我国房地产金融的发展现状与对策分析

王婉玲

摘 要：近年来随着各行各业的高度发展，推动了我国社会经济的增长。尤其是房地产行业推动国民经济发展，在我国经济体制中的扮演着重要的角色。然而房地产行业表现出的高周转、资金外部依赖性、需求量大等特点，资金融通往往需要通过金融手段来实现。房地产与金融两者结合发展，房地产金融虽解决了房地产行业发展限制问题，但随之带来的房地产金融问题却日益突出，金融风险问题更加需要得到我们的关注和重视。在下文中，将对我国房地产金融现状及问题进行分析，研究房地产金融未来发展趋势和对策分析。

关键词：房地产;金融;现状问题;建议分析

随着我国社会城市化的发展，房地产业蓬勃发展，对国民经济起到极大的促进作用。然而，近年来国内外经济形势波动，房地产和金融行业成为国民经济中最薄弱的环节，防止房地产泡沫，促进房地产行业平稳发展，加强对房地产金融规范秩序和整顿已刻不容缓。在针对房地产行业“过热”和潜藏的房地产金融风险等方面问题，国家奠定了“住房不炒、防范房地产金融风险”的总基调，近几年对房地产行业密集调控。在这样的高压监管环境下，就房地产行业出现的新变化、房地产金融现状和出现的问题进行研究和探讨，以及对房地产金融行业发展趋势和变化、对其未来应对策略的思考和分析显得尤为重要。

1 严监管下房地产行业新特点

想要对房地产金融面临的问题和现状进行分析和研究，就必须要先了解房地产行业自身特点及其在发展过程中遇到的问题和变化。只有在发现房地产行业新变化、新需求后，才能更好地分析房地产金融出现的问题，并加以应对和创新。房地产行业自身带有极强的行业特性，主要表现为项目开发资金需求量大、项目周期性比较强、建设时间比较长，且受国家政策变动影响比较大，同时房地产企业需要有良好的周转性，才能保证整个行业的安全性和流动性。就目前房地产行业外部环境越发严峻、监管调控越发收紧，房地产行业又表现出哪些新特点？

1.1 房地产监管政策严控升级

自我国二十世纪八十年代城镇住房体制改革以来，我国住房政策和房地调控政策历经了几次大的调控和发展。2010年以后房地产市场逐渐升温，尤其是北、上、广、深等一、二线城市，房价居高不下，带来的三四线城市房价非理性增长，更多地表现为投资性过热，为了遏制房价上涨过快，防止房地产泡沫，国家出台了一系类的房地产宏观调控政策，例如提高二套房首付、提高贷款利率、严格信贷要求，而各地方為落实中央要求，根据地方实际情况，“因城施策”实行不同程度的限购、限贷、限售政策。

同时，由于房地产行业的投机性所带来的金融乱象、信贷风险过于集中等金融问题，2017年开始国家紧急出台多项房地产金融监管政策，包括对银行、券商、信托、基金等融资渠道限制，全方位遏制信贷资金过分流入房地产行业;对房地产金融业务、个人住房贷款等业务模式上，整治和取缔一切所谓的“创新”实则利用监管套利的不合规业务;加大对房地产金融审查频率和惩罚力度，惩治金融机构数量、惩罚金额空前扩大。此外，从监管体系上来看，我国房地产金融法律法规制度不断深入建设，“一行三会”金融监管体系正在不断完善，2018年银保监局成立，金融分业监管存在的监管套利得以避免，预示着未来我国金融监管趋势的统一和完善。综上，我们不难看出，国家对房地产金融从多层面、多角度、全方位做出调控，监管要求持续从严。

1.2 严监管环境下的房地产行业新特点

在市场监管环境持续严峻趋势下，房地产行业表现出的几大突出变化主要有：一在资金成本上，房地产行业资金受到全面遏制，导致房地产企业融资困难，融资成本持续攀升;二在资金来源渠道上，银行、信托等国内渠道受到全面缩减，房地产企业不得不寻求更多的资金渠道，对海外融资渠道需求增大;三在房地产金融产品需求上，原先的非标融资方式向REITS、CMBN等标准化的债券融资方式转变;房地产企业对房地产金融产品需求不单再是简单的项目贷款，而是希望能提供更多定制化的创新金融产品;四对于整个房地产行业来说，由于融资条件困难，市场资源的集中度更多的由原先分散的大中小型逐渐向大中型主流开发商聚集，增量市场向存量市场的转变;五从项目开发上来看，合规性更加严谨，项目利润价差减少，整体市场向回归理性发展。

2 房地产金融所面临的现状及问题

2.1 房地产金融风险比较集中

房地产金融风险的集中主要是因为房地产资金主要是来自于商业银行信贷，而房地产行业高资金收益也成为商业银行开展业务的首要选择，房地产间接融资占银行信贷额度比例较大，信贷集中度较高不但让商业银行承担了很大的风险，同时房地产企业也难以拓展除此以外的融资渠道，进一步限制了房地产金融的发展。如果国内发生经济危机或被全球经济波及时，房地产金融集中化的风险就会爆发。

2.2 个人住房贷款违约还款的风险

通过研究我国房地产行业市场现状，发现国内一线、二线的城市即使面对“天价的”房价，当地居民还是出现争相购买的“火爆”场面。在这样背景下，商业银行个人住房贷款业务增长趋势明显，但近几年来，由于商业银行的内部管理的不严谨，对个人资信情况审慎不严格，出现消费贷款、互联网金融平台借款等资金流入房地产市场，过渡借贷造成预期无法偿还，导致银行个人住房贷款不良资产等问题。所以商业银行要对个人住房贷款业务产生的金融风险有正确的认知，对隐含的风险问题进行处理和化解，进而避免不良资产的产生。

2.3 缺乏对房地产金融产品进行相应创新

目前，我国的房地产金融行业经过20多年的摸索和发展，已经慢慢具备了完整的体制，然而这一切集中向商业银行发展，导致商业银行和房地产金融出现“一荣俱荣一损俱损”的现象。除了银行资金渠道之外，房地产金融渠道和金融产品都比较单一，缺乏创新，专业性不强。直接融资渠道如REITS、ABS、CMBN等发展还不够成熟，并没有成为房地产金融的有效补充。产品局限于项目开发贷、个人住房贷款，没有对房地产金融业务模式进行研究和深化，使得产品结构单一平凡，限制了房地产金融发展，这种运营方式并不符合其未来的发展趋势。

2.4 房地产金融投资盲目，房地产金融结构薄弱

就目前国内的房地产金融市场而言，房地产金融结构十分薄弱，国内一线二线城市对住房的需求大，房地产金融投资市场也主要集中在这些城市，同时反观三线以外的城市，人们购买积极性不高，导致出现大量的住房积压、成本回收日期延长，而这些问题的出现都是源自房地产金融产业的盲目跟风投资，缺乏专业性判断，这种盲目投资方式不但使国内房地产金融结构变得更加薄弱，还会对我国的宏观经济调控造成干扰和影响。

3 未来房地产金融发展建议和策略

3.1 建立健全融资渠道，完善房地产金融体系

目前，房地产融资渠道非常受限，房地产金融体系建设还不够完善。在严监管环境下，单靠商业银行间接融资方式，已经很难满足房地产行业资金需求，所以必须要建立以银行信贷渠道为主，同时发展一级市场融资渠道，实现间接融资向直接融资渠道多元化转变，缓解房地产企业融资压力，才能从一定程度上分散房地产金融集中性风险。在建设房地产金融融资渠道市场的同时，还要加强房地产金融服务体系的建立，例如建立房地产相关保险担保机构、中介等服务机构，利用信息网络化资源全方位提供房地产金融服务。

3.2 个性化定制房地产金融商品

房地产金融的创新应立足于房地产行业全流程，从深度和广度上，针对不同的房地产企业、项目开发阶段及不同用户需求提供多样性的金融服务产品。例如帮助房地产企业提升处置不良资产，结合消费者需求提供住房、租赁相结合，与新兴产业相结合金融产品，共同搭建合作新平台，以此实现资源优势的交互作用，创新房地产金融可持续发展。

3.3 加大对房地产投资资金的关注

房地产金融产业应该给予自身投资基金以饱满的关注度，现阶段房地产投资基金已经被作为未来房地产行业投资的主营业务之一。较之西方发达国家，我国的房地产投资基金的发展正处于萌芽阶段，缺少专业正确的发展方向引导以及完善的相关法律规章。房地产投资基金企业应该深入认识自身发展需求，打下扎实的发展基础，以实现在可持续发展道路上规避风险机率。

3.4 调整房地产金融的投资资源分配

目前。国内的房地产金融企业的投资资源分布极不均匀，针对这一现状，房地产金融企业要把人力物力、技术、资金等从一线二线城市转移出来，并把这些资源投入三线以外的城市进行发展，政府应当鼓励当地居民进行创新，并提供相应的政策扶持，产业创新进而提升当地城市的发展水平，缩减和一线城市的差距。这样不但可以解决房产积压的问题，还可以促进房地产金融平衡发展。

4 结语

综上所述，随着我国社会经济发展和国家住房体制改革的深入，房地產金融得到发展同时，中间隐含的问题也必须得到我们的关注。本文通过研究我国房地产行业监管环境的变化，给房地产行业带来影响和新的变化，从而对我国房地产金融面临的现状及存在的问题进行剖析，通过经验总结和参考文献研究，对未来我国房地产金融发展提出自己的建议和探讨。希望未来我国能建立更完善的房地产金融体系，丰富多元化的发展，产品创新，调节房地产金融投资资源分配，形成有效的风险防控机制。

参考文献

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[2]谢洁华，李成青，阳治，姜珊.严监管环境下房地产业特点及金融风险管理对策[J].金融监管，2018第9期总第358期

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