报率，其中长春市位于第十，租金回报率为3.79%，也就是26.4年回本，在样本的30个二线城市中排名第三。吉林市在百城中的位置紧随长春其后，居于第十一位，租金回报率3.75%，也就是投资出租大约需要26.7年回本，在样本的44座三线城市中居于第七的位置。一般来说，净租金回报率在4%左右就可以称为是高回报，所以吉林省的两大城市长春和吉林的租金回报率已经处于很高的水平。

（四）公共租赁住房建设使用状况良好

公共租赁住房能够很好地解决城镇住房困难群体的居住问题。从2008年到2017年3月，吉林省共建设公租房33.62万套，其中已经分配29.9万套，分配率达到88.91%，公租房分配入住率位于全国第七位。另外，长春市还在不断扩大公共租赁住房保障范围，降低公共租赁住房申请条件，充分发挥了公租房改善民生的作用。

二、吉林省住房租赁市场存在问题

（一）租赁比重偏低

吉林省城镇居民家庭的住房来源以购买商品房为主，租赁房屋的比重非常低。2017年，吉林省城镇居民住房来源中购买商品房的比例最大，然后是自建住房、购买房改住房、拆迁安置房，比例中第五位的才是租赁房屋，仅占比4.77%。而在住房租赁市场发展比较成熟的发达国家，三至六成的家庭会选择租房居住，如德国在2014年有54.5%的居民租赁住房，美国在2016年约有33%的家庭租房。另外，链家研究院数据显示，2017年我国租房家庭比例为11.6%，一线城市更是高达30%左右。吉林省居民家庭的租房比例远低于发达国家，就是与我国的平均水平也有一定的差距。

吉林省的住房租赁比重偏低，一方面是受我国的传统住房观念影响，另一方面是由于租赁住房的有效供给不足。在中国的传统居住理念中，一个家庭的成立首先就要有自己的房子，无房则不能称之为“家”，因为住在租来的房子里会缺乏安全感和归属感。受这种传统观念的影响，出现了“丈母娘经济”这种现象，很多年轻人也会把“有房”作为结婚甚至是相亲的首要条件。所以，如今不只是经济能力允许的家庭有购房需求，经济条件尚不足以买房的家庭也要倾全家之所有甚至举债来买套房，好不容易凑齐首付款然后还得面临巨大的还贷压力，为买套住房大大降低家庭的抗风险能力和全家人的生活质量。大多数家庭的住房选择都不倾向于租房的另一个原因是吉林省的住房租赁市场有效供给不足。多年来吉林省的房地产市场发展重心都在住房买卖市场上，住房租赁市场始终未得到良好的发展，租赁住房的房源基本都是由个人提供，仅有少量的公共租赁住房是由政府提供，机构租赁也仅是在这两年才开始起步，数量较少，规模也都比较小。由个人出租的住房在位置、租金、装修程度、室内设施等各方面条件都存在相当大的差异，在与租房者的要求匹配上往往存在一定距离，所以吉林省的租赁住房在有效供给上十分有限。

（二）租赁双方权益缺乏保障

由于我国在住房租赁方面尚未出台相关的法律法规，所以即使是租赁双方的正当权益也很难得到保障。在吉林省的住房租赁市场中，出租方有可能遭遇家具、家电和屋内装修被破坏，租户暗自转为“二房东”，从事违法行为，拖赖租金，邻居不满投诉等情况;租户也常常会遇到房东随意涨租，强行提前解约退租，扣留押金等情况。当以上纠纷侵害产生时，利益受到损害的一方因无法可依，维权道路甚难，基本都自认倒霉而放弃伸张合理权益，租赁双方都缺乏一定的安全感。长此以往，吉林省的住房租赁市场将可能产生“柠檬效应”，优质出租住房被劣质住房驱逐出租赁市场，个人拥有的闲置住房宁可空置也不愿出租，导致本已不足的租赁市场供给更加匮乏，阻碍住房租赁市场的健康发展。

（三）租赁中介机构行为不规范

在吉林省的住房租赁市场中存在租赁中介机构欺骗、误导租赁双方的现象。如租赁中介机构发布虚假房源，协助出租方隐瞒房屋真实情况，作出不实承诺，诱骗和误导租客等。这主要是由于吉林省现有房地产中介机构数量繁多，有一些是已成规模的连锁机构，还有众多小型中介机构。大部分的小型中介机构管理不够规范，服务缺乏标准，信誉度不高，违规经营现象也常有出现。另外，大多数的房地产中介机构招聘业务人员的门槛要求较低，从业人员基本都未曾受过正规的职业教育或资质培训，人员素质良莠不齐，流动性也较大，很多都追求短期利益，因此经常会有人进行暗箱违规操作，破坏整个市场秩序。

三、吉林省发展住房租赁市场的对策

（一）引导住房观念

通过政府、媒体等多方共同努力进行宣传，引导人们树立合理、适度的住房消費观念。在经济条件尚不允许时可以选择租房作为一个过渡期，而不应“有条件买房，没条件也要买房”，增加家庭负债，降低生活质量。十九大对住房用途的定位表明国家抑制房价过快上涨的态度和决心，国家加快发展住房租赁市场政策的频繁出台和实施，释放出未来房地产市场“租购并举”发展方向的强烈信号，吉林省和省内一些城市也纷纷出台关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见，相信伴随这些政策的实施，人们对未来房价上涨预期会有所下降，再加上适当的政策和观念宣传，将有越来越多的人尤其是年轻人淡化买房观念，将租房作为解决住房问题的重要选择途径。

（二）增加租赁住房有效供给

租赁住房有效供给的增加，不仅要提供更多的租赁房源数量，还要提升租赁房源的质量。租房者对出租房源可选性的增多以及房源品质的提高也可以在一定程度上提升人们的租房意愿。租赁住房有效供给的增加可以通过以下几个途径。首先，调整住房供应结构。吉林省可以出台相应优惠政策，促进新建住房流入租赁市场。采取降低税费和土地出让金，给予金融支持等措施，降低企业开发运营成本，鼓励开发企业将部分新建住房用于出租，吸引开发企业投入到住房租赁市场的建设中去。其次，发展住房租赁企业。提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，更好地满足吉林省住房租赁需求。最后，鼓励个人出租闲置住房。通过减免征税等方式提高个人出租住房的积极性。培育一批专业住房租赁管理企业，它们能够对个人住房提供从招租、维修到最后收房的一系列管理服务，使个人可以更加安心和省心地将住房进行出租。

（三）开展“租售同权”

我国已经选取部分城市作为开展“租售同权”的试点，要促进住房租赁市场的发展，吉林省也要将“租购同权”提上日程，汲取试点城市成功经验，根据实际情况，及早谋划，适时推行“租售同权”政策，让租房者可以享受与买房者同等的教育、医疗、就业、养老等公共资源。而且随着租房者待遇的提升，人们“重买轻租”的住房消费观念也会逐渐发生转变，不再将租房作为退而求其次的选择，而是将其与买房并重作为解决住房问题的途径。

（四）加强监管和服务

相关部门要加强对住房租赁市场的监管和服务。第一，制订租金指导价格。建议管理部门根据住房的地理位置、装修和室内设施等实际情况制订各地租金指导价格，并且定期进行更新，向租房者提供较为权威的价格参考，提高市场价格的透明度。第二，加大对房地产中介机构的管理力度。针对房地产中介机构制订管理规定，规范其经营行为，提升行业整体服务水平。明确租赁中介机构服务标准、行为规范和违规惩处办法，对中介机构从业人员进行专业培训，从整体上提高人员业务素质，以向社会提供更加优质的服务。

（五）制订租赁法律法规

从国家层面，加快制订住房租赁方面的专门法律法规，规定租赁双方的合法权益和应尽义务，有效保障双方利益，维护住房租赁市场的良好秩序，为住房租赁市场的长期健康发展奠定法律基础。制订的条款要尽量具体细致，在保护承租方权利方面，要在租金、租期、提前解约、房东维修义务、违约赔偿等方面都作出规定。在保护出租方利益方面，规定承租方须向出租方提供身份证明、工作证明、信用担保等，使出租方的权利可以更好地得到保障，安心地将房屋出租出去。吉林省则应从实际情况出发，出台地方性住房租赁的规章制度和条例。如房管部门可以建立完善的租赁住房备案制度，对租赁双方的不诚信行为形成一定的约束，当产生纠纷时可以有效保护双方利益。

参考文献：

[1]吉林统计年鉴（2014—2018年）[M].北京：中国统计出版社.

[2]盛子涵.对我国住房租赁市场发展的分析和建议[J].金融经济，2018（14）.

[3]谢海生.我国住房租赁市场的主要问题及原因分析[J].中国房地产，2018（7）.

责任编辑：杨国栋