房地产投资风险管理研究构架

纪玉娟

摘 要：随着房地产行业的发展，宏观调控力度日益加大。市场对于房地产的观望情绪加重，给房地产投资带来巨大的压力，同时也带来了风险。进行房地产开发项目具有周期长，投资大的特色。在市场经济波动环境下，房地产开发企业面对的考验越来越多，做好自身资金管理水平的提升、土地储备等风险因素的防控，对未来的风险做好科学的应对，是当前房地产企业尤其是中小房地产企业可持续发展的需求。本文结合实际案例公司风险管控的改进措施进行分析，期望能够对其他中小企业房地产公司具有借鉴作用。

关键词：房地产投资;风险管控;框架研究

进行房地产投资风险管理当前采取科学有效的风险评价指标体系，运行先进的管理技术和科学管理工具，制定系统的风险管理方案，方能应对风云变幻的市场风险。

一、房地产投资风险管控必要性

房地产开发企业具有延续性特点，在风险管控上树立全面风险管控思路，对投资项目的风险进行分析和控制，做好企业的组织架构和内部管理目标的设定，有针对性地提出系统的风险管理方案，整体实现风险科学管控。

二、当前房地产项目投资开发风险管控中的不足

目前宏观调控的大背景下，房地产开发企业，尤其是中小房地产开发企业具有“小散差”的特征，房地产开发规模开发能力等受到传统管理方式的限制，对项目的管控不足，不重视风险的管控。风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理人员的素质不高，导致了房地产项目的风险因素的规避力度不足。

一些房地产项目投资管理上起步较晚，虽然也取得了一定的成果，但是对投资风险的定义不够全面，对房地产项目投资的风险认识不够深入，在房地产项目投资分析上，没有相对可行的分析评价方法。由于控制管控环节缺失，例如房地产项目投资研究上缺乏定性的研究和定量的分析，缺乏具体的预防规范，缺乏前瞻性的预防事业，使得投资风险的管理空洞化、形式化，缺少持续性和切实性的解决方案。

三、某房地产公司风险管控案例分析

某房地产公司非常注重员工队伍建设。经过数年的发展，从创立初期到现今的组织架构建设，团队逐渐实现多元化，包括建筑、工程、财务、经济、金融等专业为一体，储备了坚实的人才资源，致力于发展健康精品住宅，并全力开拓配套产业。在公司项目投资风险管理方面，针对政策风险、市场供求风险、投资收益风险等进行了相关的论证，发现公司在对政策风险的分析和应对上，主要采用了政策性投资住房为主的应对方法。而对于市场供求风险等，公司缺少项目的市场供求分析，涉及到具体的项目规划方案，应用经济技术指标，对项目容积率、住宅建筑面积、商业建筑面积等进行了对比分析之后，根据市场部门的市场调研和销售部门的销售经验，综合分析了相关数据，论证结果为需要进行评估投资项目的风险的预测，根据相关的经济技术指标，测量的投资收益率、项目盈亏平衡点等相关测算结果，以评定项目的风险大小[2]。

在规划设计阶段，公司对于投资项目的规划设计采用了邀标方式，要求国内知名的规划设计院进行了规划设计，并组织专家评审团以委托的方式委托评审。通过这种方式，开发商引入了先进的设计理念和新兴的施工材料，避免了房地产的开发周期较长的情况。在销售阶段，公司对于项目销售阶段的广告效应程度较为重视，通过加大广告费用投入，增大了广告宣传的覆盖面，以降低宣传效果不好的风险。通过销售的方式，让客户直接了解公司的产品市场变化趋势，以降低销售过程中市场变化带来的不确定风险。对于公司风险管控的不足进行了分析，发现：首先由于缺乏良好的风险控制内部环境，使得风险控制职能部门相对缺失，组织架构上只能根据风险发生的阶段进行内部的风险控制，但是缺乏统一的风控部门，进行项目的整体风险把控。董事会对于公司每个项目的资金会进行严格的审批，但是没有发挥出应有的监督指导作用，出现了问题不能及时地掌握。风险控制人力资源保障系统需要技术强专业性强的风险控制专业人士，但是公司对于人员的配备，还没有设置相应的专业技术岗位，无法进行全面的风险管控。在風险识别能力上，公司制定投资决策和公司管理目标，没有有效地运用风险识别技术进行风险识别，缺少科学的风险评估工具，对历史数据无法进行统计分析，信息没有达到共享，缺乏有效的沟通，各部门之间有资源浪费的情况，增加项目风险，对于风险管理也缺乏有效动态的监控机制。

上述调研结束后，公司进行了项目投资风险控制策略的部署和实施：

首先，为了提高风险控制能力，公司全员树立了风险管理的思想，对投资项目者的风险进行分析分析和控制之后，结合企业的组织架构和内部管理目标，运行科学的管理工具和先进的管理技术，制定出系统的风险管理方案。结合公司自身特点，对于公司的组织架构进行了重新的建立，增加了风险控制委员会，审计部经营计划部主要负责国家和区域经济政策，做好相应的公司层面的组织架构的增设，由公司总经理直接负责审计部，强化财务监督和计划，实施专业监督，帮助总经理对于公司经营日常活动中的项目活动和计划执行情况进行审计。加强公司项目阶段性的工作考评和项目最终实施结果的考评，重新调整公司组织架构。

第二，结合实际建立科学的风险管理机制。从对公司风险预测、风险识别到有效的实施风险应对决策，最后进行风险控制效果的评价，在实际的风险控制中，通过流程的设定，让决策者、管理者到执行者清楚风险管控的价值。采取动态循环的风险管理系统，保证公司制定的风险应对措施能够及时落地。例如建立项目标准风险管理计划表，依靠公司管理的经验，在风险识别和风险评价方面予以投入，系统的综合的对公司面临的风险进行识别和评价，对大量营销信息资料进行系统分析，了解各种营销风险，确定营销风险发生的内在外在原因，对项目投资实行全过程分阶段的风险防范。

第三，针对土地政策风险、现金流风险和技术风险，加强土地政策的风险分析应对，利用不同区域的地理环境条件，经济条件因素，实施区域分散、实践分散和物业分散等投资分散策略，运用实物期权理论弥补传统现金流分析方法不足。在项目实施阶段，与设计单位签订委托设计合同转移风险，要求设计单位进行限额设计，按照分配的投资限额进行设计的控制，严格控制技术设计和施工图设计不合理变更的情况。将规划设计和施工设计分开委托，以应对市场技术不断更新的风险。

第四，在项目施工建造阶段，强化保险手段转移风险，加强项目动态监控，应对成本增加的风险，实施专项建材集中采购，以保证材料质量，并降低通货膨胀风险。

第五，在项目销售阶段，采取组合方式应对竞争风险，将销售营销渠道予以拓展，实施销售全过程控制，加强营销效率的分析以应对价格风险。通过公司品牌宣传，使公司企业形象拥有良好的声誉，将营销工作打造为整体，具有连续性、时效性的优势。

四、结语

通过案例房地产公司的风险管控测试，结合中小房产企业的特点，运用风险管控理论，加强房地产公司的风险控制，解决在项目投资风险控制方面的分散问题，有针对性的进行分散化投资期权理论和限额设计等手段实施，实现了对风险的识别和及时的规避。今后应对房地产企业的区域扩张等风险，在管控策略上加大研究力度，立足以后的工作做好定量分析，进一步提升房地产风险控制能力。

参考文献：

[1]熊伟.局部区域金融风险管控研究初探——以景德镇房地产行业及银行信贷风险管控为例[J].景德镇学院学报，2019，34（4）：23-27.

[2]蔡雅欣.银行业对房地产信贷风险管控的国际经验及启示[J].知识经济，2019，（14）：68-69.

[3]胡燕君.房地产企业财务风险管控探析[J].财会学习，2019，（9）：60，62.

[4]刘云.房地产企业财务风险管控[J].当代会计，2019，（7）：156-157.