居民住房租赁市场发展研究

薛倩玉 俞小璇 苏彤 李颖聪 闪锦昆

摘 要：为健全和完善上海住房市场体系、保持房地产市场稳健发展，推进住房租赁市场发展是一个重要的举措。此举可以减轻经济及财政增长对于房地产的依赖，很好地抑制住房的投机需求。本文通过设计调查问卷并实地走访，对上海市住房租赁市场进行了调查，通过调查总结发现，租赁市场发展较慢不外乎三个原因：传统观念影响，租赁群体权益受到限制以及租房市场不完善。对此我们也提出了相应的措施，如推进供给侧改革、建立相应的监管体制，并保障租赁群体在教育、医疗方面的权益，向"租购同权"靠拢。

关键词：住房租赁市场；房地产市场；租购同权

20世纪90年代后，我国在住房制度方面的改革开始深入推进，城市化进程增快。同时，对于居民的住房消费，很大一部分居民的购房能力得以释放，整个房地产市场呈现出一片向好的局面。与房地产交易相对比来看，住房租赁虽然也是房地产市场的重要部分，但是它的发展速度比较慢，特别是在供应主体这一方面，单一化问题尤为严重，整体表现出供需不平衡、结构不合理。从长期来看，要想补齐短板、改善供需结构，大力发展住房租赁市场，应促进住房租赁企业的规模化、集约化以及专业化。对于上海这座城市，住房租赁企业可以在提供更多房源的基础上，降低居民的住房门槛，使外来务工人群得以接纳，推动上海整体的进步。

一、上海住房租赁的特点

随着住房制度的改革推进，房地产市场迎来了快速发展。房地产商想迅速回笼资金，减轻资金在囤积上出现的风险，在发展的过程中，慢慢形成了重售轻租的局面。最近几年，住房租赁机构开始朝着专业化、规模化方向发展，青年白领对他们的青睐度迅速提升。公租房租赁对象面向全体，但是以青年白领为主力军。具体而言，当前的上海住房租赁主要有以下几个特点：

1.供给侧结构形成“以个人出租为主、机构出租快速发展”的形式

个人出租指的是房屋所有者对摊位、店面、商业场所或居住所进行对外出租，个人出租房屋取得收入，并依法缴纳营业税、印花税等税费。而机构出租指的是法定组织，如公司、社团以为员工提供住所或者办公场所等名义进行的房屋租赁活动。

2.租赁需求表现为“两低两高”的结构

从市场租赁需求分析中发现，市场主体对于廉价实用型房屋和交通便捷性房屋需求较高，对高端小区（别墅群、精装修等）和花园小区需求较低，这主要是因为租赁主体较多为工薪阶层，对居住条件要求较低，更注重租房的实用性。

3.租金方面表现为“住房租赁企业租金涨幅明显，公租房租金平稳”的特点

由于上海人流量较多，对房产需求量较大，但土地资源有限，新开楼盘较少，因此租房市场较为火爆。住房租赁企业受市场影响较大，急于扩大规模，通过提高租金诱导房东提前解散合同等方式抢占房源，使租金一度疯狂上涨。而公租房由于受到政府管控，租金较为平稳，且低于市场价格，但公租房质量相对较差。

二、问卷调查

为了更好地观察上海租房市场的现状，我们利用调查问卷的方法对上海租房市场进行了问卷式调查研究，问卷设计表格如下所示：

调查问题 选项

您的年龄 10～20；20～30；30～40；40～50；50以上

您的性别 男；女

您从事的工作是 蓝领、白领、学生

您觉得上海租房市场完善吗 完善、不完善、不清楚

您举得租房价格贵吗 贵、便宜、正常

您觉得租房监管力度如何 严厉、一般、力度不严

上述问卷分发给了100名市民，样本数据不存在任何的缺省值，收到的数据都很正常，没有异常数据。通过对收集上来的数据进行分析发现，主要的年龄分布区间在10～20（3%）、20～30（45%）、30～40（35%）、40～50（10%）、50以上（7%）。其中男生53人、女生47人。在租房市场中，有30%的白领阶层，有53%的蓝领阶层，剩下的17%的人主要是学生阶层。有20%的人认为上海租房市场完善，有62%的人认为不完善，剩下的对此不清楚。有70%的人认为租房价格很贵，21%的人不清楚，剩下的则认为价格便宜。对于租房监管，60%以上的人认为上海租房监管力度一般甚至不严厉。

三、上海住房租賃存在的问题

分析上海租赁市场的现状，我们不难看出，上海市租赁市场发展仍相对缓慢，抛开人们的传统观念原因，存在的问题主要如下：住房的租赁供应体系不完善，专业租赁机构的规模化势头不足，监测监管体系不完善。

1.住房的租赁供应体系不完善

在供应体系方面，住房租赁的供应主体比较单一，当前，只有少量的单位可以给员工提供短期周转的住房，其他均需要员工个人进行住房租赁。上海可供选择的租房供应主要是市场租赁和保障性租赁两大类。同时，公共的房屋租赁目前呈现出供不应求的局面。从2010年以来，上海建立了公租房制度，在此之后，上海市累积供应公租房10.5万套，入住近20万人。在公租房的筹措方面，房源存在一定的困难，配建的公租房面积较大，因此导致了物业成本居高，该部分房源不被大家接受，利用率低。最后，上海市忽略了一个很大的群体，那就是蓝领的房屋租赁，该部分人员的房屋租赁房源缺乏。蓝领人群是城市发展建设的主力军，在社会中占比较大的比重，但是工资水平整体不高，对于房租的承受能力不强，最普遍选择的租房环境为城中村，但是，城中村正在一步步的消失，因此，该类人群的住房受到威胁，这对于上海来说是一个极大的挑战。

2.专业租赁机构的规模化势头不足

对于租赁机构的规模，上海市目前的形式不容乐观。这主要表现为：对于租赁运营，大家的积极性不是太高。目前，以现阶段的税收制度来看，各类的住房租赁机构都需要承担较大的税收压力，主要为房产税、增值税和企业所得税，比例12%，5%～6%，17%～18%。高昂的税收使得企业的发展动力不足，同时，投资的回报周期长，通常需要10年以上的时间才能收回成本。所以说，住房租赁的企业必须要有长期、低成本资金的支持。现在的房地产贷款期限通常是在3～5年，这和住房租赁的企业需要的融资需求之间不匹配。

3.监测监管体系不完善

通过对上海的租赁市场调查我们发现，在租赁市场，相应的监管体系还不够完善，主要是合同的备案率不高，目前还不足20%，产生这一现象的原因，一是因为房东的配合度不够，二是源于合同的备案办理过程稳定性不够，三是合同备案程序相对来说比较复杂，需要出示大量的材料，同时需要房东亲自提交以及认证。因此，这一政策目前的落实程度远远不够。除此之外，用于衡量租金变动的价格指数缺乏权威性，也是一个极大的弱点。就目前来看，上海房屋租赁具有少量的价格指数，但这些指数的计算方法以及真实性有待考究。对于价格指数的制定，需要权威机构对数据进行分析，然后公布于社会。

四、发展上海住房租赁的对策

推进住房租赁的发展，这是上海市关于住房供应体系制度建设的重要指示，对于住房租赁市场的完善和发展，有助于减少财政经济对房地产的依赖，同时对住房投机也起到抑制作用，符合上海市市情，是发展房地产市场的切实之举。对于规范租赁市场发展，主要需要做好以下方面：

1.推进供给侧改革，出台限购政策，增加租赁住房有效供给。

供给侧改革是有效解决上海租房问题的重要对策，可以增强对新楼盘“以租代售”政策的补给力度，如减少税收、增加财政补贴、协助宣传等。同时加大对“炒房”等违法活动的打击力度，出台更强硬的限购措施，如上海本地户籍已婚家庭限购两套房，首付比例上浮等。

2.优化现有的租赁模式，逐渐向“租购同权”靠拢

目前，广东市政府印发的《广州市加快住房租赁市场工作方案》明确提出租购同权的规定，租购同权制度将切实保障租赁群体的教育、医疗等方面的利益。向租购同权制度靠拢，意味着会有更多随迁子女获得入学资格。所以，当地政府在保障随迁子女入学权利的同时，应加大对教育资源的投入，统筹教育资源均衡配置。与此同时，有入学需求的人可通过租房解决，必然消灭一部分住房需求，极有可能降低学区房的价格。只有保障租赁群体的利益，才能使人们慢慢转变对租房持有的偏见，改变住房消费观念，对于解决流动人口或者无购房能力的户籍人口的住房问题具有重大意義。

3.国家提供相应政策支持，满足承租双方的需求，建立相应的监管体制。

租房市场乱象丛生的很大一部分原因是黑中介的存在，恶意提高租金，抬高紧缺房源价格，以此牟利，同时对于租房中出现的问题，黑中介大多采用敷衍了事的态度，很难有效解决问题，给租客带来诸多不便。建议国家出台相关规定，严厉打击黑中介操纵房价的违法行为，开通市民服务热线，鼓励租客对违法行为进行举报等。

参考文献：

[1] 魏玮，李云婷，上海廉租房保障体系建设的几点思考[J]，企业经济，2008，（4）：22-28.

[2] 汪泓，赵鉴.构建和完善上海廉租房体系的研究[J]，上海工程技术大学学报，2001，S1，32～37.

基金项目：

本文系安徽财经大学大学生科研创新基金项目研究成果（项目编号：XSKY1842 指导老师：马成文）