共有产权住房研究综述

郭晶

【摘 要】共有产权住房是一种创新型的保障性住房模式，在欧美一些发达国家已成功应用，我国也开展了相关探索和试点工作。本文通过梳理共有产权住房的内涵，优势，国内北京、上海探索经验以及相关发展建议，来明晰共有产权住房的发展思路。

【关键词】共有产权住房；住房模式

一、背景

近年来，我国城镇住房价格尤其是大城市持续攀升，为帮助中低收入家庭以及非本地户籍人口解决住房难的问题，我国政府不断通过探索实践完善住房保障体系，来满足不同收入层次的居民的住房需求。传统保障性住房主要包括租赁型保障房和产权型保障房。传统的住房政策一种是倡导租赁完全没有产权的住房，另一种是鼓励购买完全产权的住房，但这种“二分法”不适应住房需求的差异特性，也不利于住房资源的优化配置。近年政府一方面发展公租房，即通过租赁市场来完善住房供应体系，改变过去销售市场很大、租赁住房市场很小的局面。另一方面，就是为深化住房供给侧结构性改革，为满足基本住房需求推出的共有產权住房政策。

二、共有产权住房的内涵

严荣对共有产权住房的内涵进行了阐述，即：“共有产权”指两个以上的权利主体对同一财产享有所有权。共有人可以是自然人，也可以是法人，如夫妻共有财产、合伙财产、共同接受赠与等。韩文龙和刘灿则认为共有产权是一种由排他性的群体分享成本和收益的产权制度安排。

三、共有产权住房的优势

（一）产权责权归属更为清晰

田智认为传统的经济适用房让购房者以“有限产权”之名坐享“完全产权”之实，并且地方政府无法享受对经适房建设所减免土地出让金和税费等“隐形投入”的产权收益。而共有产权经适房将房屋产权改由政府和个人按份共有，政府将所减免的土地出让金和税费转化为经适房产权份额，由此解决了传统经适房产权不明的问题。（田智，2015）

（二）扩大住房保障覆盖范围

马辉民和刘潇认为城市中的“夹心层”，即新就业职工以及外来务工人员为代表的城镇新移民的住房问题比较突出，他们大多不符合廉租房的申请资格，但又由于工作年限短、积累少，现阶段支付能力不足而买不起商品房。虽然现在大部分城市的公共租赁住房政策已经逐步将这部分群体纳入到保障范围之类，但是这部分具有一定收入水平的群体，又同时渴望拥有自己的住房，实现稳定居住。如果能够借助政府共有产权政策所提供的便利，降低购房的经济门槛，不仅这部分群体可相对容易获得稳定住房，而且此举对抑制市场房价过高亦有积极的作用。（马辉民，刘潇，2016）

（三）可减轻政府财政负担，并且让部分群体分享改革发展的红利

严荣以保障性租赁住房作为比较，认为保障性租赁住房政府需要投入较多的财政资金用于建设、运营、维护，其对财政资金造成了巨大的经济压力，对各级政府而言也是一个艰巨的挑战。共有产权住房不仅补贴成本远低于各类以往各类型保障房，而且可以通过政府产权转让或上市交易，回笼部分资金，缓解保障房融资难的问题，进而能够可持续性地推动住房保障事业的建设和发展。（马辉民，刘潇，2016）通过供应共有产权住房也能使部分有一定支付能力的群体分享到房价上涨带来的资产增值收益，在一定程度上缩小贫富差距。（严荣，2015）

四、我国共有产权住房实践探索

（一）北京

2017年9月北京市四部委发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》。实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。提出政府部门应合理安排共有产权住房建设用地，并在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。其中满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。对申请的住房家庭应满足的条件做了详细规定。实行网上申购、摇号配售的方式来进行分配，体现公平。购房人产权份额则参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。在退出机制方面，共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住房城乡建设委（房管局）提交申请，由代持机构回购。

（二）上海

2016年上海正式颁布《共有产权保障住房管理办法》。上海对共有产权住房模式的创新在于“实行政府与购房人按份共有产权”，这一举措强调“政府与住房保障对象共同努力解决住房困难”，即降低保障住房出售的价格，减轻购房负担，最大限度支持“夹心层”首次购房，满足无房家庭的住房刚需。其政策亮点还在与售后管理的灵活性，即可以继续支付房款获得全部产权，又可以有条件地出售、出租行使权益、处分权利，并与政府分享获利。

五、我国共有产权住房发展建议梳理

（一）准入条件及初始产权比例的确定

刘广平和陈立文采用定量分析的方法，在构建了共有产权房最优赎回时机和最优租金定价模型的基础上，基于可支付能力的视角，根据美国和日本等发达国家的经验，个人贷款偿还额占家庭月收入的比例在15%至30%之间时比较合理，设计了共有产权住房的准入门槛模型。（刘广平，陈立文，2015）而在产权份额的确定方面，邓小鹏等介绍了四种确定的形式，一是出资比例式，按份共有人拥有的产权份额根据其出资部分占总房价的比例确定；二是产权面积式，按份共有人按出资额确定其拥有的产权面积，通过产权面积的形式体现产权份额；三是完全租赁式，是指个人与其他购房人共同出资，构成租赁关系，按出资份额明确已付房款对应的面积数量；四是法律推定式，在发生按份共有的前提下，通过以上方法仍无法确定份额的，推定各共有人的份额均等。其经过比较后认为出资比例式是最理想的方法。（邓小鹏，莫智，李启明，2010）

（二）个人完全产权的取得

英国“共有产权计划”中，住户收入情况变动后可自由调整住房产权比例和权属，如收入情况改善后可购买全部产权，收入情况恶化后可调整为完全租赁住房，人口迁移或换工作地时还将其共有产权住房折价退还给住房协会，获得相应增值收益，避免了传统公共住房固化性对个人就业和迁移的障碍。（黄忠华，杜雪君，虞晓芬，2014）田智认为购房者取得部分产权后，可以通过继续出资方式向政府购买剩余产权，不同时间阶段可以享受不同的价格优惠。（田智，2014）

（三）退出机制的构建

韦海民和陈浩构建了退出模式的理论框架，提出一套完善的退出模式应由三个要素构成：首先是政府和居民间产权相互转化机制，如何制定政府和居民间产权交易价格和交易方案是本要素需要考虑的核心问题；其次是共有产权房的上市交易方案，科学的利益分配机制能够压缩共有产权房的投机空间，抑制不法分子利用共有产权房上市交易套利的行为，让其回归保障房的保障作用；最后是居民使用政府产权份额的租金方案，这涉及到为不同经济水平的居民设定不同的租金标准、租金优惠措施等问题。

（四）运营主体的确立

黄忠华等通过对用过共有产权住房的实践经验的分析中发现，英国负责实施和管理共有产权住房的主体是住房协会，属于非盈利性的社会组织。与私营机构一样，为获得政府投资，它也要像其他住房公司一样投标申请住房建设贷款，可以采取多种经营方式，但其利润都要全部用于保障房建设。与政府主导保障房建设管理模式相比，由住房协会来负责保障房的建设管理具有独特优势，它发挥了市场化独立主体的专业化运作优势，避免了政府的大包大揽和低效管理。（黄忠华，杜雪君，虞晓芬，2014）

（五）建立多元化共有产权住房供应渠道

《淮安市共有产权经济适用住房管理办法（试行）》则在第四条明确了“共有产权房的政府产权部分主要以显化土地出让金构成，并逐步过渡到货币补助与土地出让金显化相结合，条件成熟时，可直接以货币形式补贴购买一定价格及标准范围内的商品住房，形成共有产权住房。”在住房存量总体不足的城市，主要靠集体建设新建住房来缓解供需压力；而在住房供应过剩的城市，可以推动购买存量房源，还可降低市场库存，政府可发挥组织优势，通过招标的方式来最大限度地获取优惠价格。同时为符合申请条件的购房者提供补贴及贷款利率优惠等措施，降低购房门槛。

（六）金融政策的支持

吴炜昶，陈昊认为与金融资本的结合是房地产市场发展大势所趋，共有产权住房的建设与运营也不例外。共有产权住房的购买者很多属于上升阶层，政府可以适当松动银根，鼓励银行放松对共有产权住房的贷款限制。其次可以研究开发企业持有共有产权住房部分产权的可行性，以获取增值收益的条件引入民间资本。（吴炜昶，陈昊，2014）

六、结语

目前共有产权住房还处于小范围试点阶段，上海、北京等城市虽进行了多年探索实践具有较为成熟完善的经验，但仅适用于本地，还不适宜进行大范围推广。目前国家层面没有出台统一的定价方式、产权分配、准入和退出机制等，各地根据本地实际情况自行确定。大多数学者从理论出发提出相应建议，停留在定性分析阶段，只有少部分学者建立从定量的角度来分析定价、比例的确定等。共有产权住房政策的实施与推广必须辅以完善精密的宏观制度设计和操作可行的微观执行办法，因此定性与定量相结合来分析共有产权住房体系是研究必然的发展趋势。

【参考文献】

[1]严荣.完善共有产权住房体系建设研究[J].经济纵横，2015（1）：24-27

[2]韩文龙，刘灿.共有产权的起源、分布与效率问题—一个基于经济学文献的分析[J].云南财经大学学报，2013（1）：15-23

[3]王新峰.优化共有产权住房制度推进“购租并举”模式研究[J].中国市场，2017（28）：12-15

[4]田智.我国共有产权经适房制度创新研究[J].中国房地产，2015（1）：50-55

[5]马辉民，刘潇.我国共有产权住房政策的探索与实践[J].中国行政管理，2016（1）：145-149

[6]黄忠华，杜雪君，虞晓芬.英国共有产权住房的实践、经验及启示[J].中国房地产，2014：76-79

[7]莫智，邓小鹏，李启明.国外住房共有产权制度及对我国的启示[J].城市发展研究，2010（3）：114-120

[8]蓝枫，冯新刚，冯庆斌，翟峰.推进公租房和廉租房并轨，探索共有产权保障机制[J].城乡建设，2014（1）：19-23.

[9]肖和荪.北京的共有产权房模式与上海有何区别[J].上海房地，2017（9）：61.

[10]陈明.共有产权经济适用房：保障性住房建设的新探索—淮安市经济适用房建设的实践及其得失[J].北方经济，2008（10）：51-53

[11]刘广平，陈立文.共有产权房赎回时机、租金定价与准入门槛模型研究[J].管理现代化，2015（2）：82-84

[12]邓小鹏，莫智，李启明.保障性住房共有产权及份额研究[J].建筑经济，2010（3）：87-95

[13]吴炜昶，陈昊.共有产权住房模式比较及制度建设[J].中国房地产，2014（10）：63-66

[14]曾亚萍，吴翔华，聂琦波.共有产权经济适用房的退出机制研究[J].改革与战略，2010，26（10）：24-27

[15]韋海民，陈浩.共有产权保障房退出模式比较分析—以我国试点城市为例[J].建筑经济，2015，36（11）：78-82