棚改政策的发展对我国房地产市场的影响

许辰芃

摘要：在城市化高速发展的今天，棚户区对于城市发展的制约作用愈发突出，且涉及到民生，由此2005年起中央大力推进棚户区改造工程。棚改由于与房地产业联系紧密，往往带来房市的波动，这种现象在三四线城市尤为突出。此外，近年来棚改政策的变迁，又给房地产市场带来了不同的影响。本文首先介绍了棚户区改造的定义及其在我国的发展历程，之后依次分析了棚改货币化安置和实物安置给房地产市场带来的正面影响和负面影响，得出结论。

关键词：棚户区改造 货币化安置 实物安置 房地产去库存

随着我国经济建设的突飞猛进，棚户区在城区建设和城市化发展方面的制约作用愈发突出。在此背景下，棚户区改造成为了各个城市特别是三四线城市发展中尤为重要的问题。与此同时，房地产业去库存也是当前房地产业发展的一个关键问题。棚户区改造工程是否能实现房地产业的去库存？近来，棚改的货币补偿退潮，实物安置兴起，这会对房地产业带来怎样的影响？本文将着力探讨这些问题。

一、棚户区改造和房地产市场概述

（一）棚户区与棚户区改造

棚户区，是指缺乏规划的老旧房屋和危房集中的住宅区。棚户区内一般道路错综复杂且窄小，公共用地和绿化少，居住环境嘈杂，生活条件不佳。棚户住房通常结构简陋，抵御自然灾害和人为破坏的能力较差，易引发安全事件。在许多南美与东南亚国家，棚户区常与贫民窟挂钩。城市无论规模大小，都存在着一定范围的棚户区。

棚户区改造是中国政府推出的一项民生工程，目的是通过对城镇危旧住房进行改造，来改善贫困家庭的住房条件。我们所说的棚户区改造可大致分为三个阶段：首先是从2005至2014年的起步阶段，在补偿模式上既有实物安置，又有货币安置，其中以实物安置为主。其次是2015年至2018年6月末的迅猛发展阶段，国务院在2015年6月颁布文件《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，强调要积极推进棚户区改造货币化安置。由此，货币化安置模式下的棚户区改造工程在各地开展得如火如荼。之后是2018年7月至今的深入探索阶段，国开行总行收紧了棚改项目的合同审批权限，且将重点从货币化安置转移到实物安置。

（二）房地产市场概述

目前，中国经济发展进入新常态，而房地产的开发热度迟迟没有降温，这就导致房地产的库存日益增加。同时政府对于土地财政的强烈依赖又导致其鼓励开发商开发土地。以南京为例，2017年南京土地财政收入约为1700亿元，其土地财政依赖度达到了87%，这一数值较前两年还有所下降。但是居民现有的购买力难以消化巨大的房地产库存，这又使得房地产去库存的周期延长。这时，能消化城市土地面积且带动购房消费的棚户区改造，便成了一个可供政府参考的房地产去库存方案。

二、棚改政策的变迁

（一）货币安置

货币安置，是棚户区改造过程中对被拆迁人的一种补偿方式，即拆迁人按照市场评估标准对被拆迁人给予一定货币补偿从而取得房屋产权。货币安置的主要资金来源于国开行对各地政府的贷款。据统计，国开行在2015、2016、2017年发放给棚户区改造的贷款分别为7509亿元、9725亿元、8800亿元。截至今年六月末，累计发放棚户区改造贷款38684亿元。从全国范围来看，如下图1所示，2014年棚改货币化安置比例经网络数据估算约为20.00%，而在2017年该比例为60%，棚改货币化安置呈现出逐渐上涨的趋势。

（二）实物安置

实物安置从字面意思理解，就是拆房子补房子，是由政府直接向被拆迁户补助住房而非货币的补偿形式。实物安置由政府直接投资房地产建设，对于开发商而言能节省大量的土地让出金，政府也能从开发商处收取土地税和各项拨款。所建房屋算入商品住宅面积，但是不计入房地产的销售额数据，因此与房地产销售增减并无直接关系。棚改实物安置的高峰在2008年至2014年。

（三）棚户区改造政策在各地的差异性

虽然棚户区改造货币安置进行的如火如荼，但是个别地区的货币安置比例已经下调。以山东省为例，该省在棚改中取消货币化安置選项；湖南省因地制宜，进行差异化处理，若棚户居民所处县市的房价较高，则货币安置的优惠力度相应降低。因此棚改货币化安置并非一劳永逸之举，应视各区域具体情况而定。

三、棚改货币化对房地产市场的影响

（一）积极影响

1.带动商品住宅消费

棚改货币化导致拆迁户可以获得高额货币补偿，大多数人会直接利用补偿金买房，由此大量资金进入当地房地产市场，从而拉动三四线城市住宅销售快速增长。以江西省赣州市为例，其实际改造的棚户区住房分别为2015年的10126套和2016年的28068套，其中采用货币化形式安置的有4431套和19705套，占比依次为43.8%和70.2%。与之相应的，2015和2016年的赣州市住宅销售面积同比增长分别为15.0%、17.2%。

2.助力房地产去库存和降周期

拆迁户在获得拆迁的补助款之后，基本会直接将补助款用于购房，这能够有效地帮助房地产市场消化库存。同时，一个棚改项目中获得补偿的拆迁户通常具有一定规模，短期内涌入房地产市场，在一定程度上缩短了房地产库存的消化周期。

3.刺激消费增长，带动相关行业增产

货币安置往往是与购房补贴并举的，在棚户区拆迁户用补助金额购置房产之后，往往还有多余的资金去为新居装修、购置家具，无疑能带动装潢产业、家具业、电器产业等产业的发展。仍以赣州市为例，其在2017年进行棚改货币化安置，拉动住宅销售的效果明显，进而带动新房装修消费需求增长，仅后者的经济效益就达到了30.3亿元，约占赣州市社会消费品零售总额的4%。

（二）消极影响

1.房价上涨，增加居民购房压力

在政府调控房地产产能和房地产库存大量消化的双重压力之下，以货币安置为主进行棚改的城市，其房价势必会上涨。此外，进行大规模棚户区改造的城市多为三四线城市，人民的收入和生活水平普遍属于中低等狀况。由棚改货币安置引发的房价上涨会增加大多数居民的购房压力，和棚改改善民生的初衷相悖。

2.造成住房需求和房市资源的错位

购房补助金所带来的拆迁户与普通居民在资金拥有量上的差距激化了房市供需上的不公平与不平衡。货币化安置的方式不仅能满足被拆迁人的基本住房需求，而且给予他们在新住房选择上的极大的自由权。房子除了居住功能，还被赋予更多属性，种类包含但不限于学区房、工区房、景区房等，不一而足。很多被拆迁人出于各种原因，离开原住地而选择在市区购房，有效增加市区的房屋需求。但是市区房屋供应量是有限的，供不应求房价上涨，导致部分有迫切购房需要的非拆迁户居民无法以现有资金买到需要的房产。

四、棚改实物安置对房地产市场的影响

（一）积极影响

棚改中选择实物安置，可以减少流入房地产的货币量，抑制房价上涨趋势。货币安置下，会增加流入房市的货币量，使房市供小于求；相反地，棚改实物安置是由政府机关直接给拆迁户分配。三四线城市普遍存在开发过剩库存较大，空房较多的现象。棚户区中虽为民生工程，但居住在棚户区的并不完全是低收入群众，部分居民可能还有其他房产，因而住房对其并不是刚需。在住房供给宽松的前提下，采用实物安置才能够更有效地消化库存。长期实行实物安置，能使房地产商自行减少产能，能够有效抑制房价和防范房市泡沫。

（二）消极影响

短期内造成拆迁户生活不便，增加城市住房压力。很多三四线城市的返迁房是在原有棚户区的基础上建成的，且安置手续复杂。由于返迁房的安置周期长，拆迁户往往不能于第一时间入住新房，生活较为不便，且此期间诸多的拆迁户也会引发城市的出租房市场出现一定的混乱。此外，返迁房的位置都是由政府事先决定好的，拆迁户通常没有选择的余地，相比于货币安置略缺少灵活性。

五、结语

在棚改政策的未来发展过程中，国家应考虑出台并完善以置代购新政策。提高棚户区改造实物安置返迁面积和补助标准，鼓励棚户区居民选择实物安置并改善居住条件。在棚改促进房地产去库存问题上，要重点关注棚改区域新建房屋将会形成新的库存。实物安置是解决住房需求而非购房需求的棚改手段，他在注重人民刚需的同时兼顾库存消化，因而棚改区域新建房屋的数量要与实物安置的具体需求相匹配。货币安置的成本约是实物安置的1.4-1.6倍。若是大规模推行实物安置改造，能节省下大量资金用于国民生产、科研发展、民生改造等领域，在减少地方政府财政压力的同时，实现优化资源配置。

参考文献：

[1]谢云峰.棚改货币化政策对三四线城市房地产市场的影响[J].中国经贸导刊（理论版），2018，（17）：12-13.

[2]许朝阳，聂蕾，王昊，陈之鑫.棚户区改造货币化安置对甘肃省四五线城市房地产市场的影响分析[J].甘肃金融，2018，（01）：14-17.

[3]黄克谦.浅析棚户区改造货币化安置对房地产去库存的作用[J].开发性金融研究，2016，（04）：70-72.

[4]国家开发银行党校课题组，郭彦军.“新常态”下棚户区改造融资模式探讨[J].开发性金融研究，2015，（04）：56-60.

（作者单位：赣州市第三中学）