房租的上限取决于居民收入而不是房价

林采宜

根据全球各大城市的统计数据，房租占租房群体收入的40-45%.是租客所能承受的价格上限。换一句话说，如果房租价格超过其收入的40%，该类群体通常会放弃现有的房子，选择更差的居住条件，比如住的更远、住到地下室或者合租甚至群租。

据国家统计局的数据.201 7年，我国以租住私房作为居住模式的人数占流动人口的67.3‰总人数接近1.6亿。调查统计数据显示，就学历而言，租房人群中本科学历的比重最高，52%左右，其次是大专和硕士，分别占23%和14%，这三类学历加起来占租房群体的90%左右，其中年龄在30岁以下的占78%。可见，第一类人群，即刚刚步入社会、参加工作的年轻人为目前城市租房的主力。

在一线城市，这类群体的平均月收入大约在5000-8000元区间，从他们的平均收入水平，可以推断出，我国一线城市大部分租房一族能够承受的房租天花板大约在2200-3600之间。一旦房租高于这个水平，他们可能就会选择合租或者其他较差的居住空间。租金收入比小于30%.能够承受更高房租的人只占16.8%。

从理论上说，房租本质上是由供求决定的，但对于存量市场而言，租房需求的变化至关重要，而需求，不仅取决于租房的人口，同时也取决于房客的收入水平。

从租赁房源的供给来看，美国、日本、德国等发达国家的租赁房源在全部住宅中占比均35%以上，而我国仅有17%。租赁房源的比例较低一方面和中国人重视置业有关;另一方面，租赁房源占比较低和住宅商品化以来房价突飞猛进的暴涨有关，当房价上涨成为购置住宅的主要收益甚至是唯一关注的收益时，住宅的租金收入被长期忽视。

将来租赁房源是否会大量增长？长期来看，取决于租金房价比，也就是投资房产的资本回报率。以目前的租金房价比来看，不动产投资所能产生的现金流，对于投资者来说，缺乏吸引力。

最近5年随着伴随宏观经济的增长速度放缓，我国居民的可支配收入增长也相应下降，2014年跌到9%，之后逐年下行，预计2018年的增幅为7.5‰从收入的增幅下行趋势我们不难推断：未来房租的增长幅度相对有限。只要不出现严重的通货膨胀，房价下跌是大概率。

首先，从人口数量、年龄结构、城镇化率等因素来看，人口高速增长支撑住房刚需同步增长的时代已经结束。2015年开始，不仅25-39岁的结婚置业人口开始下降，35-49岁为居住改善而置业的人口也在下降，人口自然增长率的下降，叠加由于农村流向城市人口的减少，住房刚需增长的基础动力，已经明显式微。其次.2017年，我国居民总负债占可支配收入的比重从2008年的31%上升到79%，居民负债率的大幅上升叠加可支配收入增长速度的下降，导致居民的住宅购买力受到严重削弱。第三，随着利率中枢上抬和住房信贷优惠政策的终结，支撑房价持续上涨的宽松货币环境已不复存在。第四，一、二线城市的限购限贷政策严厉地制约了投资性购房需求。

綜上所述，无论从人口因素，收入因素、货币环境还是信贷政策来看，未来支撑房地产价格持续上涨的条件都已不复存在。在这种情形下，房价上涨预期的改变只是时间问题。由此我们可以预期：一线城市的将来，房价会跌，但房租不会暴涨。