论营改增对房地产企业的影响及对策

■ 刘世英（克拉玛依市财政局）

虽然近几年来，房地产业获得了充分的发展空间，但是其面对巨额的税负压力，拓展业务范围的能力还相对较小。但是营改增的有效实施，不仅完善了增值税的税收链条，甚至在一定程度上满足为房地产业提供了更充足的福利空间，但随之而来的是对企业发展模式的高标准，要求房地产企业的管理者有效整合市场信息，顺应并正确对待营改增对企业的影响和冲击，加强自身建设的同时，为整个房地产也的发展提供动力。

一、营改增实施的意义

（一）可以有效减轻房地产企业的税负

传统营业税的提出，将税务的征收对象调整为劳务或商品的收入总额，大大加剧了商品在上市和流通过程中存在的重复征税的现象。在具体的纳税时期，采购环节也需要缴纳相关的税务，甚至无法做到完全抵扣，对一项进账甚至要两次、三次征税，大大加剧了企业的税务压力。但是营改增的提出，将营业税改为增值税，重复纳税的现象从根本上得到了消除。

（二）能够合理完善增值税的税收链条

房地产也在经济市场中，经常与其他征收营业税的行业相互关联，一旦企业管理者为了节省成本，想要从市场上游采购商品或劳务，其中的增值税是无法进行抵扣的，这样也在一定程度上增加了赋税的环节和流程。当房地产开发完毕进入流通或销售环节，下游企业也无法进行增值税的抵扣。但是通过营改增政策的实施，虽然房地产企业缴纳的依然是营业所得税，但是会与增值税进行相互的抵扣，大大完善税收链条的建设。

（三）能够缓和房价的基础水平

当前，各地房地产市场的房价具有居高不下的发展态势，大大增加了群众的购房负担，也在一定程度上造成了社会的恐慌。但是随着营改增政策的实施，有效减少了当地产企业的税负，无形之中也降低了房地差企业的开发成本。企业想要开发或购房，凭借进项税就能对营业税进行有效抵扣，大大拓展了房地产企业的经营规模，也缓和了房价的增长趋势[1]。

二、营改增对房地产企业的影响

（一）对财务报表的影响

首先，对资产负债表的影响。营改增对资产负债表的影响主要表现在税费的变动和固定资产等。其中，固定资产在房地产企业中的比重一般很大，营改增政策的提出，企业中固定资产的价值在一定程度上也以由于进项而发生扣除，大大降低了固定资产的比例。而在应交税费的进项中，营改增提出之前，增值税和营业税都会被计入到应交税费当中，但是由于两种税款的税率和计数有多区别，因此最终缴纳的金额也有所差异。基于此，在各项其他条件稳定的情况下，企业中流动资产在总资产的比例增加，极大地优化了企业的经营结构，也有利于促进企业的发展和进步。

其次，对利润表会造成影响。主要表现在对营业税和销售收入的影响，而传统的增值税作为价外税，一般不被纳入到营业收入的计量中。因此，在营业税中剔除增值税，大大降低了应缴纳营业税的金额，极大地保障了企业的经营效益。

最后，对现金流量表的影响。企业在实际的经营过程中，现金流量较少，因此需要进行大量的筹资活动以增加流动资金。再加上房地产市场的项目生产周期长，进项税一旦在项目开展前流动，会使大量的资金向外流出，不利于企业实现社会效益。但是营改增政策的提出，会在一定程度上增加现金流量，与进项税的相互抵扣可能在一定程度上减少企业现金流量的流失，能够帮助企业扩大经营和投资规模，并获得长期而稳定的利润来源。

（二）营改增对房地产企业财务风险管理的影响

首先对房地产财务分析人员的素质提出了更严格的要求。营改增政策实施之后，会计核算的工作量会随着工作内容的变动而逐渐增多。因此，财务工作人员不仅需要学习有效的会计核算方法，同时还要兼顾经济市场的发展动向，根据企业发展实际和未来的市场动向更新财务工作方法。同时，营业税改为增值税，还要求会计核算人员掌握科学的核算转变方法，进而有效做好各部门之间的核算和协调工作。

其次，要求房地产企业不断优化资本结构。房地产企业税负的降低，在政策上也对房地产企业造成了一定的引导，为房地产业的发展提供了有利的上升空间。在这种合适的条件下，要求房地产企业的负责人把握好时机，根据企业发展优化内部产业结构，从盈利能力方面有效提升企业的核心竞争力[2]。

三、面对营改增的影响房地产企业应该采取的对策分析

（一）有效强化房地产企业会计人才队伍的建设

营改增政策的提出，为房地产企业的管理者和财务负责人带来了全新的挑战，因此想要在经济市场的洪流中不被淘汰出去，提升房地产企业的综合发展实力，最重要的就是要对财务人员进行必要的业务培训和指导，以岗位刚需为依据设计合理的技能竞赛，采取优胜劣汰的制度调动会计核算人员的积极性。其次，应该有效强化房地产企业财务部门和其他各部门之间的联系，积极研究税制改革制度，根据市场的需要提升财务部门全体员工的工作实力，从而对经济市场和投资运行中的风险进行分析和预测。

（二）提升企业纳税统筹工作实施的质量

随着营改增政策的提出和有效实施，大多房地产企业传统的纳税统筹方案已经不再适用需要企业的管理者和负责人以政策调整为驱动，有效解读营改增政策与自身企业发展相关的主要内容，向其中寻求关键的突破口，有效考察企业长久以来的经营现状和未来发展趋势等，在充分考察的基础上构建有效的纳税统筹方案。同时，企业的管理者也应该提升自觉性，充分突出纳税主体的地位，在享受国家政策的同时，有效节约房地产企业的经营成本，从而为整个行业的发展带来动力基础。

（三）强化房地产企业的内部控制和管理

营改增政策的提出，要求房地产企业的管理者对企业内部实行有效的控制制度，尤其是与增值税相关的各项条款和收据一定要有效落实并保管，以便在改革之后为企业的发展带来动力。管理机制的制定方面应该以企业的发展走向为核心，充分考察市场需求和行业标准，以此设定科学合理的企业内部机制。而人力资源的管理则要求管理者定期对其进行业务培训和指导，学习税务、法律、管理等方面的知识，并培养其具备风险防控能力[3]。

（四）科学构架投资、成本和预算模型

营改增的提出使房地产业的价内税转变为价外税，企业中原有的核算、投资和成本模型等已经很难满足企业税负的需求和未来发展走向。因此，企业管理者应该积极应对营改增对房地产业发展的影响，以市场情况和房价上下游的变动为参照点，构建科学有效的投资模型，以指导企业成本的调控目标和政策的调度方向等。同时，针对同一种会计模型，还应该以多种预算角度考察其是否具备合理性，根据成本的测算，有效优化房地产企业的成本结构。

四、结束语

营改增政策的提出和优化，对房地产企业甚至是整个经济市场都造成了一定的影响。因此，企业的管理者和财务部门应该以政策为出发点，以市场变动为研究趋势，有效强化房地产企业会计人才队伍的建设，提升企业纳税统筹工作实施的质量，强化房地产企业的内部控制和管理，科学构架投资、成本和预算模型，促进房地产企业的经营成本优化，从而为后续的投资和发展奠定坚实基础。