“共同缔造”推进城镇老旧小区改造——以山东枣庄为例

■ 刘秋宏

党中央、国务院和山东省委、省政府高度重视城镇老旧小区改造工作。城镇老旧小区改造既是解决城镇居民“不平衡、不充分”的切入点，更是当前稳投资、稳就业的重要抓手，抓好这项工作是势在必行。

枣庄市将老旧小区改造作为一项重大民生工程和发展工程积极推进，倾心打造“共同缔造”模式，充分让群众当“主角”，推动决策共谋、整治共建、效果共评、投资共担、改后共管，实现了改造工作从“政府主导”向“共同缔造”转变。三年来，全市共完成老旧小区改造312个，改造面积940万平方米，投资金额4.28亿元，受益群众12.1万户。

做法一：坚持问需于民，推动决策共谋

枣庄市是全国69个典型资源枯竭型城市之一，计划经济时代先生产、后生活的城市发展思路，导致城市历史欠账多、基础薄弱、房屋建设标准不高，全市357个小区、14.4万户需要改造。启动之初，枣庄市就把人民群众的所需、所求、所盼作为改造工作的出发点和落脚点，健全政府统筹组织、社区具体实施、居民全程参与的老旧小区改造工作机制，切实加大政策宣传力度，发挥居民的主动性和积极性，激发群众参与热情。为确保决策工作接“地气”，枣庄市结合创建国家卫生城、文明城、节水城、生态园林城“四城同创”和国有企业家属区“三供一业”改造移交工作，充分开展调查摸底，采用各类信息渠道广泛征求居民对改造工作的意见和需求，经多方多轮论证，酝酿形成了全市老旧小区改造工作总体方案、年度计划和改造导则，明确了时间表、路线图和任务书。台儿庄区在每个老旧小区改造前，发放问卷，充分问询群众，特别注重发挥小区有影响力的居民代表作用，征求相关改造诉求，深受群众欢迎。

城镇老旧小区改造，不仅可以改善居民生活条件，补齐公共服务和社会服务短板，还能带动相关投资，扩大居民家庭和社区服务等消费，拓展内需市场，促进城市更新和社会转型，具有一举多得的政策效应。这项工作，既要发挥政府的主导和引导作用，更要坚持以人民为中心，充分发挥人民群众的积极性、主动性、创造性，动员和鼓励其参与其中、建言献策，发挥主人翁作用，增强存在感和获得感，推动改造工作顺利进行，达到事半功倍的效果。

做法二：坚持精准设计，推动整治共建

设计之初， 枣庄市秉持“共同缔造”理念， 深入开展调研，发放问卷，收集问题和群众诉求清单，形成台账。坚持先民生后提升，明确了整治改造的内容和重点，进行“菜单式”精准设计，向小区居民提供基础类、优化类、提升类三大类若干小项改造“菜单”。为确保改造工作不跑偏、不走样，枣庄市同步配套了老旧住宅小区综合整治改造技术导则，形成了系列“菜谱”，为每个小区的“菜单式”整治提供遵循。“菜单式”设计充分体现“一区一策”，在入户走访和广泛征求街道、社区、居民代表意见和建议的基础上，重点围绕基础设施改造、公共服务设施完善、安防消防设施提升、房屋修缮、长效管理落实五个方面开展，采取统一规划设计、统一招标管理、统一质监监理、统一验收交付“四统一”的“套菜”路子，也降低了管理成本、保证了工作质量。薛城区在改造前，通过在小区中心和路口张贴宣传告示、上门入户宣传、发放图文资料以及通过召开楼栋会、居民大会等方式，使更多居民理解和认同“共同缔造”理念， 让居民参与“菜单式”设计，实现了从政府部门唱“独角戏”到“多元参与”，由政府“独唱”变成全体“大合唱”，顺应了群众期盼，营造了全民共建良好氛围。

秉持“共同缔造”理念，让居民参与其中，提高其改造意愿和对改造工作的支持度，成为顺利推动老旧小区改造工作的重要一环。

做法三：坚持质量为先，推动效果共评

施工过程特别是隐蔽的“里子”工程质量监管和评定是确保改造效果的关键。在老旧小区改造中，应运用“共同缔造”理念，充分发挥设计、施工、监理、甲方代表、群众监督员及志愿者等各路大军在工程建设的作用，齐抓共管、全员参与，以实现改造效果的全过程共评。一是注重查“里子”。枣庄市中区在针对58个小区的改造验收中，坚持先地下后地上，将“里子”评定纳入工程验收重要内容，在抓好屋顶维修、墙面粉刷、道路硬化、绿荫停车位建设、路沿石更换等地上项目验收的同时，重点加强对污水管网改造、下水管道清理、老旧管网更换、综合管线下地等整治项目的评定。二是注重管质量。改造过程推行分段施工、错时施工，尽量减小对居民正常生活的影响。聘请业主代表进行旁站监督，使问题解决在一线。通过层层签订工程质量协议来明确各方责任，落实质量责任终身制。同时，住房和城乡建设部门采取“四不两直”方式对下水管网、污水井等隐蔽工程质量抽查抽检，防范施工方偷工减料、表里不一。三是注重多方参与。充分发挥广大热心居民、志愿者的监督作用，让居民在每个环节都有充分的知情权、表达权、决策权和监督权，对方案确定、改造施工、质量管控等进行全方位、全过程、深层次监督，实现美好生活“共同缔造”。峄城区街道在老旧小区改造过程中，安排专人配合拆除违章建筑及居民关系协调，排除改造障碍。通过监理公司现场跟进、派驻甲方代表进场、财政部门派出跟踪审计等手段，确保了工程质量和拨款进度。

做法四：坚持多元筹资，推动投资共担

老旧小区的改造作为城市更新的重要载体，首先要建立多元化融资机制，加大改造资金筹集力度；其次是地方加强统筹协调，强化基层组织建设，动员小区居民通过协商形成共识，积极参与老旧小区改造。要强调依靠“政府引导、市场运作”方式，通过引入社会资本，采用创新的商业模式，在完善居住条件和环境，提高居民生活品质的同时，充分提升经济效益和社会效益。

枣庄市出台了城镇和困难工矿区老旧住宅综合整治改造补助资金管理办法，明确老旧小区整治改造资金采取财政投资、住宅专项维修资金、原产权单位从利润中提取的公积金或职工福利基金、专营单位设施改造资金、物业企业投资、企业资助资金、政策性贷款、社会投资等其他资金，同时鼓励区（市）利用国家政策性贷款、政府购买服务、政府与社会资本合作等形式，推动老旧住宅小区综合治理工作。

做法五：坚持四位一体，推动改后共管

枣庄市对改造后的老旧小区，率先在全省推行了由社区党组织牵头下的居委会、业主委员会、物业服务企业“四位一体”的物业管理模式，落实街道办事处的属地物业管理职责，扎实推进“社区十进”（即推进维稳调处、特殊人群服务管理、法律宣传教育、物业服务管理、消防安全、车辆管理、城市管理、网络安全管理、社会保障、医疗救助十项工作进社区），完善“一站式”“一条龙”便民服务机制。同时，建立财政投入、属地投入和社会投入三者相结合的资金保障机制和考核奖惩机制，将“四位一体”执行情况和群众满意度列入考核内容，有力保障小区管理工作开展。滕州市为有效防止改造后的老旧小区“脏乱差”现象反弹，主动协调老旧小区建设单位向属地街道办事处实施移交接管，龙泉苑小区等16个老旧小区先后完成了由建设单位向属地街道办事处的整体移交接管工作，同时由街道办事处主导，强力推行“四位一体”工作机制，建立老旧小区长效管理机制。

“四位一体”社区管理服务模式，充分发挥了街道办事处对业主大会和业主委员会建设的主导作用、街道办事处在物业管理方面的职能作用、对物业服务企业的监督管理作用及融合社区建设与物业管理工作的粘合剂作用，在街道办事处的主导下，通过成立以社区党组织为核心的社区管理服务中心，推动社区党组织、居委会、业主委员会和物业服务企业实现资源共享、优势互补、和谐共处，让广大业主在享受小区整治带来便利的同时，还能享受到党和政府实施惠民工程对老旧小区居民的关爱，让民生工程真正惠及人民。