投资性房地产采用公允价值模式核算的现状及对策——以山西省A股上市公司为例

王 丽

(太原广播电视大学, 山西 太原 030001)

2006年我国企业会计准则制定了投资性房地产核算的相关内容并指导其在实践中的具体应用,对投资性房地产的会计确认、会计计量以及披露等事项加以规范指导。根据准则规定,在投资性房地产的后续计量中可以选择采用成本模式或者公允价值模式,这是我国会计准则对规范后续计量中唯一的一个涉及计量模式选择的准则。各单位可以根据企业自身的情况结合准则中的相关规范在两种模式间进行选择。

一、会计准则中允许采用的两种模式

(一)成本模式

企业选择采用成本模式对投资性房地产进行核算时,在其初始确认与计量或者后续计量方面都类似于固定资产或无形资产的核算方法,只是一级科目略有不同。因此该核算方法对于从事相关工作的人员来说操作起来比较方便，因为将原先的核算方法进行迁移即可。同时也会涉及到相关的后续支出,根据支出的不同时点以及是否满足投资性房地产的确认条件等因素将相关支出分别进行资本化或者费用化。但是对于已经计提投资性房地产减值准备的,即使将来情况好转,价格得以恢复,也不得对已经计提的减值准备进行转回。同理,无论涉及到其他资产转为投资性房地产,还是投资性房地产转为其他资产，都同样适用。

(二)公允价值模式

对于一些采用了公允价值模式进行投资性房地产核算的,在初始成本的计量方面实际上采用公允价值模式确定的成本与采用成本模式计量的成本是一样的，只是在科目设置上比采用成本模式核算相对简单一些。由于采用公允价值模式,在每一个资产负债表日都会对投资性房地产的公允价值进行评估,调整公允价值变动即可。因此在该模式下不需要像采用成本模式那样对投资性房地产计提相应的累计折旧、累计摊销甚至是不用计提减值准备。因此在核算过程中,相对于成本模式也会简便很多。

虽然公允价值计量所体现的相关性是世界公认的,但是会计准则只允许企业选择其中的一种模式进行后续计量和核算,并且一经确定后不允许再进行调整,因此企业到底应该选择何种模式要根据是否具备公允价值模式的确认条件进行衡量和确定之后,做出慎重的选择。

二、山西省投资性房地产采用公允价值模式核算的现状

目前山西省投资性房地产采用公允价值模式核算的现状仍是成本模式占据绝对的主导地位。在我国投资性房地产会计准则中明确规定:企业一般还是应该以成本模式对投资性房地产进行会计核算,除非有十分确凿的证据确保对企业所有的房地产公允价值可以可靠地取得,并且还必须是持续可靠地取得，方可采用公允价值模式进行核算。也就是说要“适度”地引入公允价值计量模式。有关资料表明，2007—2017年我国A股上市公司对投资性房地产采用公允价值模式进行计量的公司占比小于5%。我国《企业会计准则第39号——公允价值计量》要求企业对投资性房地产的计量模式进行披露,于是就对2019年1—6月山西省A股上市公司半年年度报告进行了调查。山西省A股上市公司共计37家,有8家的经济业务尚未涉及投资性房地产业务,占山西省上市公司总数的21.62%；有29家上市公司涉及投资性房地产业务,占上市公司总数的78.38%。在这29家公司中，有28家上市公司投资性房地产业务采用的是成本模式进行计量,占涉及投资性房地产上市公司总量的96.55%,其中不乏代表山西省支柱产业的数家上市公司；仅有1家以计算机、通信、电子设备为主的上市公司S公司采用了公允价值模式,占比仅为3.45%。

在S公司2019年上半年在上海证券交易所官网上公布的财务报告中,只查看到了投资性房地产采用的计量模式为公允价值计量模式。为了追根溯源，采用逆查法可知，该公司2007年和2008年发生亏损,2009年3月13日与2009年7月29日发布公告显示，该公司第一大股东(冻结股份占本公司股本总数的18.82%)和第二大股东(冻结股份占本公司股本总数的11.25%)股权被轮候冻结,共占2008年总股本的30.07%,净利润为-102.03万元；2009年半年报中,该公司有了投资性房地产的记录,金额为3 031.98万元,主要为已出租的建筑物,至少每年年末进行评估。该公司2 幢房产自用面积合计771.90平方米，其余37 963.04平方米全部出租。公允价值评估增值15.06万元。2009年年报显示发生公允价值变动损益7.58万元,再无其余披露内容。至2017年,该公司变更过评估机构以及出具审计报告的事务所。在2017年的半年报中投资性房地产45 403.03万元,并做出了如下披露:“投资性房地产为公司拥有TL大厦 1 幢房产及 2 幢房产(除本公司自用面积合计771.90平方米外)共计37 963.04平方米出租房屋以及该栋大厦的土地使用权。由于公司的投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场,公允价值能够持续可靠取得。公司决定采用公允价值模式对投资性房地产进行计量,并由具备专业资格的独立评估机构至少每年末进行评估作为公司计量公允价值的基础。2016年12月31日投资性房地产的公允价值业经W (上海)资产评估有限公司出具了W评报字〔2017〕第 1064 号《山西S文化传播股份有限公司以财务报告为目的所涉及投资性房地产评估项目资产评估报告》。”在此之前,也仅是简单地披露了其确认该资产为投资性房地产的依据是根据会计准则对投资性房地产的定义,初始计量是按当时实际取得的成本入账的,以及后续计量采用公允价值,不计提折旧或进行摊销,并按照资产负债表日的公允价值作为基础来调整账面价值,差额进入当期损益。

2017年年报显示，投资性房地产公允价值变动损益为-13.47万元,公允价值变动收益减少为本期投资性房地产公允价值变动所致。报告还披露:“该企业采用公允价值模式并由具备专业资格的独立评估机构至少每年末进行评估作为计量公允价值的基础。2018年4月28日投资性房地产的公允价值业经W(上海)资产评估有限公司出具了W评报字〔2018〕第1133号《山西S文化传播股份有限公司拟以财务报告为目的涉及其拥有的投资性房地产资产评估报告》。”广东Z会计师事务所(特殊普通合伙)为该公司出具了带强调事项段、其他事项段或与持续经营相关的重大不确定性段的无保留意见的审计报告中,对涉及投资性房地产实施的审计程序做出如下描述:“投资性房地产的估值，一是事项描述。S公司对投资性房地产采用公允价值模式进行了后续计量。截至2018年12月31日,S公司投资性房地产账面价值45 321.55万元,2018年度S公司合并利润表中投资性房地产的公允价值变动损失为人民币134.65 万元。2018年年度报告由于投资性房地产金额重大,且管理层需要对投资性房地产的公允价值作出重大判断和估计,我们将投资性房地产的估值确定为关键审计事项。二是审计应对。我们执行的审计应对程序主要包括:结合对管理层的访谈,了解、测试并评价了与投资性房地产相关的内部控制。获取管理层编制的租赁明细表并与合同检查、实地走访观察等结果相比较。访谈管理层聘请的外部评估专家并获取评估报告,了解、评价所选用的估值方法和测试参数等的合理性。”

在查看S公司2017年半年报、2018年第一、三季度报告和半年报、2018年年报以及2019年半年报,发现该公司在涉及投资性房地产采用公允价值模式进行计量时的披露中,仅披露了该公司拥有所有权的投资性房地产大概的地理位置和面积以及所聘请的评估机构，并未披露选择公允价值模式进行计量对象的具体位置与依据、估值的依据等。

三、山西省投资性房地产不适用公允价值模式核算的原因分析

(一)市场环境不完善

在2000年，我国掀起了“温州炒房团”的热潮。从2009年开始,我国的房地产价格不断走高,出现了“泡沫经济”。直至今日,虽然国家也在不断出台相应政策规范房地产价格，对一线城市价格进行调控,但是由于基数过大,价格依旧居高不下。二、三线城市的房地产价格一时间涨幅明显。因此很多企业想借着价格上涨的时机进行房地产投资。价格的不稳定恰恰说明了我国的房地产市场环境并不完善。由于山西省属于经济欠发达地区,考虑到山西省经济市场的活跃程度、区域经济发展不协调、价格的持续获取程度等诸多因素,山西省涉及投资性房地产业务的上市公司对投资性房地产计量模式的选择是比较谨慎的,也就导致只有1家公司采用了公允价值模式，占比3.45%,而大部分公司都采用了成本模式,占比96.55%。但是纵观全国投资性房地产公允价值模式的应用情况,通过文献查得2007年至2017年我国A股上市公司对投资性房地产采用公允价值模式进行计量的公司占比小于5%。尽管投资性房地产业务并不受地域、行业、资产规模的限制,但却与各房地产所在地的经济市场环境息息相关。

(二)准则要求适度引用

根据我国《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定,企业如果后续计量采用了公允价值模式,就必须对所有的投资性房地产使用公允价值模式进行计量,且不能再将公允价值模式转为成本模式,更不能两种模式同时存在。所以准则中明确提出要适度使用。虽然公允价值模式的相关性是被全世界认可的,但不能随意采用公允价值模式,必须满足一定的条件。我国区域经济发展不均衡,除少数城市地区外,能够在活跃市场上持续可靠地获取价格比较困难,因此并不完全具备采用公允价值模式的前提条件。

(三)采用公允价值模式后,其估值成本也会加大

由于采用公允价值模式后,企业内部的估值结果比聘请第三方专业的评估机构给出的结果缺乏说服力,因此也无形中提高了企业为公允而付出的成本。而成本模式在这一方面会节约一大笔支出。从山西省使用成本模式或公允价值模式的比例不难看出,公允价值模式的使用度并不高。在这样的情况下,成本模式似乎要比公允价值的会计信息更具有相关性和可比性。此外,第三方评估机构采用的估值技术以及其下的估值模型都是经过主观判断进行选择的，不同的评估机构使用的评估技术以及采用的模型都会有所不同,因此公允价值模式下确定的价格、公允程度都会受到质疑。基于多种因素的考虑,多数企业采用了成本模式。

(四)企业自身因素

一般来说，国有控股的上市公司或者规模较大的企业受外界关注程度会更高。选择成本模式可以避免因调整账面价格对当期利润产生影响,进而减少外界对企业的过度关注。如果企业的偿债能力越强,盈利能力越强,则企业就会越倾向于把现在的盈利延续到将来的会计期间,来增强企业的长期盈利能力水平。因此采用成本模式能更好地将当前的利润储备到将来,以应对将来经营过程中因不确定性带来的风险,也避免了采用公允价值模式可能带来的顺周期效应。就山西省A股上市公司中投资性房地产所采用的核算方式的情况来看,采用历史成本模式核算投资性房地产的企业大多能够有充分的条件维持自身的生产运作,达到盈利的目的,并不存在面临破产、影响其偿债能力与盈利能力等多种复杂的因素,其中包括多家代表山西省支柱产业的龙头企业。而唯一一家采用了公允价值模式核算的S公司,由于前期经营不善,导致连年亏损,资金链断裂,无法偿还欠款,并有多起经济案件缠身,自身存在较严重的债务危机,不得不把自有的部分房产进行出租,并且采用公允价值模式进行计量。从中不难看出该公司的意图,因为信息使用者参看企业会计信息时不仅要看经营业绩,还要关注企业的偿债能力。如果企业的偿债能力低下,对其债务的契约限制就会更加苛刻,但如果企业采用了公允价值模式后,一方面可以不用计提累计折旧、摊销、减值准备外,还可以利用房地产价格上涨的趋势,调增其账面价格,使得资产负债率降低；另一方面由于税法是基于成本模式进行抵扣的,采用公允价值模式可以避免企业当期税负的增加。由于我国现代企业制度的建立和完善,出现经营权与所有权相分离,对于经营者而言他们更倾向于采用公允价值模式,这样可以把未来可能取得的收益折现到当期来实现，进而提升自己的经营业绩,突显经营管理能力,借此利用公允价值模式的相关性特点,及时根据市场变动调整价格,将会计信息传递出去,吸引到更多的投资,并从中获取利益。

四、采用公允价值模式计量投资性房地产的建议

(一)严格按照《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定进行充分披露

通过对山西省A股上市公司涉及投资性房地产2019年上半年会计信息的查阅,发现完全参照《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十九条进行充分披露的很少,大部分都缺乏对该房地产所在地的市场活跃程度以及价格是否以持续可靠取得等事项的详细描述。因此作为采用以公允价值模式核算投资性房地产的企业来说,应规范使用公允价值模式,在披露中做到如下几点:

1.在报表的附注中应当披露企业已经获取了所有权的房产或是已经获取的土地使用权所具备的相关特征，如所在地具体的地理位置、面积大小、房产的朝向等信息,披露初始计量时的金额以及所要采用的计量模式等,以便信息使用者能够具体了解到该房地产的相关信息。

2.确定公允价值的依据、所采用的估值方法，应就活跃市场的参照数值进行披露。如果没有获取活跃市场的同类价格,应进一步详细披露评估结果的依据,需要对公允价值的确定依据、估值技术、计算采用的模型以及每个资产负债表日调整的公允价值变动对当期损益的影响程度进行披露。这部分充分说明了采用公允价值核算的基础数据来源既是核算的基础,也是披露的重点以及最能体现其公允程度的有力证明,是企业在披露中不可或缺的主要内容,在很大程度上体现了公允价值的相关性和准确度。

3.当投资性房地产涉及转换和处置业务时,企业应就发生此类业务的原因、相关情况以及转换和处置业务对损益的影响展开进一步说明，这样有利于信息使用者明确经济业务事项之间的关系,省去了因查阅而带来的诸多不便。

由于公允价值以市场为主体,提高披露的详细程度,可进一步提升会计信息的相关性和可比性,减少人为操控的几率,同时信息使用者也可根据披露的信息了解企业的详细动态,更有助于其做出合理的经济决策,提高信息的有用性和相关性。

(二)完善会计准则关于投资性房地产按公允价值模式进行计量的具体行为规范,对准则中比较抽象的规定具体化,增加可操作性

现行的准则以及配套的指南中,有些对实务的指导仍不是特别清晰。例如，解决由谁进行评估的问题,具体到实际中应该由企业自身做评估还是必须由第三评估机构进行代理评估,评价的依据是什么？如果是企业自己进行内部评估,参考依据是什么?最终呈现的结果的认可程度如何?如果聘请第三方评估机构,对评估机构的资质、评估标准等应当做相关的具体要求加以规范。不论最终是企业还是评估机构进行估值,都应就房地产所在地是否是可观察市场,是否可以获取到一段时间内(对一段时间也应当做相应的明确规定)具有参考价值的价格,允许在一段时间内的价格波动的区间范围等方面进行明确规范,对公允价值在实务的具体应用提供指导,更有助于公允价值在实际工作的推进。

(三)加强对公允价值模式的监督与管理,提高该计量模式下的公允程度

在采用公允价值计量时,外界最担心的就是其反映的价格是否真的具备相关性，是否存在人为操纵的因素等。基于此,为了便于数据在一定时间内的可比性,企业尽量不要频繁更换聘请的评估机构,应加强企业内部自身的公允价值模式的相关内部控制与监管，同时也要加强企业外部对公允价值模式的监督力度。相关职能部门应建立并完善相关审查机制,定期或不定期地对其进行监督与管理。审计机构应客观评价应用情况,着重对确认、估值、披露等方面进行全面审查,发现问题提出整改意见,逐步规范公允价值模式在投资性房地产的应用,提高信息使用者对公允价值的依赖程度。

五、结语

综上所述,参照山西省A股上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产的应用情况,虽然采用该模式进行后续计量的企业只有1家,但是从中也可以看出一些存在的问题。现行的会计准则和应用指南对后续计量的规定,在实务操作中仍会有一些出入。出于多种因素的考量,大部分企业比较谨慎地采用了成本模式,准则也要求要适度采用。但是既然准则允许在满足条件的情况下采用公允价值模式,其实也是对此模式的一种鼓励。如何规范其在实务中的应用,提高数据的依赖程度及相关性,体现其公允的目的,需要多方面的配合,才能使公允价值模式在准则的规范指导下谨慎使用。准则和应用指南也应就出现的问题不断进行修改与完善,引导企业的行为规范。当我国房地产市场逐渐完善,活跃程度以及相关数据都可以持续可靠地取得时,公允价值模式的应用也会逐步增加。