房地产开发项目成本控制和管理

于月东

房地产企业想要在竞争中获得较大的优势，在房地产开发项目的过程中进行成本控制和管理就变得尤为重要。房地产开发过程中的成本控制，具有统筹地位，将对整个项目过程产生较为重要的影响。此外，房地产的价格有很大一部分因素是由房地产成本决定的，而房地产价格则会进一步影响整个社会的良好有序发展，因此对房地产的成本控制是十分必要的。

一、房地产开发项目的成本构成

房地产开发项目的成本包括前期阶段的成本、工程建设阶段的成本、开发间接费及期间费等。房地产开发项目过程中的成本包括内容较为繁杂，本文仅介绍前期阶段成本和工程建设阶段成本。前期阶段的成本包括土地费、拆迁费、项目勘察费、项目设计费、基建配套费等；工程建设阶段的成本包括主体建筑工程费、主体安装工程费、园林环境工程费、园区管网工程费、基建工程费等。

二、房地产开发项目的成本控制影响分析

房地产项目建设过程中的成本控制影响着房地产建设过程的方方面面，包括：对房地产项目质量的影响、对房地产项目工期的影响、对房地产项目过程中资源消耗的影响、对房地产整体规划的影响等。对房地产开发项目的成本控制能够更好的对项目过程进行一定的优化，更好的对整个开发项目进行监控，优化各个步骤的流程等。

1. 房地产项目质量

对房地产项目的成本控制直接影响项目的质量。房地产成本控制直接影响着房地产质量的形成过程。房地产成本控制决定着在整个项目过程中材料的选择、资源的消耗等关键因素，而这些因素直接决定着房地产项目的质量。在房地产质量上应该首先满足用户的需求，在此基础上，还应该尽量做到安全、舒适、美观、大方。

2. 房地产项目工期

对房地产项目的成本控制直接影响项目的工期。项目的工期和项目的投资之间有着直接的关系。时间成本在工程建设过程中的本质为占用资源所支付的利息。时间成本在项目中能够间接的影响很多相关的成本，工期发生改变，会带来一系列成本核算过程的改变。因此，在进行房地产成本控制的过程中，应该注意到对房地产项目工期的影响，避免为追求单一因素的变动而增大投资。

3.房地产项目过程中的资源消耗

房地产项目的质量是在建设过程中逐渐形成的，在这个过程中伴随着资源、材料的消耗，因此上，在房地产项目中的成本控制决定着项目过程中的资源、材料的消耗。在项目过程中，材料的占用和资源的消耗是同时进行的，而且通常占房地产项目成本的较大部分，因此，对房地产项目的成本控制对材料、资源的消耗有着显著的影响。同时也要注意工程质量的达标，不能仅仅关注资源、材料的节省，而达不到相应的工程质量的标准。

三、房地产开发项目的成本控制和管理

1. 房地产开发项目的成本控制和管理原则

在进行房地产开发项目成本控制的过程中应该坚持全过程控制的原则，此外在成本控制的过程中还要坚持技术与经济相结合的原则进行控制。

（1）全过程成本控制

房地产开发项目的成本涉及全过程的方方面面，因此在进行成本控制的时候应该坚持全过程的成本控制。经过笔者的多年的实践，发现在项目的全过程中，以设计阶段的成本占比最大，通常情况下，设计阶段的成本占全部投资的55%～80%，在进行成本控制的过程中，应该对设计过程的成本做到重点关注。

（2）技术与经济相结合

房地产成本控制是为了获得更好的综合效果，保证工程质量的同时尽量的节省投资，使得投资实现价值最大化。在成本控制的过程中，应该秉承着成本控制是为工程过程服务，实现工程过程的优化。因此上，在进行成本控制的过程中，应该结合技术上的相关要求，不能为了成本控制而忽视技术层面，纸上谈兵。成本控制是贯穿于整个工程实践的过程中，应该根据实际情况做出及时的调整，以确保工程过程的顺利进行。

2. 房地产开发项目的成本控制

（1）控制要素确定

预算定额控制法的控制要素就是过程中的实际成本和项目的预算定额。预算定额是控制过程中相应的控制标准，以此为依据对实际成本进行控制。但是在实际的工程过程中，在未确定预算定额的时候，就要根据审核的预算进行实际成本的控制。对于实际成本的控制，一般情况下包括预算单价、审核工作量、审核费用等方面。

（2）预算差异控制

预算定额控制法就是通过预算与实际之间的差异，对实际的成本进行调整，达到工程过程的优化。在成本控制过程中的预算差异通常包括工程进度的差异、工程投资的差异等。在实际的工程过程中，由于诸多方面的因素影响，使得工程进度和投资等出现偏差是十分常见的情况，在工程过程中，应该对这些偏差进行监控，当偏差在较大的范围内影响工程进程的情况下，应该及时的对实际工程进行进行调整，并且进行相应资料的申报。

（3）成本差异原因分析

在工程实际中如果存在较大的偏差，就要进行实际工程情况的调整。应该分析产生偏差的原因，一般情况下包括各个工序之间的衔接、各个施工步骤之间的衔接、设计的变更、施工工艺的变更等等诸多方面，应该根据实际情况对产生成本差异的原因进行分析，并且将相应的分析结果进行申报。

（4）纠偏措施的制定与实施

根据实际项目过程中的成本差异的原因分析，提出相应的解决措施，制定相应的解决方案，将责任细化到人，积极的调整实际的项目进程，缩小实际项目与预算之间的偏差。在制定相应的解决措施和方案的过程中，应该保证方案的可实施性以确保相应措施的实施。措施的制定应该具有一定的针对性，来保障工程的顺利进行，同时能够进行较好的成本控制。

（5）措施效果评定

通过评定工程的成本控制和预算之间的偏差，来保证措施的效果。当采用相应措施，使得偏差变小，工程进程与预算进程之间差距缩小，则认定为措施有效，产生了较好的纠偏效果。

结语：成本控制是房地产开发项目中的一种重要手段，应该坚持全过程的成本控制，同时应该注重设计阶段的成本控制，坚持与技术手段的相结合，通常采用预算定额控制法进行成本控制。成本控制是房地产项目中不可或缺的组成部分，应该不断的探索新的控制方式，更好的实现对房地产成本控制，实现对房地产工程的优化。